Investissement immobilier locatif : les 10 erreurs à éviter

Louer un bien immobilier ne s’improvise pas ! Voici les 10 erreurs à éviter pour que votre investissement locatif soit un succès.

Erreur n° 1 : ne pas avoir de stratégie d’investissement

Avant de réaliser votre investissement locatif, demandez-vous quels sont vos objectifs et quelle est la durée que vous envisagez pour votre projet. Est-ce que vous souhaitez vous créer un patrimoine que vous pourrez léguer à vos enfants ? Souhaitez-vous faire baisser votre imposition ou percevoir un revenu complémentaire ? Voulez-vous revendre votre bien immobilier dans quelques années avec une forte plus-value ?

La réponse à ces questions détermine le type de logement que vous recherchez. Pour un investissement patrimonial, un appartement haussmannien dans le centre de Paris ou Bordeaux sera parfait. Mais si vous cherchez un complément de ressources, un studio étudiant meublé sera plus approprié.

Erreur n° 2 : choisir un mauvais emplacement pour son investissement locatif

En matière d’immobilier, l’emplacement est roi. C’est encore plus vrai pour un investissement locatif. La localisation du logement est un facteur d’attractivité pour vos futurs locataires. 

Lorsque vous recherchez un bien immobilier pour votre investissement locatif, vous devez avant tout rechercher un secteur où la demande de logement est importante. Idéalement, elle doit même être supérieure à l’offre. 

Assurez-vous aussi que le logement que vous achetez correspond au profil des habitants du quartier. Si vous investissez dans un centre-ville bien desservi par les transports et riche en restaurants et en bars, mieux vaut choisir un studio ou un deux-pièces pour un étudiant ou un jeune actif. En revanche, si vous acquérez un appartement de quatre pièces ou une maison familiale, un secteur plus éloigné de l’hypercentre, mais avec des écoles et des espaces verts, sera plus adapté.

Erreur n° 3 : ignorer les prix de l’immobilier local

La rentabilité locative de votre bien, et donc le succès de votre investissement immobilier, dépend en partie :

• Du prix d’achat ; 
• Du montant du loyer. 

Vous devez vous renseigner sur les dernières transactions qui ont eu lieu dans le secteur qui vous intéresse. Consultez la base de données des notaires pour connaître le prix au mètre carré. 

Regardez également les annonces de logements en location pour connaître le prix du loyer pour les différents types de biens (neuf, ancien rénové, ancien avec travaux…).

Lorsqu’un logement retient votre attention, assurez-vous que son prix est cohérent avec le prix du marché, le prix du loyer et vos objectifs d’investissement. Il n’est pas dramatique de payer un montant légèrement élevé pour un investissement patrimonial. Mais vous devez à tout prix viser un appartement vendu au prix du marché, voire en dessous, si vous souhaitez revendre rapidement avec une plus-value.

Erreur n° 4 : surestimer la rentabilité locative de son bien immobilier

Lorsque vous calculez la rentabilité de votre futur investissement locatif, prenez en compte tous les frais que vous aurez à votre charge. Voici une liste non exhaustive :

• Les travaux d’entretien et de remise en état entre deux locataires ;
• Le remplacement du mobilier ; 
• Les frais de gestion si vous faites appel à une agence ;
• Les assurances (assurance propriétaire non-occupant, par exemple) ; 
• Les charges non récupérables (honoraires du syndic, par exemple) ;
• Les taxes et les impôts (taxe foncière, par exemple) ;
• Les intérêts et l’assurance du crédit.

Vous devez également prendre en compte la vacance locative, c’est-à-dire le risque que votre logement soit inoccupé un ou plusieurs mois dans l’année, quand vous calculez le rendement de votre investissement immobilier.

Erreur n° 5 : louer son logement sans connaître la loi

Diagnostics obligatoires, critères de décence, contenu du bail, montant du loyer, pièces justificatives pour le dossier de location… Pour louer votre bien en toute légalité, vous devez respecter plusieurs obligations. 

Ainsi, depuis le 1^er janvier 2025, seuls les logements ayant obtenus la note de F, ou mieux, au diagnostic de performance énergétique (DPE) peuvent être proposés à la location. De plus, dans de nombreuses villes comme Paris, Lyon, Lille, Montpellier ou Marseille, vous devez vous soumettre à l’encadrement des loyers. 

