Assurance loyers impayés : que faire en cas de retard de paiement ?

Ce que vous redoutiez en tant que bailleur se produit à présent : votre locataire tarde à vous régler son loyer. Face à une telle situation, vous devez savoir que faire si ce retard évolue en loyer impayé. Des mesures doivent être prises au plus tôt afin d’éviter que la situation ne s’aggrave. Quelles solutions s’offrent à vous ?

1. Un retard de paiement ne présage pas nécessairement d’un impayé de loyer

Avant toute chose, restons positifs ! Il n’est pas utile de paniquer en imaginant le pire ; cela s’avère même parfois improductif. Un retard de paiement peut être un incident de parcours. Outre l’oubli qui est l’une des principales causes d’impayé de loyer accidentel, il existe de nombreuses autres raisons. Le locataire rencontre peut être des difficultés financières passagères, ou est empêché de régler par un événement extérieur imprévu. Charge à vous de clarifier la situation en le contactant. Vous pourrez ainsi être rassuré en apprenant que la situation rentrera dans l’ordre dans les plus brefs délais.

2. Adresser au plus tôt au locataire une lettre de relance loyer impayé

Malheureusement, ce qui était destiné à être un incident de paiement isolé devient parfois un véritable loyer impayé. Cela devait être réglé en quelques jours, mais plusieurs semaines après, la situation n’a pas évolué et vous voyez poindre un deuxième mois d’impayé de loyer. Ne tardez plus à alerter votre locataire sur ce à quoi il s’expose s’il ne respecte pas son obligation conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Plus la réactivité du bailleur est grande, plus les difficultés pourront être résolues rapidement.

Afin de communiquer clairement, la lettre de loyer impayé est la plus courante, mais l’email et le SMS peuvent parfaitement faire l’affaire : tous les moyens sont bons pour l’informer que si la situation s’aggrave, outre une procédure en recouvrement de loyer impayé, il risque l’expulsion.

3. Initier une procédure de loyer impayé

Si, après une ou plusieurs relances de votre part et l’intervention éventuelle d’un médiateur, votre locataire ne s’est toujours pas mis à jour de ses loyers, il ne vous reste que la solution judiciaire.

A. Commandement de payer et assignation

La signification d’un commandement de payer par voie d’huissier est le préalable nécessaire à toute procédure judiciaire de loyer impayé devant le tribunal d’instance. Un état de la dette locative est remis au locataire en main propre avec une mise en demeure de la régulariser sous 2 mois. À l’issue de ce délai, le bailleur est en droit de missionner de nouveau l’huissier pour délivrer au locataire une assignation en paiement.

Si le loyer est garanti par une caution solidaire, le propriétaire peut appliquer la même procédure au garant.

B. Envisager l’expulsion

Il est utile d’aborder plus particulièrement la question de l’expulsion. En effet, il s’agit d’un aspect délicat de la relation contractuelle entre le bailleur et le locataire compte tenu de ses incidences sur le plan humain.

La question « combien doit-on cumuler de loyers impayés avant de pouvoir lancer une expulsion » est souvent posée. Or, l’expulsion ne dépend pas d’un montant prédéfini de dette locative mais de la présence de la clause résolutoire dans le bail. Celle-ci vous permet de savoir que faire face au loyer impayé : le juge d’instance, statuant en référé (c’est-à-dire selon une procédure rapide) se borne à constater sa mise en œuvre dès le premier impayé de loyer. Toutefois, la décision de demander l’expulsion par résiliation du bail doit être prise au moment du commandement de payer afin de pouvoir obtenir un jugement en ce sens. Mieux vaut donc disposer d’une décision d’expulsion quitte à ne pas l’exécuter que d’être obligé d’initier une nouvelle procédure qui prendra à nouveau plusieurs mois.

4. Actionner son aide pour loyer impayé

Dans l’éventualité où le locataire ne serait plus solvable, le propriétaire a la possibilité de solliciter de l’aide pour être indemnisé de son loyer impayé.

A. Faire jouer son assurance loyer impayé

La première protection que le bailleur peut prendre est l’assurance de loyer impayé. Il s’agit d’un contrat souscrit auprès d’un assureur dont le coût et les garanties sont librement définies. Néanmoins, les conditions pour être indemnisé par l’assurance de loyer impayé sont assez similaires selon les contrats. La déclaration de sinistre doit être accompagnée des justificatifs de relance et de commandement de payer. Nous n’aborderons pas ici les conditions relatives à l’éligibilité du locataire afin d’être certain de percevoir les versements.

B. Se tourner vers son garant de location

Le bailleur a également la possibilité d’exiger que son locataire propose un garant lors de la signature du bail. Celui-ci, en signant un acte de caution solidaire, s’engage à se substituer au locataire dans le paiement de ses dettes locatives. Cette garantie de loyer impayé est nettement moins formelle que l’assurance. Il vous est tout à fait possible de le contacter dès le premier retard de paiement ou si vous pressentez que la situation risque de durer : il aura en effet tout intérêt à ce que le locataire soit à jour de ses loyers et pourra trouver une solution !

Dans l’éventualité où la situation ne s’améliore pas après que le garant soit informé, vous devez lui adresser le même commandement de payer qu’au locataire pour le joindre à la procédure de loyer impayé que vous entendez lancer.

Que faire en cas de loyer impayé ? La première chose est certainement communiquer ! Discuter, échanger, chercher une résolution amiable, sont autant d’occasions de faire en sorte que la situation rentre rapidement dans l’ordre. Si malgré la meilleure volonté ce n’est malheureusement le cas, il existe des solutions pour vous aider à vous sortir de cette situation dans les meilleures conditions.