Colocation : bail individuel ou collectif, lequel choisir ?

Vous souhaitez, en tant que propriétaire, proposer un logement à la colocation. Cette décision vous oblige nécessairement à choisir entre un bail individuel ou collectif. Lequel de ces contrats de location est le plus intéressant pour vous ?

1. Pourquoi est-ce important de bien choisir le type de bail de colocation ?

Le principe de la colocation peut paraître simple mais il n’en est pas pour autant anodin. Il s’agit de plusieurs personnes qui acceptent de se partager la location d’un même logement en tant que résidence principale. Choisie généralement pour réduire le budget locatif, la colocation ne réunit pas forcément des occupants qui se connaissent.

Il arrive donc très souvent que de parfaits inconnus se regroupent et se retrouvent engagés financièrement. Pour vous lier à ces colocataires, vous devez avoir la réponse aux questions suivantes :

• Qui paye le loyer ?
• Qui prend un garant ?
• Pour qui le garant va-t-il se porter caution ?
• Que se passe-t-il en cas de non-paiement du loyer ?

Depuis la loi ALUR qui est venue encadrer la colocation, la signature d’un contrat est obligatoire. Mais selon que vous optez pour un bail individuel (un contrat par colocataire) ou un bail collectif (un contrat pour l’ensemble des occupants), les réponses aux questions posées ne seront pas les mêmes.

2. Le bail individuel en colocation : ensemble mais chacun chez soi

Dans cette formule, vous devez rédiger autant de baux que de locataires. La particularité consiste à attribuer à chacun d’eux :

• Une chambre spécifique à jouissance exclusive : le placement n’est pas libre. Cet espace privé doit être d’une surface d’au moins 9m2 et d’un volume d’au moins 20 m3.
• Des droits d’accès aux parties communes : les conditions d’utilisation des autres pièces du logement sont inscrites au bail.

Cela oblige à vous impliquer dans la vie du logement pour définir toutes les règles de vie, en cohérence avec chacun des autres baux.

La somme des loyers ne doit pas excéder le montant de loyer applicable au logement.

Quant aux charges, elles peuvent être :

• Au réel et régularisée après justificatifs.
• Forfaitaires sans aucune régularisation possible.

En ce qui concerne le paiement du loyer et des charges, il se gère directement entre vous et chaque colocataire. Celui-ci aura son propre dépôt de garantie et son propre garant. En cas de départ, le fonctionnement est le même que pour un bail classique. Vous devez vous-même retrouver un autre colocataire pour lui faire signer un nouveau bail individuel.

Attention :

1. Les colocataires ne sont pas solidaires du paiement de la totalité du loyer.
2. Les colocataires doivent assurer le bien contre les risques locatifs, ce qui peut être compliqué pour que tout le logement soit couvert.

3. Le bail collectif en colocation : ensemble sur le même bateau

Vous pouvez aussi décider de n’avoir qu’un seul bail qui vous lie à l’ensemble des colocataires. Dans ce bail collectif (parfois appelé bail solidaire), la répartition et l’occupation des pièces sont libres : les occupants s’organisent sans vous. Toutefois, la surface du logement total ne doit pas être inférieure à 16 m2 pour 2 personnes. Pour toute personne supplémentaire, il faut alors rajouter 9 m2 à la surface minimale.

Il est impératif de mentionner dans le bail tous les noms des colocataires et de les faire signer. L’occupant non signataire sera considéré comme sous-locataire. En cas de départ d’un colocataire, le bail se poursuit pour les autres signataires qui seront tenus de payer le loyer en totalité. Un avenant est signé pour acter des départs et des arrivées.

Paiement du loyer et dépôt de garantie

Le paiement du loyer d’un bail collectif n’est en principe pas fractionné. Les colocataires doivent s’organiser pour procéder au paiement du loyer en une seule fois. Plusieurs options sont possibles. Mais le compte bancaire commun avec virement ou prélèvement automatique reste le plus rassurant pour le propriétaire.

Le dépôt de garantie est quant à lui fractionné : chaque occupant verse au bailleur une quote-part du montant total.

Garanties de paiement

Statistiquement, il y a plus de (mal)chances de rencontrer des incidents de paiement avec un bail collectif qu’avec un bail individuel. C’est pourquoi certaines précautions doivent être prises.

• Le garant

Le garant est un tiers qui s’engage à se substituer au locataire en cas de défaillance de paiement du loyer (voir notre article « qui peut se porter garant d’un logement en colocation ?). En matière de bail de colocation collectif, vous avez tout intérêt à demander à chacun des colocataires un garant. Dans l’acte de cautionnement que ce tiers signe, il doit indiquer pour quel(s) colocataire(s) il se porte garant spécifiquement. 

• La clause de solidarité

La clause de solidarité est la plus importante d’un bail collectif. Pas obligatoire, elle est pourtant vivement conseillée. La solidarité ne se présumant pas, si elle n’est pas inscrite au contrat, elle ne s’applique pas.

En effet, par cette clause la dette devient solidaire : vous pouvez la réclamer indifféremment à tous les colocataires, et/ou aux garants solidaires.

À noter : Le colocataire sortant et son garant restent solidaires du paiement du loyer et des charges jusqu’à l’arrivée de son remplaçant. Si la place reste vacante, la solidarité cesse 6 mois après le congé.

4. En tant que bailleur, lequel est pour vous ?

Bailleur ou locataire n’ont pas les mêmes intérêts à la signature d’un bail individuel ou collectif. Mais le choix se fera surtout selon vos attentes :

• Une meilleure garantie de paiement des loyers

Le bail collectif, s’il comporte la clause de solidarité, est nettement plus intéressant pour le propriétaire. Les garanties de paiement sont multipliées par le nombre de colocataires et de garants.

Le bail individuel est à contrario moins rassurant car les capacités de poursuite se réduisent au seul garant du colocataire défaillant.

• Une facilité de gestion

Le bail individuel est un peu plus lourd à mettre en route car il faut s’impliquer dans le fonctionnement de la location. Mais par la suite, les entrées et sorties sont facilitées.

Quant au bail collectif, il entraine une gestion complexe liée aux dates d’entrée et de sortie de chacun, à l’établissement des avenants, des périodes de garanties etc.

Il ne vous reste plus qu’à faire votre choix selon vos préférences.