Vous devez donc vous renseigner avant de mettre votre logement en location. En effet, contrevenir à certaines de vos obligations pourrait vous valoir des problèmes avec votre locataire, une annulation du bail, voire des sanctions pénales. 

Erreur n° 6 : sélectionner le mauvais locataire

Votre priorité est de trouver un locataire solvable. Le plus souvent, les propriétaires et les investisseurs privilégient les candidats avec des ressources stables (en contrat à durée indéterminée, fonctionnaire ou retraité) qui gagnent 2,5 à 3 fois le montant du loyer. Si cette précaution est importante, elle ne vous met pas à l’abri des impayés !

Soyez également attentifs à d’autres critères, comme la ponctualité lors des visites, la réactivité de la personne ou le soin avec lequel elle a préparé son dossier de location. 

Enfin, privilégiez les candidats avec un garant. Il peut s’agir d’une caution physique (un membre de la famille) ou mieux, d’une caution privée, comme Garantme. En cas de défaillance du locataire assuré par Garantme, vous êtes indemnisé dans les cinq jours qui suivent la déclaration de l’impayé de loyer.

Erreur n° 7 : négliger la fiscalité

Vos revenus locatifs sont imposables. Mais les règles varient en fonction du type de location que vous proposez (location nue ou meublée, meublé de tourisme ou résidence principale, etc.). Le plus souvent, vous avez le choix entre le régime réel (déduire vos dépenses réelles de vos recettes) et un abattement forfaitaire. Faites vos calculs ! En fonction de votre situation, l’abattement peut être préférable au régime réel, ou inversement.

N’attendez pas de devoir faire votre déclaration de revenus pour choisir votre régime fiscal et les dispositifs auxquels vous voulez prétendre. Vous devez y réfléchir avant la mise en location pour pouvoir, au besoin, adapter votre recherche à la réduction d’impôt que vous visez.

Bon à savoir : Depuis le 1^er janvier 2025, il n’est plus possible de bénéficier de l’avantage fiscal Pinel pour un investissement locatif dans le neuf. 

Erreur n° 8 : ne pas assurer votre investissement immobilier

Pour protéger votre investissement immobilier, mieux vaut être bien assuré ! 

Si vous mettez en location un logement qui n’est pas situé dans une copropriété, vous n’êtes pas obligé de prendre une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Cependant, il est fortement recommandé d’y souscrire. Elle indemnise les tiers pour tout dommage causé à l’occasion d’un sinistre qui a son origine dans votre bien. Elle complète aussi l’assurance habitation du locataire, qui ne couvre que les dégâts imputables à l’occupant. 

Pensez également à adhérer à une garantie loyer impayé (GLI), si votre locataire n’a pas de caution privée. Vous pourrez alors être indemnisé rapidement en cas de défaut de paiement. 

Erreur n° 9 : ne pas entretenir votre bien

En tant que bailleur, vous avez l’obligation de fournir à votre locataire un logement décent et en bon état. Effectuer rapidement les réparations n’est pas qu’une obligation légale. C’est aussi un moyen de préserver la valeur de votre investissement locatif. Ainsi, vous évitez qu’une fuite ne se transforme en dégâts des eaux. De plus, un logement bien entretenu se loue toujours plus cher qu’un appartement ou une maison dégradés.

Certaines réparations doivent être effectuées par le locataire, d’autres par le propriétaire. Parmi les réparations à la charge du bailleur, on trouve par exemple :

• Le remplacement d’un revêtement de sol usé ;
• Le changement de l’installation électrique ; 
• Le remplacement du ballon d’eau chaude. 

Erreur n° 10 : ne pas suivre la gestion après la location

Votre travail ne s’arrête pas une fois que vous avez signé le bail et fait l’état des lieux ! Vous devez :

• Vérifier que le locataire paye son loyer chaque mois ;
• Contrôler tous les ans que votre locataire a une assurance habitation valide ;
• Régulariser les charges tous les ans ; 
• Participer aux assemblées générales si votre bien est en copropriété. 

Vous devez aussi organiser chaque année une visite dans le logement pour vous assurer qu’il est en bon état. 

Si vous manquez de temps (ou d’envie) pour effectuer ces tâches, vous pouvez confier la gestion de votre investissement immobilier à une agence ou à un professionnel. Ils s’occuperont des relations avec le locataire, mais vous devrez tout de même garder un œil sur votre bien et déclarer vos revenus aux impôts !