Quelles obligations pour les agences immobilières qui proposent des assurances ?

De plus en plus d’agences immobilières élargissent leur rôle pour proposer des produits d’assurance, notamment la Garantie Loyers Impayés (GLI), l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ou encore l’assurance Multirisque Habitation (MRH). C’est logique, aligné avec leur mission, et bénéfique pour leurs clients. Mais attention, l’assurance est une activité réglementée. Garantme vous explique simplement et concrètement ce que cela implique en termes d’obligation pour être en conformité avec la loi.

Pourquoi proposer des assurances en tant qu’agence immobilière ?

Pour une agence immobilière, proposer des assurances a plusieurs avantages :

• Renforcer la relation avec son client et devenir un partenaire de confiance,
• Simplifier le parcours du client qui n’a pas besoin d’aller chercher un assureur ailleurs,
• Avoir un meilleur taux de satisfaction de la part des clients,
• S’assurer des revenus complémentaires.

Cela n’est pas anodin en termes de business.

Par exemple, d’après une étude SeLoger de 2019, 67 % des propriétaires redoutent les impayés de loyers. Protéger les revenus locatifs est donc aujourd’hui un enjeu clé pour les propriétaires et environ 20 % d’entre eux opteraient pour l’option GLI. La GLI peut d’ailleurs être externalisée à une entreprise, telle que Garantme, pour une expérience 100 % digitale et des processus d’indemnisation rapides et efficaces.

De manière générale, les agences ont bien compris ces enjeux et propose de plus en plus la Garantie Loyers Impayés à leurs clients. Après tout, l’agence est sans doute la mieux placée pour réaliser cette vente complémentaire assurantielle, car elle connaît les attentes, contraintes et objectifs des bailleurs et a déjà bâti une relation de proximité.

Et puis, contrairement aux honoraires de transaction, ponctuels et saisonniers, les commissions d’assurance sont régulières et récurrentes. Elles se rapprochent des revenus de gestion ou de syndic :

• Elles lissent les fluctuations du marché ;
• Elles sécurisent la trésorerie mois après mois ;
• Elles permettent de diversifier les sources de revenus pour l’agence.

Ainsi, on estime qu’une agence qui gère 100 biens locatifs et qui propose une garantie d’assurance incluse peut signer, grâce à cela, 20 mandats supplémentaires par an. Avec des honoraires fixés à 7 % d’un loyer moyen de 1 000 €, l’agence facture donc 70 € par bien et par mois. Résultat, ces 20 nouveaux mandats générent 16 800 € de chiffre d’affaires additionnel sur un an (70 € × 20 × 12 mois). Une somme non négligeable !

Certaines agences qui structurent cette activité constatent également qu’un portefeuille d’assurances bien développé peut, à terme, significativement augmenter la valeur de revente de l’entreprise.

Proposer des assurances est donc un atout stratégique, en particulier dans un marché immobilier instable.

Proposer une assurance : une activité encadrée par le Code des assurances

Mais comme pour toute activité, il existe des règles à respecter lorsqu'on souhaite devenir intermédiaire d’assurance, et ce, afin de protéger les consommateurs.

Les fondements de cette réglementation se trouvent dans les articles L.511-1 et R511-1 du Code des assurances, qui précisent ce qu’est une activité d’intermédiation, à savoir présenter, proposer, aider à la conclusion ou gérer des contrats d’assurance comme la GLI ou la PNO.

Vous avez un doute sur le fait d’être un intermédiaire ou non ? Voyons plus en détail.

Je suis intermédiaire d’assurance si…

Concrètement, dès qu’une agence immobilière recommande une assurance, facilite sa souscription, en gère le suivi, et perçoit une rémunération ou un avantage économique liés à celle-ci, elle est considérée comme intermédiaire d’assurance.

Je ne suis PAS intermédiaire d’assurance si…

En revanche, si l’agence ne perçoit aucune rémunération ou avantage économique et qu’il s’agit de fournir simplement des informations ponctuelles sur le sujet à ses clients, on ne parle pas d’intermédiation en assurance. De plus, ayez en tête qu’une caution simple n’est pas considérée comme un produit d’assurance.

Les agences immobilières qui distribuent des assurances sont des "IATA" et ont un statut de "MIA"

IATA : Intermédiaires d’Assurance à Titre Accessoire

Les agences qui souhaitent proposer des produits d’assurance deviennent donc des IATA, c’est-à-dire, des Intermédiaires d’Assurance à Titre Accessoire. Ce statut est défini par l’article L511-1- III du Code des assurances.

Pour qualifier une agence immobilière de "IATA", celle-ci ne doit pas avoir pour activité principale la distribution d’assurances. Il ne doit s’agir que d’un complément. Aussi, les produits assurantiels proposés ne doivent pas couvrir de risques liés à l’assurance vie ou à la responsabilité civile.

Le statut de MIA : Mandataire d’Intermédiaire d’Assurance

Pour obtenir un statut de Mandataire d’Intermédiaire d’Assurance ou "MIA", il faut pouvoir justifier d’un niveau de capacité professionnelle de niveau III. Cela signifie qu’il faut une formation adaptée ou une expérience suffisante d’au moins 6 mois pour exercer. Notez que Garantme peut vous aider sur ce sujet (cf. fin de l'article).

