Location d’un bien : quelles sont les règles pour le dépôt de garantie ?

Vous êtes propriétaire bailleur et mettez en location votre bien pour la première fois ? Outre son premier loyer, lors de la signature du bail, votre locataire devra vous remettre un dépôt de garantie. Ainsi, à quoi correspond ce montant ? Quelles sont les règles qui encadrent le dépôt de garantie ? Garantme vous dit tout dans cet article.

Zoom sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme que doit vous verser votre locataire lors de la signature du contrat de bail. En tant que propriétaire, vous pouvez conserver cet argent pendant toute la durée de la location. Son montant n’est pas fixé librement par le propriétaire bailleur : il correspond à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée.

Cette somme doit servir à couvrir les éventuels manquements du locataire : impayés de loyers, dégradations du logement, casse… À la fin du bail, il doit être restitué dans un délai d'un mois après la remise de clés, ou bien deux mois en cas de dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie.

Dépôt de garantie ou caution : quelle différence ?

Lorsque l’on parle d’immobilier, on confond bien souvent les termes "dépôt de garantie" et "caution". Ils désignent pourtant des concepts bien distincts. Le dépôt de garantie est une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire, dès le début de la location. Ce montant est destiné à couvrir les éventuels manquements du locataire.

La caution, quant à elle, est un engagement pris par une personne tierce , appelée garant. Celle-ci s'engage à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de ce dernier. Il existe deux types de caution : simple et solidaire. La caution simple oblige le propriétaire à se tourner d'abord vers le locataire avant de solliciter le garant, tandis que la caution solidaire permet de solliciter directement le garant en cas de défaut de paiement. Cet engagement, formalisé par un acte écrit, peut couvrir toute la durée du bail.

Les règles à respecter

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 apporte un cadre légal autour du dépôt de garantie. La récupération et la restitution du dépôt de garantie sont ainsi encadrées par des règles spécifiques, visant à protéger les droits des locataires comme des propriétaires.

Début du contrat de location : la réception du dépôt de garantie

Lors de la signature du bail, votre locataire doit vous effectuer le versement du montant du dépôt de garantie, par virement ou par chèque. Assurez-vous que le montant du dépôt de garantie est clairement indiqué dans le contrat de location. Comment calculer le montant du dépôt de garantie ? C’est très simple ! Pour une location vide, le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, le montant du dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer hors charges. Le montant est donc fixe : il est impossible de demander à son locataire des sommes supplémentaires, pour compléter ou augmenter le dépôt de garantie.

Bon à savoir : les charges locatives ne doivent pas être incluses dans le calcul du dépôt de garantie.

Fin du contrat de location : la restitution du dépôt de garantie

Lors de la fin du contrat de location, vous devez effectuer un état des lieux de sortie. Celui-ci vous aidera à constater toute dégradation ou usure du logement. Le locataire vous remettra également son jeu de clés. En tant que propriétaire bailleur, vous devez restituer à votre locataire son dépôt de garantie dans un délai de 1 mois après la remise des clés, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. En revanche, si des dégradations sont constatées, vous disposez de 2 mois pour le rendre au locataire. En effet, vous pouvez déduire du montant du dépôt de garantie les sommes allouées à la remise en état du logement, aux réparations, ou même au règlement des charges ou des loyers impayés. Cependant, vous devez fournir au locataire des justificatifs pour chacune de ces dépenses (facture, devis…).

Retard ou rétention abusive du dépôt de garantie 

Veillez à restituer le dépôt de garantie en temps et en heure à votre locataire. En cas de retard, celui-ci est en droit d’exiger de pénalités de retard. Le taux d'intérêt en vigueur varie selon la date de signature du bail. Pour un bail signé depuis le 27 mars 2014, à défaut de restitution dans le délai prévu, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges), et ce, pour chaque mois de retard commencé. En cas de non-restitution ou de restitution incomplète du dépôt de garantie, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou le tribunal compétent (juge des contentieux de la protection) pour poursuivre en justice son propriétaire bailleur.

Le dépôt de garantie est une composante essentielle du contrat de location. Il protège à la fois les intérêts du propriétaire et ceux du locataire. Son versement permet de couvrir les éventuels impayés ou dégradations, avec des règles strictes régissant son montant et sa restitution et constitue une protection pour les propriétaires. Pour sécuriser vos revenus et vous prévenir des risques d’impayés de loyers, Garantme vous propose également des dispositifs de caution et de Garantie de Loyers Impayés. Notre garantie est délivrée par les compagnies d'assurance les plus solides et leaders de l’immobilier et elle est recommandée par plus de 5 000 professionnels de l’immobilier.