Comment est calculée la valeur locative d’un bien ?

La valeur locative cadastrale correspond au montant théorique du loyer annuel d’un bien immobilier mis sur le marché de la location. Les services fiscaux des collectivités locales calculent ce revenu cadastral afin d’estimer le niveau d’imposition applicable au propriétaire dans le cadre de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Voici comment se calcule la valeur locative d’un bien, mais aussi ses évolutions et ses limites.

Comment calculer la valeur locative de son logement ?

Le calcul des loyers annuels théoriques repose sur des conditions de marché remontant au 1^e janvier 1970 : c’est ce qu’on a appelé le « guide des loyers » qui sert toujours de référence pour les propriétés bâties.

Tarif au m² de la surface au sol et des dépendances

Pour les immeubles d’habitation, les valeurs locatives sont comparées les unes aux autres à la fois au plan national et à l’échelon local. Le logement est inclus dans une des huit catégories d’immeubles relatifs à son état (allant de « aspect délabré » à « nettement somptueux »). En découle un tarif d’évaluation au mètre carré nommé coefficient d’importance.

Le revenu cadastral se préoccupe de la surface au sol, et non de la surface habitable (loi Carrez). Toutes les pièces sont recensées, habitables ou non (entrées, couloirs, placards, etc.) ainsi que les dépendances (garages, caves, celliers, chambres de bonne et greniers).

Surface pondérée avec des coefficients

Le calcul de la valeur locative d’un logement applique également un tarif à sa surface pondérée. Elle nuance la superficie réelle du bien immobilier à l’aide de correctifs :

• le coefficient de nature des divers éléments qui octroie un poids différent dans l’équation à chaque pièce de vie selon son usage ;
• le coefficient d’importance qui tient compte de la taille de la surface du bien ;
• le coefficient d’entretien qui s’intéresse à l’état de la construction ;
• le coefficient de situation qui correspond à l’emplacement géographique ;
• la présence ou l’absence d’un ascenseur ;
• les éléments de confort qui ajoutent artificiellement des mètres carrés :
  • gaz : + 2 m² ;
  • électricité : + 2 m² ;
  • chauffage, par pièce : + 2 m² ;
  • lavabo : + 3 m² ;
  • w.c. : + 3 m² ;
  • douche : + 4 m² ;
  • eau courante : + 4 m² ;
  • baignoire : + 5 m².

Quelle est la formule de calcul de la valeur locative d’un bien ?

La formule de calcul appliquée par l’administration fiscale est la suivante :

Valeur locative cadastrale = surface pondérée * tarif de référence au m²

La majoration des valeurs locatives s’appuie sur l’application d’un coefficient forfaitaire d’actualisation et de revalorisation à l’échelle nationale. Ils reposent sur l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH). L’inflation a donc un fort impact sur l’augmentation des bases de calcul de la valeur locative cadastrale.

Pour rappel, tous les biens bâtis ou non bâtis sont concernés par la valeur locative cadastrale :

• maisons ;
• appartements ;
• individuels ou collectifs ;
• vides ou meublés ;
• vacants, loués ou occupés par les propriétaires ;
• résidence principale ou secondaire.

Pour connaître la valeur cadastrale d’un bien immobilier, demandez une fiche d’évaluation au centre des impôts fonciers de votre commune, à l’Agence Départementale d’Information pour le Logement (ADIL), ou à l’Agence Nationale de l’Information pour le Logement (ANIL) via leur site internet.

Attention, la valeur locative cadastrale d’un bien n’est pas la même que la valeur locative réelle qui sert à estimer les revenus locatifs potentiels d’un propriétaire bailleur.

Quels éléments influencent la valeur locative ?

Le montant de la valeur locative cadastrale évolue selon cinq facteurs.

1. La construction d’un bâtiment sur une parcelle vierge ou la reconstruction d’un bâtiment sur un site auparavant occupé par un ancien bâtiment démoli.
2. La modification du volume ou de la surface d’un bâti, des changements de consistance ajoutant ou démolissant des dépendances.
3. Le changement d’affectation du bien (par exemple si un local commercial ou un bâtiment rural devient un lieu d’habitation).
4. Les modifications de caractéristiques physiques suite à des travaux d’amélioration qui ne changent pas pour autant le volume ou la superficie (nouveaux équipements de confort, rénovation, aménagement d’un espace en pièce habitable).
5. Les transformations non liées au bâti, mais à l’environnement extérieur qui provoquent un avantage ou un inconvénient pour les résidents (ajout ou suppression d’éléments de nuisance, opération d’urbanisme, création d’équipements collectifs). 

Quelles sont les limites à la valeur locative d’un logement ?

Le principal défaut sur le calcul du revenu cadastral est sa méthodologie référencée sur des données datant de plus d’un demi-siècle.

La controverse pointe les évolutions du marché immobilier dans les différents territoires depuis 1970 malgré l’application de coefficient d’actualisation. D’autres dénoncent la non-prise en compte des transformations urbaines à l’image du phénomène récent de gentrification ou les disparités grandissantes entre deux régions.

La conséquence est un décalage de plus en plus important entre les valeurs cadastrales sur lesquelles s’appuient le fisc pour déterminer la taxe foncière et la réalité du marché et des revenus locatifs potentiels escomptés pour les propriétaires. La désuétude de ce calcul de la valeur locative cadastrale sanctionne ainsi les territoires dynamiques et favorisent ceux dont le marché immobilier stagne voire décline.

Au final, deux biens immobiliers identiques peuvent entraîner un montant de taxation différent :

• un logement construit dans un ancien centre-ville récemment rénové profite toujours des valeurs locatives d’un quartier qualifié à l’époque de délabré ;
• un appartement dans un immeuble érigé dans les années 1970 ayant mal vieilli mais qui continue d’être lié à une valeur locative élevée de l’époque de sa construction neuve.

Où en est la réforme de calcul des valeurs locatives ?

Pour assurer une meilleure équité fiscale, les élus planchent sur une révision globale des bases cadastrales. Voici le calendrier prévu :

• 2019 : annonce dans la loi de finances pour 2020 d’une réflexion sur l’actualisation méthodologique du calcul du revenu cadastral ;
• Premier trimestre 2023 : collecte de données grâce à un dispositif de déclaration à l’administration des loyers pratiqués par propriétaires bailleurs de locaux d’habitation ;
• Septembre 2024 : présentation d’un rapport aux contribuables et aux collectivités territoriales ;
• 2025 : proposition des nouvelles valeurs locatives de référence par secteurs et tarifs ;
• 2026 : application de la réforme de calcul de la valeur locative d’un bien.

Finalement, la loi de finances pour 2023 repousse à 2028 l’application de la réforme pour finaliser des travaux préparatoires complémentaires.