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Il arrive que le droit de jouissance d’un bien immobilier soit réparti entre plusieurs individus. C’est notamment le cas dans le cadre d’un démembrement de propriété. Ce montage n’est pas sans conséquence lorsque l’usufruitier décide de mettre en location le bien pour en tirer des revenus locatifs.
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la location d’un bien démembré :
Lorsque l’on décide d’investir dans l’immobilier pour louer, on acquière la plupart du temps son bien en pleine propriété. Cependant, il existe une alternative, qui présente des avantages fiscaux : l’achat d’un bien démembré.
Le démembrement consiste en la division du droit de propriété en 2 :
Ainsi, lorsque l’on achète un bien immobilier en pleine propriété, on dispose à la fois de l’usufruit et de la pleine propriété :
En cas de démembrement du bien :
Seul l’usufruitier a le droit de louer le logement démembré : il a le pouvoir de conclure des baux d’habitation d’une durée inférieure à 9 ans conformément à l’article 595 du Code Civil afin de percevoir des revenus locatifs.
L’accord du nu-propriétaire est toutefois obligatoire pour la conclusion de baux commerciaux et ruraux.
Lorsqu’un bien démembré n’est pas mis en location, le principe de répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est le suivant :
Lorsque le bien est loué, cette règle ne s’applique plus. En effet, l’usufruitier doit à la fois prendre en charge les réparations d’entretien ainsi que les chantiers de grande ampleur, y compris lorsqu’elles sont la conséquence d’une dégradation commise par le locataire.
En effet, au regard du droit locatif, l’usufruitier-bailleur est considéré comme le seul propriétaire du bien. Il est donc tenu aux mêmes prérogatives et obligations qu’un propriétaire traditionnel. Ici, le nu-propriétaire est considéré comme un tiers dans la relation qui unit le bailleur et son locataire.
Les obligations fiscales du nu-propriétaire et de l’usufruitier en cas de mise en location du bien ne sont pas les mêmes :
Bon à savoir : l’usufruitier-bailleur a tout intérêt à s’enregistrer en tant que loueur meublé non professionnel ou professionnel pour bénéficier de la déduction des charges et d’un amortissement. |
En ce qui concerne l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), voici les règles appliquées :
Ce dernier cas concerne uniquement :
Dans ce dernier cas, le nu-propriétaire peut déduire les dettes qui découlent de l’acquisition ou de la conservation du bien démembré et ce, même si le logement en question ne fait pas partie de son patrimoine imposable.
Le locataire est uniquement en relation avec l’usufruitier. Ce dernier est considéré comme le propriétaire-bailleur du bien :
Pour le locataire, le nu-propriétaire ne fait donc pas partie de l’équation :
Ainsi, seul le bailleur (ici l’usufruitier) peut réclamer le départ du locataire afin de reprendre le logement pour lui-même ou pour un proche. Dans ce cas bien précis, l’usufruitier devra respecter la procédure de congé pour reprise du logement afin de récupérer son bien.
À retenir :
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