Caution solidaire : que faut-il savoir ?

En tant que propriétaire bailleur, lorsque vous souhaitez une garantie supplémentaire au paiement du loyer, vous pouvez demander à votre locataire de justifier d’un garant. Pour que l’engagement de ce dernier devienne effectif, vous lui faites alors signer un acte de caution solidaire rattaché au bail. En effet, la caution solidaire d’une location est le document fondamental de l’expression de la volonté du garant. Dès lors, il vous est indispensable de maîtriser les tenants et aboutissants de cet acte juridique dont dépend la qualité de la garantie qui vous est proposée. C’est pourquoi nous vous proposons de répondre ici aux principales interrogations que vous pouvez avoir sur l’engagement de cautionnement solidaire.

C'est quoi une caution solidaire ?

En location, une caution est un acte par lequel une personne, le garant, s’engage à payer le montant des dettes locatives au bailleur à la place du locataire, lorsque celui-ci est défaillant dans son obligation.

Cette caution est dite solidaire lorsque le garant est responsable de la dette au même titre que le locataire. Il renonce expressément au « bénéfice de discussion » que le droit accorde à toute caution.

Ce qu’on appelle « bénéfice de discussion » est une disposition légale destinée à protéger les personnes qui se portent caution personnelle et solidaire. En effet, celle-ci leur permet d’exiger du bailleur créancier de ne leur réclamer la dette en leur qualité de garant que si le locataire est insolvable. Le bailleur doit auparavant mettre tout en œuvre, c’est-à-dire lancer toutes les procédures adaptées, pour tenter de récupérer son dû auprès du locataire.

L’acte de cautionnement solidaire dépend donc entièrement de sa rédaction qui doit révéler clairement cette renonciation.

Quelle différence y a-t-il entre caution simple et caution solidaire ?

À contrario de la caution solidaire, la caution simple dispose de fait du « bénéfice de discussion » de la dette. C’est-à-dire que le garant peut demander à ce que l’insolvabilité du débiteur, en l’occurrence le locataire, soit démontrée avant d’être sollicité pour le règlement des impayés. Le bailleur est donc dans l’obligation de mettre préalablement tout en œuvre pour récupérer ses loyers auprès du locataire. Ce n’est qu’en cas d’échec qu’il ne peut s’adresser à la caution.

Par conséquent, le choix entre caution simple ou solidaire se fait en fonction de ce que vous souhaitez en matière de recouvrement en cas d’impayé.

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Quels sont les engagements de la caution solidaire ?

En signant un acte de cautionnement solidaire, le garant accepte de se porter caution du paiement des dettes du locataire envers son bailleur. Cela concerne :

Les loyers,
Les charges locatives
Les frais relatifs aux travaux de remise en état

Ce document étant un acte d’engagement de nature juridique, son contenu est fondamental. Il est donc très important de prendre le temps de vous assurer qu’il corresponde à vos attentes, notamment sur deux points : le montant garanti et la durée de la caution.

Le montant :

Le garant a la possibilité de plafonner le montant de la dette qu’il accepte de garantir. Dans ce cas, il mentionne à l’acte qu’il est caution personnelle et solidaire à hauteur d’un montant prédéfini. Celui-ci ne doit pas être trop faible.

La durée :

L’engagement du garant peut également être limité dans sa durée. Il est important de vérifier ce point car l’acte de caution solidaire pour la location ne couvre pas obligatoirement toute la durée du bail et ses renouvellements.

Par ailleurs, la personne qui se porte caution solidaire s’engage à être débitrice au même rang que le locataire. Dès lors, elle est tenue d’accepter une procédure en recouvrement concomitante à celle lancée contre le débiteur principal, voire à la place de celui-ci, qu’il soit solvable ou non.

Qui peut se porter caution solidaire ?

Le garant est nécessairement un tiers au contrat de location qui lie le bailleur et le locataire. Qu’il soit une personne physique (particulier) ou une personne morale (entreprise), la seule condition est de justifier de ressources suffisantes. Il n’existe pourtant pas de seuil légal pour considérer que le garant est solvable. C’est à vous d’apprécier les pièces justificatives de la caution solidaire au regard du montant du loyer ainsi que de vos propres critères.

