Louer en SCI : comment ça marche ?

La SCI de location permet d’investir à plusieurs dans la constitution d’un patrimoine immobilier. Chaque associé retire alors des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Un membre de la SCI peut même louer un logement de sa SCI à titre onéreux comme à titre gratuit avec toutefois un impact sur la fiscalité à comprendre. Explications. 

Une SCI peut-elle louer un bien ?

Oui, un propriétaire achetant un bien immobilier en SCI a la possibilité de le mettre sur le marché locatif. L’idée est de mutualiser le coût d’achat avec d’autres associés de la SCI. Cette stratégie constitue une alternative à l’investissement immobilier individuel plus risqué et qui nécessite un apport financier conséquent et supporté par une seule personne.

Acheter un appartement en SCI permet de bénéficier de plusieurs atouts : 

• choisir son régime fiscal entre soumission au barème de l’impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés. Si c’est la dernière option qui est retenue, alors l’imposition ne se fait pas à titre personnel, mais uniquement sur les dividendes rapportés par la SCI ;
• profiter d’avantages fiscaux attractifs notamment par le biais d’abattements au moment d’une transmission entre parents et enfants. Ainsi, un investissement locatif ouvre droit à une exonération d’impôts jusqu’à une valeur de 100 000 euros (opération renouvelable tous les 15 ans) ;
• alléger la gestion de son patrimoine immobilier en éliminant les configurations d’indivision, en réduisant les litiges de transmission ou en gommant les rapports trop personnels avec les locataires. 

Un bien peut-il être loué à un membre de la SCI ?

Oui, le logement acheté par la SCI peut très bien être loué à un associé y compris au titre de résidence principale à condition de rédiger un contrat locatif formel. Les deux parties signataires du bail sont d’un côté la SCI et de l’autre côté l’associé en tant que preneur.

La SCI peut demander le versement d’un loyer (location à titre onéreux) ce qui permet de déduire ses éventuelles charges de son résultat. Le montant imposable entre alors dans la classe des revenus fonciers des associés en fonction de leur quote-part respective du capital. 

La location du bien acheté en SCI à un associé peut aussi se faire à titre gratuit avec un effet sur la fiscalité appliquée :

• si le mode de l’impôt sur le revenu est retenu, aucune déclaration n’est requise puisqu’aucun revenu locatif n’existe (loué à titre gratuit) ;
• si le mode de l’impôt sur les sociétés est retenu, le montant évalué du bénéfice retiré par l’associé doit être déclaré et imposé dans la catégorie de ses revenus mobiliers. De plus, l’associé qui dispose de sa résidence principale à titre gratuit perd les avantages fiscaux suivants ;
  • l’abattement de 30 % sur l’impôt sur la fortune immobilière ; 
  • la déduction de 20 % sur les droits de succession ; 
  • les droits d’occupation en qualité de conjoint survivant ; 
  • la déduction des charges correspondant à la location sur les revenus fonciers. 

Attention : la création d’un déficit foncier pour l’associé locataire d’un bien de la société civile immobilière afin de baisser sa pression fiscale est un abus de droit.

La justice réclame des pénalités de retard et peut entamer une procédure de redressement. Généralement, le contribuable voit ses impôts logiquement dus majorés de 80 %. 

Quelles sont les particularités fiscales d’une location en SCI ?

Les revenus fonciers d’un associé de la SCI entrent par défaut dans le régime fiscal de l’impôt sur le revenu, ou par choix irrévocable dans le régime fiscal de l’impôt sur les sociétés.

Fiscalité SCI et imposition sur le revenu

Une société civile immobilière est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu. Le principe d’une SCI transparente est que la société n’est pas imposée directement. Le fonctionnement est le suivant : les revenus locatifs de la SCI (revenus fonciers) sont répartis proportionnellement au capital investi entre les associés.

Ces derniers déclarent alors à titre individuel leurs recettes sur lesquelles s’applique un taux marginal d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17,2 %). L’investisseur doit donc être attentif, car les revenus fonciers de la SCI à laquelle il est associé peuvent lui faire passer à la tranche d’imposition supérieure. Les plus-values sont soumises au régime de droit commun au taux de 36,2 %.

Bon à savoir : l’application de l’impôt sur le revenu aux gains générés par la SCI concerne seulement les membres associés à la clôture de l’exercice fiscal. Si la vente de parts de la SCI survient avant cette échéance, l’imposition concerne le nouvel associé.

Les frais d’une SCI sont par ailleurs déductibles du résultat annuel. Qu’advient-il si celui-ci est négatif ? Le déficit est alors imputé au revenu global de l’associé, avec un report plafonné à 10 700 euros. Le montant restant peut être retiré des revenus fonciers sur une période de 10 ans.

Fiscalité SCI et imposition assujettie à l’impôt sur les sociétés

Choisir l’IS pour déclarer ses revenus fonciers est irrévocable. Le taux est de 25 % en 2023, avec la possibilité de bénéficier d’un taux réduit de 15 % dans la limite des recettes fixée à 42 500 euros par exercice comptable. Cet avantage est accessible sous conditions :

• un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros ;
• un capital social libéré à 100 % ;
• un capital minimum détenu à 75 % de façon continue.

Ce mode d’imposition est automatique si la SCI exerce une activité commerciale à titre principal à l’instar des SCI pour la location meublée et aux professionnels menant des opérations immobilières.

Quelles modalités envisager pour la location en SCI ? 

La société civile immobilière de location établit un bail classique contenant les modalités de la relation entre les parties. Si l’opération prévoit un loyer, il est recommandé d’appliquer les tarifs du marché afin de ne pas priver la SCI de revenus fonciers. Le bail doit évidemment mentionner une durée de validité.

Parmi les bons réflexes à adopter, les associés se doivent de bien rédiger les statuts de la SCI, de tenir une comptabilité à jour et rigoureuse, et de faire leur déclaration de résultat au maximum au début du mois de mai pour l’année précédente (télédéclaration compte professionnel de la SCI). Enfin, les associés doivent déposer les comptes annuels de la SCI au greffe du Tribunal de commerce au moment de la fermeture de l’exercice fiscal.