Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?
Vous envisagez d’acheter un bien immobilier afin de le mettre en location ?... Voir plus
23 mai 2024
En France, le rendement locatif d’un bien se situe entre 2% et 7% selon, entre autres, la zone géographique et le type de bien. C’est pourquoi, avant de vous lancer dans un investissement locatif, il est indispensable d’en connaître son rendement. En effet, le calcul de la rentabilité est un indicateur clé vous permettant de savoir si votre placement est intéressant. Alors, suivez-nous, nous vous expliquons tout de suite comment procéder.
Qu’est-ce que le rendement locatif d’un investissement immobilier ?
Le rendement locatif est un indicateur essentiel qui va vous permettre de savoir si votre investissement locatif sera rentable ou non. En effet, votre placement doit vous rapporter des revenus complémentaires pour être intéressant.
Autrement dit, la rentabilité locative mesure le revenu que peut vous rapporter le bien en location par rapport à son prix d’acquisition.
Néanmoins, pour connaître le rendement d’un bien, vous devez tenir compte de plusieurs critères comme le loyer, le prix d’acquisition du logement, mais aussi les charges et la fiscalité.
Comment calculer la rentabilité locative ?
En tant qu’investisseur, une opération immobilière ne doit pas vous faire perdre d’argent. C’est pourquoi le rendement locatif est un élément clé à connaître avant de vous lancer. Ainsi, pour calculer la rentabilité d’un bien, il existe plusieurs méthodes, de la plus simple à la plus réaliste. Explications !
La rentabilité brute
La première méthode consiste à connaître rapidement le rendement brut. Elle permet notamment de comparer les mêmes types de bien entre eux lors de votre recherche.
Concrètement, la rentabilité brute s’obtient en tenant compte du loyer annuel hors charges et du prix d’achat du logement. Il s’agit donc d’un rendement annuel qui se calcule à l’aide de la formule suivante :
(Loyer hors charges x 12) / prix d’achat du bien x 100.
Exemple : Un bien acheté 150 000 € et loué 600 € par mois hors charges peut potentiellement vous rapporter 4,8 % brut par an ((600 x 12) / 150 000 € x 100).
Toutefois, le calcul de la rentabilité brute vous communique uniquement une première information. En effet, pour connaître précisément l’intérêt d’un bien, il convient de prendre en compte d’autres éléments.
La rentabilité nette
Afin d’avoir une idée plus précise de la rentabilité locative, vous devez donc intégrer dans votre calcul les charges, pour obtenir ce que l’on appelle la rentabilité nette.
Pour cela, vous devez tenir compte des charges et des dépenses inhérentes à la location et au bien, à savoir :
- La taxe foncière.
- Les charges non récupérables auprès du locataire.
- Les dépenses de travaux.
- L’assurance PNO (Propriétaire non occupant).
- Les éventuels frais de gestion locative dans le cas où vous déléguez la gestion à une agence immobilière.
- L’assurance loyer impayé afin de sécuriser votre location.
- L’éventuel crédit immobilier qui vient diminuer la rentabilité locative.
Ainsi, vous devez retrancher au loyer annuel toutes les charges et les dépenses mentionnées ci-dessus pour obtenir le rendement locatif net.
En revanche, même si cette méthode est plus proche de la réalité, elle ne tient pas compte des frais de notaire ni de la fiscalité !
La rentabilité nette-nette
Enfin, la rentabilité nette-nette prend ainsi en compte la fiscalité, c'est-à-dire les impôts sur le revenu foncier, mais aussi les déductions fiscales éventuelles.
C’est pourquoi cette méthode de calcul, bien que plus précise, dépend du profil fiscal de l’investisseur. Notamment de son taux d’imposition et des éventuels dispositifs de défiscalisation utilisés tels que les lois Pinel, Censi-Bouvard ou Denormandie qui permettent des réductions d’impôts. De même, le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux avec son mécanisme d’amortissement du bien immobilier.
En raison de tous ces éléments, il n’existe pas de formule toute prête. Néanmoins, vous pouvez calculer le rendement locatif net de fiscalité en partant de la méthode de calcul du rendement net vue précédemment. Vous obtenez ainsi la formule suivante :
100 x (loyer annuel perçu) - (toutes les charges liées au logement) - (tous vos impôts liés au logement) / prix d’acquisition (c’est-à-dire frais de notaire inclus).
Information : Afin d’avoir une idée rapide et proche de la réalité, vous pouvez calculer la rentabilité locative avec la méthode Larcher. Il suffit de reprendre la formule de la rentabilité brute sur 9 mois de loyer et non 12 mois. En effet, il est courant d’estimer les charges et la fiscalité à environ 3 mois de loyer.
Comment améliorer le rendement locatif d’un bien immobilier ?
Afin d’investir sereinement et optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier, vous devez prêter attention aux éléments suivants :
- Limiter la vacance locative en étant attentif à l’emplacement du bien. En effet, il vaut mieux investir dans une zone dynamique où l’offre de location est importante et en adéquation avec le type de bien mis à la location.
- Ne pas surestimer le rendement locatif. Vous devez être prudent sur les estimations de loyer et de plus-value à la revente. Méfiez-vous donc des rentabilités locatives alléchantes !
- Calculer la rentabilité nette-nette en tenant compte de la fiscalité. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises.
- Étudier les dispositifs de défiscalisation afin d’augmenter le rendement locatif. Il convient de considérer les avantages fiscaux seulement comme un bonus ! L’investissement immobilier doit déjà être intéressant à la base.
Sécuriser la location en souscrivant une assurance loyer impayé. En effet, vous n’êtes pas à l’abri d’une défaillance du locataire vous mettant dans une situation délicate, notamment si vous avez un crédit immobilier. Alors, en optant pour une GLI (garantie loyer impayé), comme proposé par Garantme, vous assurez votre investissement et votre rendement puisque vous percevez vos loyers quoiqu’il advienne.