Quelles règles suivre pour réussir son investissement locatif ?
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9 avril 2024
En tant que propriétaire bailleur, vous envisagez de louer un bien à un membre de votre famille. Cependant, bien que la loi autorise ce cas de figure, il est impératif de respecter certaines règles pour assurer la conformité avec la loi française et éviter de s’exposer à des sanctions fiscales.
Quelles règles respecter pour louer à un membre de sa famille ?
Louer un logement à ses enfants, ses cousins, ses neveux, ses frères et sœurs ou encore ses parents est autorisé par la loi. Cependant, en tant que propriétaire bailleur, vous devez respecter certaines règles pour rester en conformité avec la législation en vigueur en France.
Le contrat de location
Même si vous décidez de louer un logement à votre enfant, la loi vous oblige à rédiger un bail écrit. Ainsi, la signature d’un contrat de location est indispensable même si vous ne demandez pas le versement d’un loyer à votre enfant.
Le bail de location est un document important pour le locataire et le propriétaire : les relations familiales n’évitant pas les contentieux, il est préférable de fixer clairement les règles dans un contrat.
En fonction de la nature du logement, vous devrez conclure un contrat de location :
- Conforme aux lois Élan et Alur 2023 pour un bien meublé ;
- Adapté à la location intrafamiliale pour un bien vide.
La fixation du prix du loyer
Quand on décide de louer un bien à un membre de sa famille, on peut être tenté de fixer un loyer inférieur à celui du marché. Ou même de ne pas du tout fixer de loyer. Est-ce légal ?
Bien que les raisons poussant un propriétaire à louer son logement à moindre coût pour aider financièrement un membre de sa famille puissent être légitimes, ce n’est pas légal.
En effet, l’administration fiscale peut considérer que le bailleur cherche à réduire son impôt sur les revenus fonciers en agissant de la sorte.
En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez donc pas librement fixer le loyer de votre bien :
- Le fisc tolère un loyer un peu plus bas que le marché de l’ordre de 15 %, mais pas plus ;
- Le montant exact du loyer doit être inscrit dans le contrat de location.
Pour déterminer le montant du loyer, vous devez procéder de la même manière qu’avec un locataire inconnu :
- Consultez les annonces de location similaires dans la zone géographique du bien ;
- Renseignez-vous sur l’encadrement des loyers en vigueur dans la commune.
Peut-on louer un logement gratuitement à un membre de sa famille ?Louer gratuitement à un membre de sa famille est interdit par la loi. Mais l’hébergement à titre gratuit dans un bien différent du sien est autorisé : ici, il n’y a pas de bail à conclure, car le propriétaire, en ne percevant aucun revenu foncier, ne peut pas déduire ses charges. |
Les allocations logement
En louant un bien à un membre de votre famille, vous risquez de le priver des allocations logement auxquelles il pourrait normalement prétendre :
- Le locataire ne peut pas obtenir les APL si le propriétaire de son logement est un ascendant ou un descendant : père, mère, fils, fille, petit enfant ou arrière-petit enfant ;
- Le locataire peut toutefois prétendre aux APL pour les autres liens familiaux : frère, sœur, beau-père, belle-mère, gendre, belle-fille, cousin, cousine, neveu ou encore nièce.
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Attention, le gendre ou la belle-fille d’un propriétaire bailleur peut uniquement toucher les APL pour le bien qu’il lui loue lorsque son conjoint, qui est un descendant direct, ne vit pas avec lui ou elle. |
Bien évidemment, les allocations logement sont uniquement allouées si le locataire est éligible.
Location à sa famille et dispositif de défiscalisation
En fonction du dispositif de défiscalisation, des exceptions existent :
Le dispositif Duflot
Si vous avez investi sous le régime de défiscalisation Duflot, vous n’avez pas la possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant : c’est interdit.
Le dispositif Pinel
Avec le dispositif Pinel, vous pouvez louer à un membre de votre famille en toute légalité. Mais attention, certaines conditions doivent être réunies :
- Le loyer ne doit pas dépasser le plafond imposé par la loi ;
- Le locataire ne doit pas percevoir d’allocations logement ;
- Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds de ressources ;
- Le locataire ne doit pas faire intégrante du foyer fiscal du bailleur.
Quelle sanction en cas de non-respect des règles de location à la famille ?
Le plus gros risque quand on décide de louer un bien à un membre de sa famille, c’est de s’exposer à un redressement fiscal à cause d’un loyer beaucoup trop faible par rapport à celui du marché.
En réalité, cela ne vaut pas uniquement pour la location intrafamiliale.
En cas de loyer très faible, le fisc va considérer que le propriétaire bailleur tente de réduire son impôt sur ses revenus fonciers : la déduction des charges pouvant lui permettre de ne pas du tout être imposé sur ses recettes locatives.
Sous évaluer le loyer d’un bien que vous louez peut être sanctionné d’un redressement fiscal :
- Vous devrez alors honorer les impôts calculés sur les loyers non-perçus ;
- Une pénalité de 80 % pourra également être demandée : elle-ci est calculée à partir de la différence entre le loyer du logement et celui du marché.
À retenir sur la location à sa famille :
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