Toutefois, vous ne pouvez pas exiger n’importe quel document. Les pièces que vous avez le droit de réclamer au garant pour assurer l’acte de caution solidaire sont listées par la loi ALUR, mais aussi quantifiées.

Une seule pièce justificative :

Vous ne pouvez demander qu’un seul justificatif pour :

L’identité : celui-ci doit avoir une photo et être en cours de validité.
Le domicile : il peut s’agir d’une facture de moins de 3 mois (électricité, gaz...), de la dernière quittance de loyer ou de taxe foncière, de l’acte de propriété ou de l’assurance habitation de mois de 3 mois.

Une ou plusieurs pièces justificatives :

Plusieurs justificatifs peuvent être réclamés concernant :

L’activité professionnelle : à choisir parmi le contrat de travail ou la convention de stage, l’attestation employeur, l’extrait Kbis ou le registre des métiers, la carte professionnelle, l’identification Insee.
Les ressources : on peut demander le dernier avis d’imposition, les 3 derniers bulletins de salaire, une justification de pension, rente, indemnité ou bourse, les revenus immobiliers ou mobiliers, le dernier bilan pour les entreprises.

C’est par conséquent à vous d’apprécier si les éléments apportés vous suffisent pour accepter la caution solidaire. Par exemple, un garant retraité et ne disposant pas d’autres revenus, peut être tout aussi intéressant qu’un salarié s’il dispose d’une retraite satisfaisante et qu’il est propriétaire de sa maison.

Quelle est la durée d'une caution solidaire en location ?

La question de la durée en matière de caution solidaire est loin d’être anodine car elle a une incidence directe sur un aspect très important de l’acte : sa résiliation. En effet, c’est ce point spécifique qui va définir si le garant peut ou non se désengager.

L’acte de cautionnement solidaire à durée indéterminée

Lorsque l’acte de caution solidaire ne mentionne aucune information relative à la durée, il est considéré comme étant à durée indéterminée. Il en va de même quand il indique que l’engagement est valable pendant toute la durée du bail. Dans cette configuration, le garant peut se rétracter à tout moment sur simple courrier recommandé avec accusé de réception. Mais il faut noter que la caution reste effective jusqu’au terme du bail pour les créances nées de la prise d’effet de la caution jusqu’à sa résiliation.

L’acte de cautionnement solidaire à durée déterminée

La résiliation de la caution solidaire n’est par ailleurs pas possible quand l’acte d’engagement indique un terme défini. Le garant est ainsi tenu jusqu’à la date indiquée et ne pourra se rétracter que si l’acte fait mention d’une résiliation éventuelle liée à la survenance d’évènements personnels prédéterminés (retraite, divorce, perte d’emploi...). L’obligation de cautionnement est en revanche transmise aux ayants-droits en cas de décès du garant, sauf indication contraire expresse.

Il est utile de souligner qu’en cas de caution solidaire à durée déterminée, le garant a toujours le droit de solliciter votre accord pour la résilier de manière anticipée. Libre à vous d’accepter, mais rien ne vous y oblige.

A quoi ressemble concrètement un acte de caution solidaire ?

Pour être valable, l’engagement de caution solidaire doit respecter le formalisme de toute caution, le risque étant la nullité de l’acte.

Les mentions obligatoires prévues par la loi ELAN :

Identité du bailleur, du garant et du locataire
Coordonnées du bailleur et du garant
Adresse du logement concerné
Montant en chiffres et en lettres du loyer et des charges
Conditions de révision annuelle du loyer
Mention de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
Mention du consentement éclairé du garant

Ceci étant, il est vivement conseillé d’insérer certaines informations dans l’acte, même si celles-ci ne sont pas obligatoire, à savoir :

Le type de caution : le garant doit expressément indiquer s’il se porte caution personnelle ET solidaire. En cas de silence sur ce point, la caution est réputée être simple.
La durée de la caution : de même, la durée pendant laquelle il accepte d’être caution doit être mentionnée. Dans le cas contraire, celle-ci est considérée comme indéterminée.

Modèle d’acte de caution solidaire

Afin de vous éclairer, voici un exemple de caution solidaire rempli :

Je soussigné Paul D., né le 30 juin 1967 à Clermont Ferrand et demeurant au 22 rue des Bartavelles à BORDEAUX, déclare me porter caution personnelle et solidaire de Madame Chloé M., née le 22 juillet 1989 à BORDEAUX, concernant ses obligations issues du contrat de bail en date du 4 octobre 2018 qui la lie à Monsieur René L., le bailleur, demeurant 6 avenue Du Général De Gaulle à ARCACHON.

