Sous-location : quels risques pour le locataire ?

Bien que généralement interdite, la sous-location d’un logement par son locataire est une pratique répandue. Elle reste autorisée sous certaines conditions. Vous êtes propriétaire, votre logement est sous-loué illégalement ? Dans cet article, Garantme fait le point sur vos droits, ainsi que sur les démarches à entreprendre pour obtenir gain de cause en cas de sous-location illégale.

La sous-location : une pratique interdite, mais répandue

La sous-location consiste, pour un locataire, à mettre en location tout ou partie du logement qu’il occupe en échange d’une contrepartie financière. Il faut ainsi distinguer la sous-location d’un hébergement gratuit. Habituellement interdite par les baux locatifs, la sous-location doit être réglementée. Si sous-louer son bien sans en informer le propriétaire est interdit, beaucoup de locataires ont tout de même recours à cette pratique, lors d’un déplacement à l’étranger ou de vacances, par exemple. 

Le cadre légal de la sous-location

En principe, la sous-location par un locataire de sa résidence principale est interdite.

La sous-location d'un logement vide est interdite par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, sauf en cas d’accord par écrit du propriétaire bailleur, qui doit être au courant du montant du loyer demandé au sous-locataire. Celui-ci ne peut en aucun cas excéder le montant payé par le locataire principal.

Pour la location d’un logement meublé, il faut se référer à la date de signature du bail : si le bail a été signé avant le 27 mars 2014, la sous-location d’un logement meublé est possible, excepté si une clause l’interdisant est présente dans le bail. Pour un bail signé après cette date, la loi Alur s’applique et les mêmes modalités s’appliquent que pour un logement vide.

Comme le stipule l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 :

 « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »

 Ainsi, pour qu’une sous-location soit légale, même pour une courte durée, le locataire doit donc obligatoirement remplir les trois conditions suivantes :

• Obtenir par écrit l’autorisation de son propriétaire-bailleur (de préférence via un courrier recommandé) ;
• Valider avec le propriétaire-bailleur le montant du loyer versé par le sous-locataire ; 
• Établir un contrat de sous-location avec le sous-locataire. 

À noter que, même dans le cas d’un contrat de sous-location, c’est bien le locataire principal qui reste responsable du paiement des loyers auprès du propriétaire. 

Mon locataire sous-loue illégalement mon bien : que faire ?

Vous êtes propriétaire-bailleur, et soupçonnez votre locataire de sous-louer illégalement votre bien ? Voici les mesures à prendre : 

Avant toute chose, rassemblez les preuves de la sous-location illégale de votre bien : un nom changé sur la boîte aux lettres, une annonce de sous-location sur le web ou encore des témoignages de voisins… Un huissier de justice peut être désigné pour entrer dans le logement et constater les conditions d’occupation.

Informer votre locataire en lui envoyant une première lettre de sommation. Rappelez-lui l’interdiction de la sous-location, dans le respect du bail signé entre lui et vous. 

La sous-location devra alors prendre fin, et le locataire devra reprendre possession du logement. Mais il est aussi possible de procéder à la résiliation du bail. Le locataire ayant trahi votre confiance et n’ayant pas respecté les conditions du bail, vous êtes en droit de résilier son contrat de location « pour motif légitime et sérieux ». 

Enfin, vous êtes aussi en droit de réclamer des dommages et intérêts.

Sous-location illégale : quels sont les risques pour le locataire ?

Quelles sont les sanctions pouvant être appliquées en cas de sous-location non autorisée ? 

La résiliation du bail

Comme dit précédemment, le bail principal du locataire peut être résilié. Le propriétaire peut lancer une procédure d'expulsion du sous-locataire et demander la résiliation du contrat de bail pour ce motif. Il pourra donner congé au locataire, qui perdra le droit au renouvellement du contrat de location.

Les dommages et intérêts

En tant que propriétaire bailleur, vous êtes en droit de réclamer des dommages et intérêts. Pour cela, vous devrez saisir le Tribunal d’Instance. Le juge décidera alors des sanctions à appliquer et du montant des dommages et intérêts. Le locataire peut être également amené à verser au propriétaire les loyers perçus lors de la période de sous-location.

Les risques de dégradations 

Enfin, il convient de souligner que, lors d’une sous-location (qu’elle soit autorisée ou non), le locataire principal reste responsable de toute dégradation dans le logement. L’assurance habitation du locataire ne pourra en aucun cas couvrir les dommages causés par un sous-locataire. Le locataire doit donc assumer seul les risques possibles de dégradations sévères. 

Face à la pratique courante de la sous-location, les propriétaires doivent rester vigilants pour protéger leurs biens. La connaissance du cadre légal entourant la sous-location est essentielle. La sous-location peut tout à fait être réalisée de manière légale, conformément à la loi et avec l'accord du bailleur. Dans le cas d’une sous-location non-légale, en tant que propriétaire, les recours en cas de sous-location illégale sont simples et vous permettront d’obtenir des dédommagements.