Location, usufruit et nue-propriété : comment ça marche ?

Il arrive que le droit de jouissance d’un bien immobilier soit réparti entre plusieurs individus. C’est notamment le cas dans le cadre d’un démembrement de propriété. Ce montage n’est pas sans conséquence lorsque l’usufruitier décide de mettre en location le bien pour en tirer des revenus locatifs.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la location d’un bien démembré : 

• Quelle différence entre la pleine propriété, la nue-propriété et l’usufruit ?
• Qui dispose du droit de location sur le bien ?
• Quelles sont les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire concernant les réparations du bien loué ?
• Quelles sont les règles fiscales appliquées dans le cadre de la location d’un bien démembré ? 

Pleine propriété, nue-propriété et usufruit : quelle différence ?

Lorsque l’on décide d’investir dans l’immobilier pour louer, on acquière la plupart du temps son bien en pleine propriété. Cependant, il existe une alternative, qui présente des avantages fiscaux : l’achat d’un bien démembré. 

Le démembrement consiste en la division du droit de propriété en 2 : 

• La nue-propriété
• L’usufruit

Ainsi, lorsque l’on achète un bien immobilier en pleine propriété, on dispose à la fois de l’usufruit et de la pleine propriété : 

• On peut disposer du bien (par exemple en décidant de le vendre)
• On peut utiliser le bien (par exemple en l’occupant)
• On peut le louer afin de percevoir des revenus locatifs

En cas de démembrement du bien : 

• Le nu-propriétaire dispose du bien, mais ne peut pas l’occuper et le louer ;
• L’usufruitier ne dispose pas du bien, mais peut l’occuper et le louer.

Qui peut louer un bien immobilier démembré ?

Seul l’usufruitier a le droit de louer le logement démembré : il a le pouvoir de conclure des baux d’habitation d’une durée inférieure à 9 ans conformément à l’article 595 du Code Civil afin de percevoir des revenus locatifs. 

L’accord du nu-propriétaire est toutefois obligatoire pour la conclusion de baux commerciaux et ruraux.

Qui prend en charge le montant des réparations dans le bien loué ?

Lorsqu’un bien démembré n’est pas mis en location, le principe de répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est le suivant : 

• L’usufruitier prend en charge les réparations d’entretien ;
• Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations, c’est-à-dire celles qui concernent les fondations, la structure et la solidité générale du bien, sauf si celles-ci sont nécessaires à cause d’un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier.

Lorsque le bien est loué, cette règle ne s’applique plus. En effet, l’usufruitier doit à la fois prendre en charge les réparations d’entretien ainsi que les chantiers de grande ampleur, y compris lorsqu’elles sont la conséquence d’une dégradation commise par le locataire.

En effet, au regard du droit locatif, l’usufruitier-bailleur est considéré comme le seul propriétaire du bien. Il est donc tenu aux mêmes prérogatives et obligations qu’un propriétaire traditionnel. Ici, le nu-propriétaire est considéré comme un tiers dans la relation qui unit le bailleur et son locataire. 

Quelles obligations fiscales pour le nu-propriétaire et l’usufruitier ? 

Les obligations fiscales du nu-propriétaire et de l’usufruitier en cas de mise en location du bien ne sont pas les mêmes : 

• Le nu-propriétaire ne prenant pas en charge les dépenses (entretien, grosses réparations, charges locatives, etc.) et ne percevant aucun revenu locatif ne bénéficie pas d’une déduction fiscale pour le bien mis en location.
• Comme n’importe quel autre propriétaire-bailleur classique, l’usufruitier peut demander une déduction des charges et des frais engagés dans le cadre de la mise en location du bien. Il peut ainsi déduire de ses revenus les frais liés à son activité de location, ainsi que les dépenses liées à l’entretien et à la réparation du logement. 

En ce qui concerne l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), voici les règles appliquées : 

• Dans la grande majorité des cas, c’est l’usufruitier qui est redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière ;
• Cependant, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent être imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Dans ce cas bien précis, la répartition est définie selon un barème fiscal, en fonction de l’âge de l’usufruitier. 

Ce dernier cas concerne uniquement : 

• Les démembrements qui font suite à une succession, une donation ou un legs avec réserve d’usufruit au profit d’une personne morale ;
• Les démembrements qui font suite à la vente de la nue-propriété.

Dans ce dernier cas, le nu-propriétaire peut déduire les dettes qui découlent de l’acquisition ou de la conservation du bien démembré et ce, même si le logement en question ne fait pas partie de son patrimoine imposable. 

Démembrement d’un bien : qu’est-ce que ça implique pour le locataire ?

Le locataire est uniquement en relation avec l’usufruitier. Ce dernier est considéré comme le propriétaire-bailleur du bien : 

• Il signe le bail de location ;
• Il souscrit à la GLI ;
• Il encaisse les loyers ;
• Il prend en charge les dépenses liées à l’entretien et aux réparations ;
• Etc.

Pour le locataire, le nu-propriétaire ne fait donc pas partie de l’équation : 

• Il ne peut pas signer un bail avec un locataire ;
• Il ne peut pas non plus lui donner congé. 

Ainsi, seul le bailleur (ici l’usufruitier) peut réclamer le départ du locataire afin de reprendre le logement pour lui-même ou pour un proche. Dans ce cas bien précis, l’usufruitier devra respecter la procédure de congé pour reprise du logement afin de récupérer son bien.