Mon engagement porte sur la garantie de paiement des loyers, des charges, des réparations locatives et tout frais qui pourrait être dû en vertu de ce contrat concernant le logement sis 6 allée du Château à MERIGNAC.

Je certifie avoir pris connaissance des informations relatives au bail, à savoir :

Le montant du loyer de 560 € (CINQ CENT SOIXANTE EUROS) par mois

Le montant des charges de 100 € (CENT EUROS) par mois

La révision du montant du loyer le 4 octobre de chaque année suivant l’indice de référence des loyers

Je m’engage à rembourser, sur mes revenus et biens personnels et pour une durée indéterminée, les sommes dont serait redevable la locataire susmentionnée du fait de sa défaillance. Mon engagement de caution solidaire est pris en pleine conscience de sa nature et de son étendue.

Je déclare par ailleurs avoir pris connaissance des termes de l’article 22-1 du 6 juillet 1989 suivants : « (...)Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. (...) ».
Paul Demaison, MERIGNAC, le 4 octobre 2018

Comment fonctionne la caution solidaire en colocation ?

En matière de colocation, l’engagement de caution solidaire diffère s’il concerne le bail individuel d’un seul des colocataires ou le bail collectif réunissant l’ensemble d’entre eux. Compte tenu de la multitude des locataires pour le paiement d’un seul loyer, mieux vaut avoir les idées claires pour éviter de se perdre dans cet entrelacs de responsabilités !

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Le bail individuel de colocation

Avec ce type de bail, chaque colocataire paie la part du loyer correspondant à la partie du logement qu’il occupe. En cela, il fonctionne comme un bail classique dans l’individualité de sa relation avec le bailleur. Peu importe ce qu’il advient du paiement de la quote-part des autres colocataires : il n’y a pas de solidarité entre les occupants.

De la même manière, la caution solidaire ne garantit que le paiement du loyer, des charges et des frais éventuels du titulaire du bail individuel auquel elle est rattachée. Vous ne pourrez ainsi actionner la caution que pour le seul colocataire indélicat.

Le bail collectif de colocation

Si vous choisissez de signer un seul contrat de bail pour louer l’ensemble de votre logement à plusieurs colocataires, cela vous donne le droit de réclamer un paiement de la totalité du loyer en un seul versement. Mais comme la plupart du temps chacun des colocataires paie une fraction du loyer, ce type de bail peut contenir une clause de solidarité entre les colocataires qui les rend tous redevables de toutes les obligations du bail. En d’autres termes, vous pouvez réclamer tout le montant du loyer à chacun d’entre eux individuellement.

En ce qui concerne l’acte de cautionnement solidaire, il doit être extrêmement précis pour savoir quel occupant il garantit, pour quel montant et pour quelle durée. En effet, le colocataire étant cosignataire d’un bail collectif, si le garant ne précise rien lors de son engagement, il se porte garant pour la totalité du loyer, pendant toute la durée du bail. Aussi, afin de protéger le garant, la loi ALUR exige que l’acte de caution solidaire mentionne expressément pour le compte de quel colocataire il s’engage.

Comment faire payer une caution solidaire ?

On l’a vu, l’avantage d’une caution solidaire sur une caution simple, c’est que vous n’avez pas besoin d’attendre l’issue de la procédure en recouvrement contre le locataire pour engager la responsabilité du garant. Le locataire et le garant sont redevables des impayés locatifs au même rang car ce dernier a renoncé au bénéfice de discussion.

Concrètement, comment cela se passe-t-il ?

