Caution simple, solidaire ou organisme de caution : quelles différences ?

Un propriétaire a le droit d’exiger que son locataire prenne un garant, ce système lui permettant de se prémunir contre les éventuels impayés de loyer. Mais il n’est pas toujours évident de faire la différence entre les différents types de caution ni de savoir quelle formule est la plus adaptée à sa situation. Caution simple, solidaire ou organisme de caution, voici les informations à connaître avant de mettre son bien en location. 

Qu’est-ce qu’une caution ?

La caution, appelée aussi garant, est un mécanisme par lequel une personne s’engage à payer les loyers du locataire si celui-ci fait défaut. La caution prend en charge :

• Le loyer ;
• Les charges locatives ;
• Les intérêts réclamés au locataire pour paiement tardif des dettes locatives ;
• Les frais de remise en état du logement dégradé.

Un propriétaire privé a toujours le droit d’exiger que son locataire prenne une caution. Cependant, le bailleur ne peut pas réclamer de garant s’il a souscrit une garantie loyers impayés et que le candidat à la location n’est pas étudiant ou apprenti.

Si la caution du locataire permet de sécuriser le paiement du loyer, elle a aussi ses limites. Elle peut :

• Avoir une durée inférieure au bail ; 
• Ne pas couvrir l’intégralité des dettes ;
• Devenir insolvable.

Caution physique et un organisme de caution : quelles différences ?

Le garant de votre locataire peut être :

• Une personne physique, c’est-à-dire un membre de sa famille (parent, enfant, conjoint, etc.), un ami, un collègue ;
• Une personne morale, c’est-à-dire un organisme de caution privé (banque, assurance, entreprise spécialisée dans le cautionnement) ou une institution publique (Action Logement). 

Pour votre locataire, faire appel à une personne physique est gratuit. Au contraire, lorsqu’il recourt à un organisme de caution privé, il doit généralement payer une cotisation mensuelle, comme pour une assurance.

En cas d’impayés de loyer, les conséquences ne sont pas les mêmes pour le locataire. Un organisme de cautionnement privé se retourne contre le débiteur afin d’obtenir le remboursement des sommes versées au propriétaire. Lorsque la caution est un membre de la famille, ce n’est pas systématique. 

Enfin, le fonctionnement d’une caution physique n'est pas le même que celui d’une caution exercée par une personne morale. Avec la première, locataire et garant s’entendent entre eux, et vous acceptez de louer votre logement si les garanties présentées sont suffisantes à vos yeux. Avec un organisme de cautionnement, le dossier subit une double validation. Votre locataire constitue un dossier évalué par le garant privé, avec lequel il passe un contrat. Vous examinez ensuite la candidature, que vous êtes libre d’accepter ou de refuser.

Quelle est la différence entre une caution simple et une caution solidaire ? 

Les organismes de caution, les personnes physiques et les personnes morales peuvent être caution simple ou solidaire lors d’une location. Dans tous les cas, leur engagement est formalisé par un document écrit, l’acte de cautionnement. Il comporte :

• L’identité du garant ;
• Le type de caution (simple ou solidaire) ; 
• L’identité du locataire ;
• La durée de la caution ; 
• Le montant des dettes couvertes par la caution ; 
• La signature du garant. 

La caution simple intervient une fois que le locataire est déclaré insolvable. Néanmoins, avant de demander au garant de régler les dettes locatives, vous devez poursuivre le locataire en justice. Une fois que les différentes procédures ont abouti, vous pouvez vous retourner vers la caution pour qu’elle s’acquitte des sommes restant dues. 

La caution solidaire peut être sollicitée sans passer par le locataire. Dès le premier loyer impayé, le propriétaire ou son représentant peuvent se retourner contre le garant pour obtenir le paiement des dettes locatives. 

Quel type de caution choisir ? 

Vous avez compris les différences, mais vous ne savez pas quel type de caution et de garant choisir pour votre bien immobilier ? Voici nos conseils. 

Caution simple ou caution solidaire ?

La caution simple est le mécanisme le moins protecteur pour le propriétaire. Avant d’y recourir, vous devrez engager des procédures en justice longues et coûteuses contre votre locataire. Demandez plutôt une caution solidaire. Ainsi, vous pourrez solliciter le garant dès le premier impayé de loyer. 

Soyez vigilant lors de la rédaction de l’acte de cautionnement ! La caution simple est le mécanisme appliqué par défaut. Si rien n’est précisé dans l’acte ou le contrat de cautionnement, alors il s’agit d’une caution simple.

Personne physique ou personne morale ? 

Certains propriétaires préfèrent les personnes physiques, car ils privilégient le contact humain et voient le lien entre le locataire et son garant comme un gage de sécurité. Cependant, une personne physique peut, elle aussi, faire défaut. Sa situation financière peut se dégrader et elle peut se retrouver, comme votre locataire, dans l’incapacité de régler le loyer. Enfin elle peut être de mauvaise foi et ne pas honorer son engagement le moment venu.

Une caution privée s’avère plus sécurisée pour le bailleur. En effet, les entreprises comme Garantme sont agréées et fonctionnent comme des assurances. Leur capital est garanti et le risque de défaillance plus que minime. De plus, elles indemnisent les propriétaires en respectant des procédures standardisées, ce qui facilite et accélère le processus. Enfin, la démarche est gratuite pour vous. Même si l’organisme de cautionnement engage des frais pour poursuivre en justice le locataire et son garant, vous n’avez rien à payer. 

Comment vérifier la fiabilité d’une caution ? 

Peu importe votre choix, la caution ne sera utile que si elle est solvable. S’il s’agit d’une personne physique, procédez comme vous le feriez pour le locataire. Vous pouvez réclamer certains justificatifs pour le dossier de location comme : 

• Une pièce d’identité ;
• Un justificatif de domicile ; 
• Des justificatifs de situation professionnelle ; 
• Des justificatifs de ressources.

Si le garant est une personne morale, renseignez-vous sur la fiabilité de l’organisme de cautionnement. Vous pouvez faire une recherche sur Internet pour connaître, par exemple, son ancienneté. Vous pouvez aussi demander :

• Un document justifiant l’existence de l’entreprise (extrait de Kbis, statuts, etc.)
• Un justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait Kbis ou les statuts.

En résumé

Une caution est une personne physique ou morale qui règle les loyers à la place de votre locataire si celui-ci est défaillant. La caution peut être simple (vous devez poursuivre le locataire avant de solliciter la caution) ou solidaire (vous pouvez demander au garant de payer dès le premier impayé.) Pour les propriétaires, une caution solidaire exercée par un organisme de cautionnement privé est la solution la plus protectrice et la plus simple à mettre en œuvre en cas d’impayés.