Sous-location, AirBnB, colocation déguisée : comment garder le contrôle sur votre bien ?

Sous-location ou colocation non autorisée, mise en location illégale du bien sur AirBnb, etc., les usages détournés d’un bien en location constituent une crainte pour de nombreux bailleurs. Ces pratiques illégales comportent évidemment des risques. Elles fragilisent la relation entre locataire et propriétaire et peuvent entraîner des pertes financières non négligeables.

Propriétaire bailleur, comment vous protéger face aux usages détournés de votre bien immobilier ? Garantme vous donne quelques clés pour garder le contrôle de votre bien, dès la signature du bail.

Sous-location illégale : comment y faire face ?

On parle de sous-location lorsqu’un locataire met en location tout ou partie du logement qu’il occupe et reçoit pour cela une contrepartie financière. Dans les faits, selon l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la sous-location d’une résidence principale est interdite, sauf en cas d’accord explicite du propriétaire. Mais beaucoup de locataires ont tout de même recours à cette pratique, lors d’un déplacement à l’étranger ou de vacances, par exemple. Or, ces pratiques comportent des risques, pour les deux parties. 

Les risques pour le propriétaire bailleur

Du côté du bailleur, une sous-location non autorisée peut avoir de nombreuses conséquences. Le propriétaire perd le contrôle sur l’occupation de son logement, souvent au profit de personnes inconnues. Cela peut entraîner une usure prématurée du bien ou des dégradations liées à une occupation non encadrée, mais aussi des litiges plus graves, notamment en cas de troubles du voisinage. Enfin, les impayés de loyers peuvent mettre en difficulté financière le propriétaire bailleur.

Ces pratiques illégales comportent aussi des risques juridiques et fiscaux, en particulier lorsque le logement est proposé sur des plateformes comme AirBnB ou Booking, sans respecter les obligations légales (déclarations, taxes, durée maximale de location, etc.).

Que risque le locataire en cas de sous-location illégale ?

Si la sous-location illégale du bien est avérée, le locataire risque une résiliation du bail, voire une procédure d’expulsion. Le propriétaire peut lancer une procédure judiciaire, en réclamant des dommages et intérêts et le versement des sommes perçues à son insu. En cas de dégradations lors de l’occupation illégale du bien, l’assurance habitation du locataire ne pourra en aucun cas couvrir les frais. Il devra donc assumer seul les risques possibles de dégradations. 

Les recours possibles en cas de sous-location ou d’usage non autorisé

Propriétaire, votre locataire sous-loue illégalement le logement loué, en direct ou sur une plateforme de location saisonnière ? Voici les démarches à entreprendre pour reprendre le contrôle sur la location de votre logement et assurer le respect des règles locatives.

• Rassemblez toutes les preuves de sous-location ou d’occupation non autorisée : un nouveau nom ajouté sur la boîte aux lettres, une annonce publiée sur Internet, des témoignages de voisins, etc. Vous pouvez aussi mandater un huissier de justice pour constater les conditions d’occupation.
• Informez ensuite votre locataire avec une première lettre de sommation rappelant l’interdiction de la sous-location, dans le respect du bail que vous avez tous les deux signé. 

Deux options s’offrent à vous ensuite : soit le locataire cesse la sous-location et reprend possession du logement, soit vous procédez à une résiliation du bail pour non-respect des conditions qu’il énonce. Votre locataire ayant trahi votre confiance, vous êtes en droit de résilier son contrat de location pour « motif légitime et sérieux ». 

Nos conseils pour sécuriser votre location

Comment éviter une sous-location illégale ? Avant de mettre votre bien en location, voici quelques bonnes pratiques à adopter.

Bien vérifier le profil du locataire

Lors de la recherche de locataire, exigez un dossier complet (pièce d’identité, avis d’imposition, fiches de paie, contrat de travail, anciennes quittances). Vérifiez attentivement toutes les pièces justificatives ainsi que les documents du garant.

Il est également préférable de rencontrer en personne les candidats à la location. Vous pourrez ainsi mieux évaluer leur sérieux, les questionner sur leur projet de location, mais surtout instaurer dès le départ une relation de confiance. 

Un suivi régulier avec le locataire

Un contact régulier avec votre locataire vous aidera à vérifier le bon déroulement de la location. Rappelons cependant que pénétrer dans le logement sans prévenir ou sans l’accord du locataire est strictement interdit. Privilégiez des échanges programmés (téléphone, e-mail, rendez-vous en personne) pour garder une relation de confiance tout en respectant ses droits.

Rédiger un bail très précis

Un bail minutieusement rédigé constitue votre première protection contre tous les risques de sous-location illégale ou de colocation déguisée. Mentionnez explicitement dans le bail les conditions d’occupation (et toutes les interdictions : sous-location, location courte durée, colocation non déclarée, etc.). Un bail complet et clair sera une base juridique solide en cas de litige.

Zoom sur la Garantie Loyers Impayés (ou GLI)

Proposée par des organismes spécialisés comme Garantme, la Garantie Loyers Impayés (GLI) permet de sécuriser la mise en location grâce à un profilage rigoureux des locataires, tout en laissant place à une relation de proximité entre bailleur et occupant. La GLI constitue une protection supplémentaire contre les impayés et les litiges.

N’hésitez pas à vous informer auprès de l’une de nos agences immobilières partenaires pour bien comprendre les risques et bénéfices associés à ce dispositif.

Comment prévenir les risques de sous-location ou colocation illégale ? Avec une recherche de locataire bien menée, la rédaction d’un bail complet et un suivi régulier tout au long de la location, vous pourrez louer votre bien en toute sérénité. Par ailleurs, des dispositifs comme la GLI Garantme vous aident à sécuriser les dossiers des locataires et offrent une couverture bienvenue en cas d'impayés ou de dégradations.