Le bailleur adresse en premier liglieu une mise en demeure simultanément au locataire et au garant solidaire :
Par courrier recommandé avec accusé de réception, il exige le paiement de ses impayés sous un délai qu’il fixe à sa convenance. Par ce courrier, il les informe qu’en cas de non-exécution, il remettra le dossier entre les mains d’un huissier.
La mise en demeure étant restée infructueuse, le bailleur missionne un huissier pour délivrer au locataire et au garant solidaire un commandement de payer dans un délai de 2 mois :
L’huissier délivre un acte extra-judiciaire dans lequel il est indiqué qu’à défaut de paiement de l’un ou l’autre des débiteurs, une procédure judiciaire sera lancée à leur encontre.
Les sommes dues n’étant pas payées, le bailleur fait délivrer au locataire et à sa caution solidaire une assignation à comparaître devant le tribunal d’instance (impayés inférieurs à 10.000 €) au moins 15 jours avant la date de l’audience.
Il faut souligner que cette procédure peut prendre quelques mois et aboutir à des délais de paiement. Cependant, si les débiteurs sont condamnés, sont mis généralement à leur charges les dépens (frais liés au procès) et les frais irrépétibles (une compensation financière pour les frais non compris dans les dépens).

Compte tenu des conséquences de l’engagement propre à l’acte de cautionnement solidaire, ces différentes étapes sont destinées à faire réagir l’un ou l’autre des débiteurs de manière indifférenciée. Car le but pour le bailleur est de récupérer son dû, peu importe qui procèdera à son paiement.

La caution solidaire Garantme

L’engagement de caution solidaire auquel souscrit Garantme pour le compte des locataires répond à toutes les attentes des bailleurs. Cette solution vous donne l’assurance que votre loyer sera réglé, quoi qu’il advienne du paiement de votre locataire. Que celui-ci soit étudiant ou jeune actif, Garantme certifie son dossier au regard des justificatifs qu’il aura fournis.

Une caution solidaire

Garantme propose une caution solidaire et indivisible pour une location ou colocation. À ce titre, il renonce au bénéfice de discussion, mais aussi de division c’est-à-dire que le montant de la dette ne peut pas être partagé entre toutes les cautions lorsqu’elles sont multiples. Cette garantie est délivrée par GALIAN ASSURANCE et MMA IARD.

Un engagement de 36.000 €

Le montant garanti par la caution Garantme peut aller jusqu’à 36.000 €, sans franchise et sans frais pour le bailleur. D’ailleurs, vous ne vous occupez de rien, y compris pour la sélection du locataire. En effet, son dossier est analysé après une inscription en ligne. L’ensemble de pièces sont soumises à un algorithme de prise de risque et un certificat d’éligibilité attestant de sa solvabilité vous est délivré en attendant votre acceptation définitive du dossier.

Un acte de cautionnement solidaire à durée déterminé

Outre d’être solidaire, la caution Garantme est d’une durée d’un an renouvelable. De ce fait, cette garantie ne peut être résiliée avant son échéance, ce qui est une assurance supplémentaire pour tout bailleur. Une fois le certificat d’éligibilité délivré, Garantme respecte ses engagements pendant un an.

Une solvabilité indéniable

Vos loyers, charges ou frais éventuels sont garantis par l’un des assureurs partenaires leaders de l’assurance IARD, GALIAN ASSURANCE ou MMA IARD, dont la solvabilité n’est plus à prouver. Vous ne serez plus inquiets pour vos impayés.

Un paiement des impayés en quelques jours

En cas de défaut de paiement, vous pouvez activer la caution et les fonds sont débloqués sans franchise ni délai de carence. Contrairement à une caution personnelle et solidaire contre laquelle il faudrait éventuellement agir en justice, la caution Garantme vous règle à votre première demande.

Une mise en œuvre rapide et efficace

Procédure 100% digitalisée, tout se passe en ligne, d’où une très grande réactivité. En l’occurrence, dès que le locataire aura transmis votre accord sur le dossier, Garantme vous adresse la caution solidaire directement par mail.

Ceci étant, même si le bailleur est indemnisé, le locataire reste redevable d’une dette envers l’assureur qui peut lancer une procédure judiciaire pour impayé. Mais ceci n’est plus votre affaire, ce qui est très tranquillisant.

En somme, même si l’acte de caution solidaire est essentiel dans la relation tripartite bailleur, locataire et garant, un contenu inadapté à vos besoins peut le rendre partiellement inefficace. Il est donc important de procéder aux vérifications nécessaires pour obtenir un document qui tienne la route et qui vous protège réellement.

Mais il est aussi parfaitement compréhensible que cette tâche s’avère complexe pour certains bailleurs. C’est pourquoi, Garantme leur offre la possibilité de ne plus se préoccuper de cette question de caution, tout en faisant le travail de contrôle de la solvabilité du candidat locataire.

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