Caution solidaire : que se passe-t-il en cas de loyer impayé ?

L’impayé de loyer est un risque auquel s’expose tout propriétaire à la mise en location de son logement. Des incidents de paiement peuvent parfois survenir au cours de l’exécution du bail. Mais certains d’entre eux perdurent et la situation se complique. C’est pourquoi il est préférable de demander au locataire de produire un acte de cautionnement solidaire lors de la signature du bail. Toutefois, la simple possession de ce document de caution solidaire ne suffit pas en soi à vous assurer du règlement de la dette.

Le paiement des loyers est une obligation du locataire

La première chose à savoir, c’est que le locataire est tenu de payer ses loyers. En d’autres termes, il n’a pas le droit de suspendre ses paiements et ce quelles que soient ses raisons ou motivations.

Une obligation légale et conventionnelle

Le code civil précise, à plusieurs égards, que le locataire est tenu de payer la jouissance de la chose louée et que le loueur doit permettre cette jouissance dans les meilleures conditions. Ces dispositions sont elles-mêmes renforcées par l’engagement contractuel qui lie les parties au travers du bail. En conséquence, nul ne peut se faire justice soi-même en ne payant pas ses loyers.

Des risques judiciaires en cas de non-paiement

De ce fait, des procédures judiciaires sont à disposition des parties pour faire valoir leurs droits. Le locataire mécontent de ses conditions de jouissance a la possibilité de lancer un recours contre le bailleur. En revanche, le bailleur dispose de recours devant les tribunaux pour le règlement de ses impayés : l’assignation en recouvrement et/ou l’action en résiliation du bail.

Solliciter la caution solidaire du bail pour l’impayé de loyer

Lorsque survient le premier impayé, il est utile de savoir quand et comment s’adresser au garant du locataire qui s’est porté caution personnelle et solidaire.

Quand ?

Rappelons qu’une personne qui signe un acte de caution solidaire pour une location devient redevable de la dette locative au même titre que le locataire qu’elle garantit. De ce fait, le bailleur est en mesure de s’adresser indifféremment au locataire ou au garant, tous deux étant ses débiteurs. De plus, il n’y a aucune obligation de montant : dès le premier euro impayé, le garant peut être recherché. La seule limite réside dans l’éventuelle durée d’un acte de caution solidaire à durée déterminée.

Comment ?

Compte tenu de ce qui précède, le bailleur peut s’adresser au signataire de l’engagement de caution solidaire de la même manière qu’il le ferait à son locataire (téléphone, courrier, huissier...) et suivant la gravité de la situation.

>>> Lire aussi notre guide : " Tout savoir sur la caution solidaire "

Que faire si la caution solidaire refuse de payer ?

Le locataire ne paie pas et son garant refuse de régler à sa place. Comment faire payer la caution solidaire ? En initiant une procédure.

Relancer avec une mise en demeure

Si le garant ne répond pas à vos relances (téléphone ou courriers simples), vous devez dans un premier temps lui adresser, ainsi qu’au locataire, une mise en demeure par courrier recommandé AR. Vous exigez le paiement des impayés dans un délai défini.

Faire délivrer un commandement de payer

Si à la date indiquée la dette locative n’est toujours pas réglée, vous pouvez missionner un huissier pour leur délivrer un commandement de payer dans un délai de 2 mois. Il s’agit d’un acte extra-judiciaire qui précise qu’à défaut de paiement, une procédure devant le juge sera engagée à leur encontre.

Assigner la caution solidaire en paiement

Le commandement de payer permet souvent d’aboutir au règlement. Malheureusement, dans certains cas, le bailleur n’a pas d’autres choix que de saisir le tribunal. Ainsi, pour les impayés inférieurs à 10.000 € il signifiera une assignation à comparaître sous 15 jours devant le Tribunal d’instance, tant à la caution solidaire qu’au locataire.

Quelques conseils pour éviter d’arriver à de telles extrémités

Initier une procédure contre la caution solidaire pour un impayé de loyer n’est jamais souhaitable, ni pour le locataire, ni pour le garant. De ce fait, il est préférable de tenter plusieurs actions avant de recourir aux tribunaux.

Échanger avec le locataire

La majorité des problèmes se résolvent grâce à une communication régulière. Le locataire doit pouvoir être en mesure de faire part au propriétaire de toute difficulté qui pourrait mettre en péril le paiement des loyers. De cette manière, des délais de paiement peuvent être octroyés. Un échéancier bien pensé vaut toujours mieux que des grosses sommes accumulées et des frais de recouvrement couteux.

Informer régulièrement la caution solidaire du loyer impayé

La deuxième astuce pour éviter les procédures de recouvrement, est de tenir le garant informé de tout défaut de paiement, voire de tout risque qu’il survienne. En effet, la personne qui se porte caution personnelle et solidaire dispose le plus souvent d’un lien privilégié avec le locataire. À ce titre, il peut soit avoir une influence certaine sur le locataire pour l’inciter à payer au plus vite, soit permettre de résoudre ses points de blocage. On comprend aisément que le garant a tout intérêt à ce que tout soit réglé avant d’être sollicité.

Tenter la résolution à l’amiable

Une résolution amiable, si elle est possible, doit toujours être favorisée. On l’a vu, un plan d’apurement peut être mis en place. Mais si l’argent a du mal en rentrer, parfois cela n’est pas suffisant. Il existe donc d’autres possibilités :

• Demander à percevoir directement les aides au logement du locataire.
• Solliciter l’assistance d’organismes d’accompagnement tels que le FSL ou la Commission de Surendettement des Particuliers.

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En cas de loyer impayé, la caution solidaire est un atout indéniable si tant est que l’on sache comment et quand l’actionner. Ceci étant, son efficacité dépend largement de la personne qui se porte caution contrairement à la garantie loyers impayés.