Encadrement des loyers : que faut-il savoir ?

Quand on est à la recherche d’un logement à louer, le montant du loyer est un critère de la plus haute importance. En effet, pour que le reste à vivre soit suffisant, on considère qu’un locataire doit gagner 3 fois le montant du loyer. Un locataire dont les ressources ne sont pas suffisantes aura des difficultés à accéder au logement de ses rêves, à moins d’avoir un garant solide. 

Dans certaines villes où la demande est plus forte que l’offre, le montant des loyers a pendant longtemps été excessif. Afin de garantir à tous l’accès à la location, un dispositif d’encadrement des loyers est appliqué depuis 2014 :

• Comment fonctionne l’encadrement des loyers en France ?
• Quelles communes sont concernées par ce dispositif ?
• Tous les logements peuvent-ils être encadrés ?
• Quels sont les plafonds ?
• Quelles sanctions sont prévues pour les bailleurs qui ne respectent pas la loi ?

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

En France, deux mesures favorisent l’encadrement des loyers : 

• En 2014, la loi Alur a permis de réguler le montant des loyers dans les zones les plus tendues. Ainsi, le loyer des logements en location ne doit pas être inférieur ou supérieur à une fourchette de prix établie par arrêté préfectoral à partir d’un loyer médian de référence.

En 2017, l’application de cette mesure a été suspendue dans plusieurs villes de France, mais elle a ensuite été reconduite à titre expérimental lors de la mise en place de la loi Elan. 

• Dans certaines zones, il existe un double encadrement des loyers. En effet, le décret d’encadrement des loyers à la relocation prévoit que le bailleur ne puisse pas fixer librement le montant du loyer d’un locataire à l’autre. Ainsi, le loyer du nouveau locataire ne peut pas être supérieur à celui de l’ancien locataire, sauf dans des cas bien particuliers. 

Quelles zones sont concernées par l’encadrement des loyers ?

Le décret d’encadrement des loyers à la relocation s’applique dans les zones tendues, c’est-à-dire dans les communes où la demande est supérieure à l’offre.

Certaines villes bénéficient également d’un double encadrement des loyers : dans ces zones, le loyer des logements en location doit correspondre à une fourchette de prix établie par arrêté préfectoral à partir d’un loyer médian de référence. 

Les communes bénéficiant de ce double encadrement sont : 

• Paris (pour des baux signés à partir du 1er juillet 2019)
• Lille, Lomme et Hellemmes (pour des baux signés à partir du 1er mars 2020)
• L’intercommunalité Plaine Commune qui se compose d’Aubervilliers, de Saint-Denis, de l’Île-Saint-Denis, d’Épinay-sur-Seine, de Villetaneuse, de La Courneuve, de Pierrefitte-sur-Seine, de Saint-Ouen et de Stains (pour des baux signés à partir du 1er juin 2021)
• Lyon et Villeurbanne (pour des baux signés à partir du 1er novembre 2021)
• L’intercommunalité Est Ensemble qui se compose de Bagnolet, de Bobigny, de Montreuil, de Pantin, du Pré-Saint-Gervais, de Bondy, des Lilas, de Noisy-le-Sec et de Romainville (pour des baux signés à partir du 1er décembre 2021)
• Montpellier (pour des baux signés à partir du 1er juillet 2022)
• Bordeaux (pour des baux signés à partir du 15 juillet 2022)

Quelles sont les dérogations à l’encadrement des loyers ?

Certaines locations ne sont pas concernées par l’encadrement des loyers : 

• Les logements HLM
• Les logements conventionnés APL
• Les logements soumis à la loi de 1948
• Les locations saisonnières

De plus, si le logement est considéré comme un bien d’exception par rapport aux logements équivalents dans le même secteur géographique (par exemple, en raison de sa localisation ou de son confort), le bailleur peut demander un complément de loyer.

Comment est déterminé le plafond des loyers ?

C’est le loyer médian qui est retenu comme loyer de référence.

Celui-ci est déterminé en fonction de nombreux critères : 

• Nombre de pièces
• Logement meublé ou non meublé
• Année de construction
• Zone géographique

Le loyer demandé hors charges au locataire doit ainsi être compris entre le loyer de référence majoré de 20% et le logement de référence minoré de 30%. 

Non-respect de l’encadrement des loyers : quelles sanctions pour le bailleur ?

En tant que locataire, si vous vous rendez compte que votre loyer est supérieur au loyer de référence majoré, vous pouvez demander sa diminution au bailleur. Ce dernier devra également vous rembourser le trop-perçu. Attention, cette action doit être menée au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail. 

Du côté du bailleur, des sanctions peuvent être prises à son encontre par les préfets et les  établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) : 

• Une amende de 5 000 € pour les personnes physiques
• Une amende de 15 000 € pour les personnes morales

Si vous habitez dans une zone tendue, il est vivement recommandé de vérifier si votre commune est concernée par l’encadrement des loyers.