Quels sont les diagnostics obligatoires pour une mise en location ?

La location d’un logement oblige le propriétaire à présenter un dossier de diagnostic technique en annexe du bail locatif. Il doit impérativement faire appel à un diagnostiqueur certifié sous peine de sanctions. Voici les documents à présenter au locataire, ainsi que leur durée de validité. 

Quels sont les diagnostics obligatoires pour louer son bien immobilier ? 

En cas de mise en location d’une maison ou d’un appartement, le propriétaire est obligé de constituer un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce document est ensuite annexé au contrat de location lors de la signature ou de son renouvellement. Le DDT est alors envoyé au locataire par mail sous forme dématérialisée (sauf si ce dernier le demande sous format papier).

Voici les diagnostics imposés aux propriétaires désireux de mettre leur bien immobilier sur le marché locatif.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le document mentionne l’estimation de la consommation d’énergie du logement ou du bâtiment, mais aussi les taux d’émission de gaz à effet de serre. Dans le cadre d’une location, le DPE est obligatoire pour tous les biens immobiliers, à l’exception des logements qui n’ont pas vocation à être occupés plus de quatre mois par an. 

• Le contrat de risque d’exposition au plomb (Crep)

L’opération consiste à informer les futurs occupants de la présence ou non de plomb. Le professionnel certifié mesure sa concentration en relevant les revêtements concernés par le biais d’une description de leur état de conservation. Son but est de détecter les situations à risque pour l’enfant (saturnisme). En location, ce diagnostic plomb concerne les habitations bâties avant 1949.

• Le diagnostic Bruit

Le diagnostic Bruit évalue les nuisances sonores aériennes d’un logement. Il concerne les propriétaires d’immeuble d’habitation ou mixte (professionnel et habitation) et de terrains constructibles situés dans une zone qualifiée d’exposition au bruit d’aéroport.

• L’État des risques (naturels, miniers, sismiques, radon, technologiques, etc.) et pollution (ERP)

Le document établit l’état des différents risques encourus pour les occupants. Sont concernés tous les biens érigés dans :

• Un périmètre défini par le plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ;
• Une zone déterminée par le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) ;
• Une zone exposée définie par le plan de prévention des risques miniers (PPRM) ;
• Une zone de sismicité, à potentiel radon ou soumise à l’érosion du littoral comme considérée par le plan local d’urbanisme (PLU).

Bon à savoir : Ces plans sont issus d’arrêtés publics, donc consultables en mairie ou en préfecture.

• Amiante avant location (ou diagnostic amiante parties privatives – DAPP)

Le diagnostic amiante est obligatoire pour les parties d’immeubles collectifs dont le permis de construire date d’avant le 1^er juillet 1997. L’opération consiste à vérifier la présence ou non d’amiante, et, le cas échéant, engager des travaux de désamiantage.

Si l’installation concernée est âgée de plus de 15 ans, les propriétaires doivent réaliser deux autres diagnostics : l’État de l’installation intérieure de l’électricité et l’État de l’installation intérieure du gaz. Les documents sont un aperçu de l’état respectif des installations électriques et de gaz du logement. Toutefois, une attestation de conformité délivrée par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité (Consuel) peut remplacer le diagnostic électricité et le diagnostic gaz à la condition que l’attestation date de mois de 6 ans.

À noter : le diagnostic obligatoire Loi Carrez concerne les propriétaires et les professionnels qui souhaitent vendre un appartement. C’est une attestation de la surface privative après avoir soustrait les mètres carrés occupés par les cloisons, les murs, les cages d’escaliers ou encore les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m. 

Quels sont les risques pour un propriétaire ne réalisant pas les diagnostics obligatoires ?

L’absence de diagnostics obligatoires (ou d’une erreur, ou d’une omission volontaire) est considérée par la réglementation comme une faute de la part du bailleur. Le locataire peut engager une action en justice pour récupérer des dommages et intérêts. Toutefois, il devra apporter la preuve d’un préjudice, c’est-à-dire démontrer le lien de causalité entre le préjudice subi et la faute du propriétaire. 

En l’absence du DPE, trois cas de figure se présentent.

1. Oubli de transmettre le document en annexe du bail locatif : le locataire peut demander des dommages et intérêts.
2. Erreur volontaire dans le DPE : le locataire peut demander des dommages et intérêts, voire rendre nul le contrat.
3. Diagnostic non réalisé par un professionnel certifié : amende de 1500 euros (le double en cas de récidive) pour un bailleur, et 15 000 euros pour un professionnel de l’immobilier qui n’inclut pas le DPE lors de la diffusion de l’annonce de la mise en location ou de la vente.

Pour le reste, si les conséquences sont moindres, le locataire peut demander une réduction du montant du loyer au prorata de la perte estimée.

Enfin, en cas de manquements lourds dans le cadre de la rédaction du diagnostic plomb et de l’état des risques du logement, le locataire peut intenter un recours auprès du service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). La sanction possible est une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros et une peine de 2 ans de prison.

Quelles sont les règles à suivre pour effectuer les diagnostics obligatoires en location ?

Le propriétaire doit obligatoirement faire appel à un organisme certifié pour effectuer les diagnostics immobiliers suivants : DPE, Plomb, Amiante, Gaz et électricité. Pour l’étude des nuisances sonores aériennes et l’ERP, il le fait lui-même directement en remplissant les formulaires accessibles en téléchargement en ligne.

Tous les diagnostics obligatoires sont réunis dans le DDT et mis en annexe du contrat de bail. Leur durée de validité respective est la suivante :

• 10 ans pour le DPE. Attention, les DPE effectués entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2022. Ceux réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024 ;
• 6 mois pour l’ERP ;
• 6 ans pour le diagnostic électricité ;
• 6 ans pour le diagnostic gaz ;
• 3 ans pour le DAAP (illimité si négatif) ;
• 6 ans pour le Crep (illimité si négatif).