Cette capacité doit être validée par des justificatifs officiels et des attestations, déposés auprès de l’ORIAS lors de l’immatriculation ou de son renouvellement. Pour plus de précisions, vous pouvez consulter l’article R512-12 du Code des assurances.

Conditions d’accès et d’exercice à l’activité de MIA

Même si le métier immobilier comporte déjà de nombreuses obligations, l’activité d’intermédiation en assurance ajoute des exigences spécifiques. 

Voici l’essentiel à retenir :

1. Immatriculation au registre ORIAS : l’agence doit être inscrite au registre ORIAS (démarche et renouvellement annuels). Sans cette immatriculation, il est interdit de distribuer une assurance.
2. Compétences professionnelles : pour exercer, il faut disposer d’un niveau de capacité professionnelle de niveau III.
3. Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) : la souscription d’une responsabilité civile professionnelle couvrant l’activité assurantielle est obligatoire afin de protéger l’agence en cas de litige.
4. Condition d’honorabilité : d’après l’article L322-2 du Code des assurances, le dirigeant doit être "honorable", ce qui signifie ne pas avoir eu de condamnation incompatible avec la confiance requise. Une déclaration sur l’honneur est exigée et le casier judiciaire peut être demandé en complément.
5. Garantie financière (si encaissement de primes) : si l’agence encaisse elle-même des fonds, elle doit disposer d’une garantie financière pour protéger le client contre le risque d’une défaillance dans l’affectation ou le transfert des sommes perçues (articles L512-7 et R512-15 à R 512-17 du Code des assurances).

Obligations au quotidien : information, conseil, documentation

Distribuer un produit d’assurance implique aussi certains points pour l’agent immobilier, comme :

• Informer clairement le client sur le contrat, ses garanties, limites et exclusions,
• Vérifier que le produit correspond bien à son besoin,
• Remettre une documentation précontractuelle.

Quatre documents sont à signer par le client pour que tout soit en ordre : le Document d’Entrée en Relation (DER), la Fiche d’Informations et de Conseils (FIC), l’offre personnalisée et le Document d’Information Précontractuelle d’Assurance (DIPA).

Cela constitue la base d’une relation saine avec le mandant et un moyen juridique de protéger l’agence avec une traçabilité de l’ensemble des informations.

Conséquences en cas de non-respect

L’ensemble des intermédiaires en assurances sont étroitement surveillés par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) qui suit le Code monétaire et financier. 

Si une agence décide de distribuer des assurances sans respecter le cadre législatif, les conséquences peuvent être sérieuses, avec une radiation possible de l’ORIAS et des sanctions administratives, civiles ou pénales.

Risques administratifs et financiers

L’ACPR a la capacité de sanctionner une activité d’intermédiation non conforme grâce à l’article L612-39 du Code monétaire et financier. Cela peut être un avertissement, un blâme, une interdiction d’exercer certaines opérations pendant une période donnée, un retrait partiel ou total d’agrément, mais aussi une sanction pécuniaire pouvant aller jusqu’à 100 millions d’euros ou 10 % du chiffre d’affaires annuel net pour une personne morale.

Risque pénal

Le professionnel peut aussi être engagé pénalement et civilement avec des peines pouvant aller jusqu’à deux ans d’emprisonnement et une amende de 6 000 € en cas de défaut d’immatriculation à l’ORIAS, aux règles de capacité ou de garantie financière.

Risques commerciaux et réputationnels

Au-delà des risques juridiques et financiers, le plus difficile à réparer est souvent la perte de confiance. Un client déçu, un avis négatif, une mauvaise réputation qui circule localement, etc., la relation se dégrade très vite et peut impacter les volumes et reconductions de mandats de gestion ou encore le bouche-à-oreille.

Comment Garantme soutient les agences immobilières pour devenir Mandataire d’Intermédiaire d’Assurance ?

Garantme est un courtier en assurance qui propose des produits de Caution et de Garantie Loyer Impayé (GLI) afin de sécuriser les revenus locatifs des acteurs de l’immobilier. Mais Garantme ne se positionne pas comme un simple fournisseur d’assurances. C’est aussi et surtout un véritable partenaire de confiance pour structurer cette nouvelle activité, en toute conformité et sans complexité.

Nos équipes accompagnent ainsi les agences sur :

• Ce qu’elles ont le droit ou non de faire ;
• Ce qu’elles doivent mettre en place ;
• La formation de leurs agents.

En effet, Garantme propose si besoin une offre de formation initiale à destination des agents immobiliers qui souhaitent devenir MIA III. La formation est une obligation réglementaire, mais surtout un moyen d’éviter les erreurs sur le terrain. Avec elle, vous maîtrisez les règles du Code des assurances ainsi que les bases du devoir de conseil, et vous pouvez présenter les assurances avec justesse auprès des clients. 

Alors, prêt(e) à vous lancer dans l’assurance ?