Comment reprendre un logement abandonné par un locataire ?
La location d'un logement peut être une expérience enrichissante pour les ... Voir plus
Accueil > Propriétaire > Comment est calculée la...
La valeur locative cadastrale correspond au montant théorique du loyer annuel d’un bien immobilier mis sur le marché de la location. Les services fiscaux des collectivités locales calculent ce revenu cadastral afin d’estimer le niveau d’imposition applicable au propriétaire dans le cadre de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Voici comment se calcule la valeur locative d’un bien, mais aussi ses évolutions et ses limites.
Le calcul des loyers annuels théoriques repose sur des conditions de marché remontant au 1e janvier 1970 : c’est ce qu’on a appelé le « guide des loyers » qui sert toujours de référence pour les propriétés bâties.
Pour les immeubles d’habitation, les valeurs locatives sont comparées les unes aux autres à la fois au plan national et à l’échelon local. Le logement est inclus dans une des huit catégories d’immeubles relatifs à son état (allant de « aspect délabré » à « nettement somptueux »). En découle un tarif d’évaluation au mètre carré nommé coefficient d’importance.
Le revenu cadastral se préoccupe de la surface au sol, et non de la surface habitable (loi Carrez). Toutes les pièces sont recensées, habitables ou non (entrées, couloirs, placards, etc.) ainsi que les dépendances (garages, caves, celliers, chambres de bonne et greniers).
Le calcul de la valeur locative d’un logement applique également un tarif à sa surface pondérée. Elle nuance la superficie réelle du bien immobilier à l’aide de correctifs :
La formule de calcul appliquée par l’administration fiscale est la suivante :
Valeur locative cadastrale = surface pondérée * tarif de référence au m²
La majoration des valeurs locatives s’appuie sur l’application d’un coefficient forfaitaire d’actualisation et de revalorisation à l’échelle nationale. Ils reposent sur l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). L’inflation a donc un fort impact sur l’augmentation des bases de calcul de la valeur locative cadastrale.
Pour rappel, tous les biens bâtis ou non bâtis sont concernés par la valeur locative cadastrale :
Pour connaître la valeur cadastrale d’un bien immobilier, demandez une fiche d’évaluation au centre des impôts fonciers de votre commune, à l’Agence Départementale d’Information pour le Logement (ADIL), ou à l’Agence Nationale de l’Information pour le Logement (ANIL) via leur site internet.
Attention, la valeur locative cadastrale d’un bien n’est pas la même que la valeur locative réelle qui sert à estimer les revenus locatifs potentiels d’un propriétaire bailleur.
Le montant de la valeur locative cadastrale évolue selon cinq facteurs.
Le principal défaut sur le calcul du revenu cadastral est sa méthodologie référencée sur des données datant de plus d’un demi-siècle.
La controverse pointe les évolutions du marché immobilier dans les différents territoires depuis 1970 malgré l’application de coefficient d’actualisation. D’autres dénoncent la non-prise en compte des transformations urbaines à l’image du phénomène récent de gentrification ou les disparités grandissantes entre deux régions.
La conséquence est un décalage de plus en plus important entre les valeurs cadastrales sur lesquelles s’appuient le fisc pour déterminer la taxe foncière et la réalité du marché et des revenus locatifs potentiels escomptés pour les propriétaires. La désuétude de ce calcul de la valeur locative cadastrale sanctionne ainsi les territoires dynamiques et favorisent ceux dont le marché immobilier stagne voire décline.
Au final, deux biens immobiliers identiques peuvent entraîner un montant de taxation différent :
Pour assurer une meilleure équité fiscale, les élus planchent sur une révision globale des bases cadastrales. Voici le calendrier prévu :
Finalement, la loi de finances pour 2023 repousse à 2028 l’application de la réforme pour finaliser des travaux préparatoires complémentaires.
Explorer plus d'articles :
Comment reprendre un logement abandonné par un locataire ?
La location d'un logement peut être une expérience enrichissante pour les ... Voir plus
Location meublée et impôt sur la fortune : quelles sont les règles ?
La location meublée, en plus d'être une option attrayante pour les... Voir plus
Assurance vacance locative ou comment se protéger en tant que...
En tant que propriétaire d’un bien immobilier à louer, vous voulez vous... Voir plus