Comment vendre lorsqu'un locataire loge dans votre bien ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, appartement ou maison, que vous avez mis en location… Mais souhaitez désormais le vendre. Peut-on vendre un bien occupé, avant la fin du bail ? Comment procéder  pour donner congé pour vente à son locataire ? Quel est le cadre légal autour de la vente d’un bien occupé ? Dans cet article, Garantme vous donne toutes les clés pour savoir comment vendre lorsqu’un locataire loge dans votre bien immobilier.

Vendre un bien alors qu’il est loué : un cadre légal à respecter

En tant que propriétaire, vous êtes en droit de vendre votre bien, et ce, même s’il est loué par un bail toujours en cours. C’est le congé pour vente. Cependant, il est essentiel de respecter les droits du locataire, tout en facilitant le processus de vente. Dans le cadre de cette vente, quels sont les droits et les obligations, du locataire comme du propriétaire ?

Pour le propriétaire

Tout propriétaire-bailleur est en droit de vendre à tout moment son logement, même loué. Toutefois, certaines règles doivent être respectées. En effet, s’il souhaite vendre votre logement en cours de bail, le propriétaire doit alors le vendre en tant que logement occupé. Pour ce faire, il n’a pas besoin de demander au préalable l’accord du locataire, l’avertir en amont est obligatoire. Le bail ne sera pas résilié : le prochain propriétaire du bien peut reprendre le bail, tel qu'il a été signé par le propriétaire vendeur.

Un point important à noter : il est impossible de donner à son locataire un congé pour vendre en cours de bail. Si au contraire, le propriétaire souhaite vendre son bien inoccupé, il doit attendre la date de fin du bail et ne peut annuler le bail pour ce motif. Il doit notifier le locataire en respectant le préavis légal de congé pour vente (6 mois pour une location vide et 3 mois pour une location meublée).

Pour le locataire

Quant au locataire, sa sécurité locative  est protégée par des droits : si le logement est vendu loué, il peut continuer d’occuper le logement jusqu’à la fin du bail, comme prévu avec son propriétaire initial. Il dispose également d’une priorité sur la vente : c’est le droit de préemption. 

Comment informer son locataire de la vente

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre son bien occupé, assurer une communication claire avec son locataire est indispensable. Le propriétaire bailleur est dans l’obligation d’informer le locataire de la mise en vente du bien, par lettre recommandée, remise en personne et signée, ou bien par acte d’huissier. 

Si le bien est vendu vide, la lettre doit impérativement comporter une offre de vente destinée au locataire (c’est le droit de préemption), incluant le prix de vente, les conditions, ainsi qu’une description du bien. Rappeler au locataire les délais prévus (comme la date de fin du délai de préemption) dans son préavis est essentiel pour assurer une transition fluide, et lui laisser le temps de trouver une nouvelle solution pour son logement.

Si le bien est vendu loué, et que le locataire reste dans le logement (en changeant simplement de propriétaire), vous devez tout de même l’en informer. Son dépôt de garantie sera transféré automatiquement au nouveau propriétaire lors de la vente, l’engagement de son garant est également maintenu, et rien ne change du côté de son assurance habitation.

Zoom sur le droit de préemption du locataire

Dans le cas d’un congé pour vente, le locataire est prioritaire s’il souhaite acheter le bien qu’il occupe. C’est le droit de préemption : il est en vigueur les deux premiers mois du délai de préavis de six mois. Attention, si le locataire ne souhaite pas acheter, mais que le bien est ensuite vendu moins cher, il doit être informé de la baisse du prix (même s’il a déjà quitté les lieux). Un nouveau droit de préemption entre alors en jeu.

Vente d’un bien loué : foire aux questions

Garantme répond aux questions que vous vous posez sur la vente d’un bien loué.

Vente d’un bien occupé : quel impact sur le prix de vente ?

Si tout dépend de la localisation et des spécificités du bien, un bien occupé se vend souvent moins cher qu’un bien vide, puisque l'acquéreur doit attendre la fin du bail pour disposer pleinement du logement. Pour un investisseur cherchant à disposer de revenus locatifs, cela reste cependant une option avantageuse.

Comment se déroulent les visites d’un bien occupé ?

Les visites doivent être organisées en amont, avec l’accord du locataire, en respectant les horaires prévus dans le bail, ou convenu d’un accord commun. Il est impossible d’effectuer des visites à l’insu du locataire.

Le locataire peut-il s’opposer à la vente de mon bien ?

Non, le locataire ne peut pas s’opposer à la vente de votre bien. Il dispose toutefois d’un droit de préemption si le logement est vendu vide.

Le nouvel acquéreur peut-il demander au locataire de quitter le logement ?

Non, il doit respecter le bail en cours jusqu'à son échéance.

Dois-je inclure des informations sur le locataire dans l’acte de vente ?

Le vendeur propriétaire d’un bien loué doit transmettre le contrat de bail de son locataire, le montant du dépôt de garantie, et préciser les éventuels impayés.

Puis-je vendre mon bien si le locataire est en retard de paiement ?

Oui, mais les retards de paiement peuvent compliquer la vente et apeurer les acheteurs potentiels.

En immobilier, pour vendre un bien occupé, il est essentiel de connaître les droits du locataire, dont le respect des préavis, les règles entourant les visites ou le droit de préemption. Vous pourrez ainsi garantir une transition fluide pour toutes les parties : acheteur, vendeur et locataire.