Location : comment calculer la vétusté du mobilier ?

Pendant une location, un logement, surtout s’il est meublé, subit les effets du temps et de l’usage quotidien. La vétusté du mobilier et des équipements joue alors un rôle central dans la gestion des responsabilités entre propriétaire et locataire. Elle permet de faire la distinction entre les dégradations normales liées à l’utilisation prolongée et celles résultant d’une négligence ou d’une mauvaise utilisation. 

Qu’est-ce que la vétusté du mobilier ?

La vétusté correspond à la dégradation d’un objet liée à l’usure naturelle et à un usage normal et prolongé. La loi ALUR la définit comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement »*.

La vétusté est un phénomène naturel. Elle concerne tous les éléments de votre logement comme :

• Les meubles ;
• Les appareils électroménagers ;
• Les équipements (placards, portes, radiateurs, robinets, volets) ;
• Les revêtements ;
• Les peintures.

La vétusté est à différencier du mauvais usage ou de la négligence. Par exemple, après quelques années, le tissu de votre canapé s’use aux endroits où vous avez l’habitude de vous asseoir. Les coussins et le rembourrage perdent leur fermeté et les coutures se détendent. Ces dégradations sont normales et relèvent de la vétusté. En revanche, une tache de vin ou de peinture sur les coussins est due à un mauvais usage ou à de la négligence.

À quoi sert le calcul de la vétusté ?

Calculer la vétusté du mobilier permet de répartir équitablement les dépenses d’entretien et les réparations entre le propriétaire et le locataire. Cela s’avère utile lors de l’état des lieux de sortie. Si le logement a été dégradé, vous pourrez fixer le montant de la retenue sur le dépôt de garantie. Si l’occupant endommage un équipement en cours de bail, vous pourrez déterminer la somme que le locataire doit vous rembourser.

En effet, le propriétaire doit assumer les réparations et le remplacement du mobilier rendus nécessaires par la vétusté. Les dépenses liées à un usage anormal, un défaut d’entretien ou à la négligence reviennent au locataire.

Mais, lorsqu’un locataire abîme un équipement, il ne rembourse pas sa valeur à neuf. Après quelques années, les meubles, les appareils électroménagers et même les moquettes et les peintures se déprécient. Calculer la vétusté du mobilier vous aidera à connaître le prix des éléments au jour le jour où vous les changez.

Bon à savoir : les assureurs aussi utilisent le concept de vétusté. En cas de vol ou de dégâts des eaux, votre assurance habitation ne vous rembourse pas la valeur à neuf des équipements ou des revêtements. La compagnie d’assurance applique un coefficient de vétusté. 

Qu’est-ce qu’une grille de vétusté ? 

Afin de calculer la vétusté du mobilier, vous aurez besoin d’une grille de vétusté. Ce tableau définit :

• La durée de vie théorique de chaque élément, c’est à dire la période pendant laquelle il est fonctionnel et utilisable ;
• La franchise, c’est-à-dire la période pendant laquelle l’objet ne s’use pas et garde sa valeur d’achat ;
• Le pourcentage d’abattement ou taux de vétusté, c’est-à-dire la perte de valeur annuelle due à l’usure naturelle ;
• La valeur résiduelle à la charge du locataire, c’est-à-dire la part qui reste à la charge du locataire une fois que le taux de vétusté atteint 100 %.

Il n’existe pas de grille de vétusté officielle éditée par le gouvernement. Les propriétaires peuvent utiliser une grille ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter ou 42 de la loi du 23 décembre 1986. Il s’agit généralement de documents utilisés par les bailleurs sociaux. Il est possible de se servir de l’une de ces grilles même si votre bien n’est pas un logement social ou qu’il se situe dans une autre région. 

Source : Grille de vétusté de l’OPAC de Paris.

Source : Grille de vétusté du bailleur social 3F.

La loi ne vous oblige pas à choisir votre grille de vétusté dès la signature du contrat de location. Mais le locataire peut demander à ce qu’elle soit annexée au bail. Vous devrez alors la lui fournir. 

Comment utiliser la grille de vétusté pour calculer la valeur du mobilier et des équipements ? 

La grille et les coefficients de vétusté vous permettent de connaître la valeur du mobilier et des équipements plusieurs années après leur achat.

Certaines grilles de vétusté indiquent la valeur résiduelle du bien, en pourcentage, après deux, trois ou cinq ans d’utilisation. Vous devez multiplier le prix d’achat par l’âge de l’objet. Par exemple, vous achetez une machine à laver à 350 euros. Si la grille mentionne une perte de valeur de 30 % au bout de trois ans, votre lave-linge vaudra 245 euros après cette période (350*[100 %-30 %]).

D’autres grilles donnent un coefficient de vétusté annuel. Vous devez le multiplier par l’âge de l’équipement (moins la franchise) pour obtenir le coefficient de vétusté total. Ainsi, si la grille de vétusté précise que, passé la première année, votre lit perd 10 % de sa valeur tous les ans, son coefficient de vétusté passé cinq ans sera de 40 %. À cette date, votre lit acheté 500 euros n’en vaudra plus que 300 (500*[100 %-60 %]).

À noter : vous devez calculer la vétusté à partir de la date d’achat du mobilier ou de pose de l’élément, pas de l’entrée dans les lieux de votre locataire.

Le cas particulier des objets ayant dépassé leur durée de vie

Votre locataire a cassé la télévision mise à disposition alors que sa durée de vie théorique, notée sur la grille de vétusté, était expirée ? Deux cas de figure sont possibles.

Première hypothèse, votre grille de vétusté et votre contrat de location ne prévoient pas de valeur résiduelle. Le remplacement des éléments est alors totalement à la charge du propriétaire. 

En revanche, si votre grille ou votre bail mentionnent une valeur résiduelle, le locataire devra vous verser la somme correspondante, même si la durée de vie de l’équipement est dépassée.

En résumé

La vétusté du mobilier désigne l’usure naturelle des meubles, appareils électroménagers et équipements d’un logement. Calculer la vétusté permet de répartir équitablement le montant des dépenses d’entretien et des réparations entre le propriétaire et le locataire. Le calcul se fait grâce à des coefficients, établis dans la grille de vétusté. 

*Source : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale