Caution simple ou caution solidaire : Que choisir ?

Une caution est un acte juridique produisant une garantie. La personne qui signe un tel document devient garant et s’oblige à payer certaines sommes, dans des conditions convenues, à la place d’une autre. En matière de logement, les bailleurs ont majoritairement recours à cette protection juridique.

Ils demandent le plus souvent aux candidats de justifier d’un acte de caution solidaire pour leur location. Or, l’engagement de caution solidaire n’est pas la seule forme de caution possible. En effet, les différences entre caution simple et solidaire sont notables et ne produisent pas les mêmes effets. De ce fait, il est utile de connaître les spécificités de chacune d’elles pour être à même de demander la garantie la plus adaptée à vos besoins.

C'est quoi une caution solidaire ?

Lorsqu’une personne signe un acte de cautionnement solidaire pour un locataire, elle accepte d’être immédiatement recherchée pour le règlement de ses impayés. La solidarité juridique de cet engagement fait du garant un débiteur au même titre que le locataire vis-à-vis de son créancier c’est-à-dire le bailleur. Celui-ci est donc en mesure d’exiger du garant le paiement de la totalité de la dette locative, en dehors de la présence des autres débiteurs.

Pour que l’acte de caution soit solidaire, il doit explicitement mentionner la renonciation au bénéfice de discussion. Cette disposition, qui existe de droit, permet au garant d’exiger du créancier qu’il exerce préalablement tous les recours à l’encontre du locataire, débiteur principal.

C'est quoi une caution simple ?

À la différence de la caution solidaire, la caution simple conserve le bénéfice de discussion de la dette locative. En conséquence, le garant qui s’engage avec une caution simple est en quelque sorte un débiteur de second rang. Il sera poursuivi par le bailleur seulement si le locataire n’est pas solvable, donc dans un second temps.

L’acte de cautionnement est simple par défaut, à savoir lorsqu’il ne mentionne rien concernant le bénéfice de discussion.

Dans les faits, quelle différence entre caution simple et solidaire ?

Pour vous, bailleur, la procédure de recouvrement des impayés change totalement que vous disposiez d’une caution solidaire pour votre bail ou d’une caution simple.

>>> Lire aussi notre guide : " Tout savoir sur la caution solidaire "

Caution solidaire

Dès le premier impayé de loyer, charges ou frais de remise en état, vous pouvez vous retourner tant contre que le locataire que le garant, de manière indifférenciée. Peu importe que le locataire soit solvable ou non, que ce soit une réelle incapacité ou une simple volonté de sa part, vous avez cette latitude.

Attention, dans le cas spécifique d’une caution solidaire en colocation délivrée pour un bail collectif, le propriétaire peut réclamer la totalité des impayés au garant si :

• Le bail comporte une clause de solidarité entre tous les locataires
• Le garant renonce, dans son acte de cautionnement solidaire, au bénéfice de division, c’est-à-dire au partage de la dette entre toutes les cautions.
  
  

Caution simple

La caution simple vous oblige à vous adresser prioritairement au débiteur principal, en l’occurrence votre locataire. Si vous souhaitez engager une procédure judiciaire, il vous faudra avoir au préalable épuisé tous les recours contre lui. Ce n’est seulement qu’en cas d’échec ou d’insolvabilité du preneur que vous pourrez assigner le garant.

En cas de colocation et la pluralité de cautions simples, le garant peut demander, au titre du bénéfice de division, que les poursuites soient engagées vers les autres cautions au prorata de la dette qu’elles ont acceptées de garantir.

Comment bien choisir l’acte de caution pour son bail ?

Il reste maintenant à savoir entre caution simple ou solidaire, celle qui est la plus intéressante pour vous en tant que bailleur. La réponse est très certainement la caution solidaire pour deux raisons :

• Elle vous permet de disposer d’un second débiteur de même rang pour le paiement de vos impayés.
• Elle offre une facilité de mise en œuvre que la caution simple ne permet pas.

C’est d’ailleurs pour ces raisons que la caution personnelle et solidaire est plébiscitée par les bailleurs.

Il est cependant utile de préciser que la durée de la caution solidaire a son importance pour garantir correctement votre location :

Acte de cautionnement solidaire à durée indéterminée

Si le garant n’indique pas de date limite à son engagement, il est à durée indéterminé. Dans ce cas, il peut se rétracter à tout moment par simple courrier recommandé.

Acte de cautionnement solidaire à durée déterminée

Si le garant fixe une date limite au-delà de laquelle son engagement cesse, il ne pourra effectuer de résiliation de la caution solidaire avant le terme.

C’est toutefois en matière de colocation que l’intérêt de l’acte de cautionnement solidaire trouve tout son sens. Il est en effet beaucoup plus complexe d’assigner individuellement tous les locataires, puis toutes les cautions simples, que de lancer une seule procédure à l’encontre des locataires avec leurs cautions solidaires.

Comment demander un acte de caution solidaire à son locataire ?

Si les propriétaires ont une préférence pour l’engagement de caution solidaire, les locataires préfèreraient ne devoir fournir qu’une caution simple. Car si trouver un garant est compliqué, trouver un garant solidaire l’est plus encore. Il est clair que la personne qui accepte de se porter caution solidaire doit avoir une grande confiance en la personne qu’elle garantit.

La première chose que vous pouvez faire est de remettre au candidat un modèle d’acte de caution solidaire avec les pièces justificatives à fournir. Cela lui facilitera la tâche.

Mais le moyen le plus efficace est de lui faire découvrir la caution solidaire et indivisible Garantme, délivrée par MMA IARD et GALIAN Assurances, pour un montant de 36.000€ de loyers. Cette solution permet à tout locataire d’obtenir rapidement une garantie, même lorsqu’il ne semble pas avoir un bon dossier.

En définitive, choisir entre caution simple ou solidaire dépend de vos attentes et besoins en ce qui concerne la gestion de votre logement, même si la caution solidaire permet de prime abord un recouvrement des impayés plus pratique.