Comment définir une surface habitable ?

Vous allez bientôt vous porter acquéreur d’un bien immobilier avec pour objectif de le mettre en location ? Parmi toutes les caractéristiques du logement, la surface habitable doit retenir toute votre attention. 

On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur cette notion pour que vous puissiez définir la surface habitable de votre bien à louer.

C’est quoi la surface habitable d’un logement ?

Souvent confondue avec la surface utile ou surface loi Carrez, la surface habitable est une notion de droit immobilier qui est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation. 

Définition de la surface habitable

Ainsi, selon l’article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation, cette notion fait référence à « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. ». 

La surface habitable est donc un concept très important en droit immobilier, car elle correspond à la surface réelle dans laquelle vos locataires vont vivre au quotidien. 

Combien de m² habitable au minimum dans un logement ? 

Uniquement valable pour les programmes de construction neufs, une règle définit la surface et le volume habitables minimum : 

• 14 m² et 33 m³ par habitant pour les logements de 4 habitants ou moins
• 10 m² et 23 m³ par habitant supplémentaire pour les logements de plus de 4 habitants 

Les locations doivent au moins posséder une pièce principale dont la surface habitable est de 9 m² avec une hauteur sous-plafond de 2,20 mètres au moins. L’alternative est que le volume habitable total soit au minimum de 20 m³.

Quelle différence avec la surface utile et la surface loi Carrez ?

La surface utile fait référence à la surface habitable à laquelle on a ajouté la moitié de la surface des annexes privatives, à condition que leur hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 mètre. Il peut ainsi s’agir d’une cave, d’un sous-sol, d’une véranda ou encore de combles aménageables. 

Et qu’en est-il de la surface loi Carrez ? Celle-ci concerne uniquement les lots en copropriété. Indiquée sur l’acte de vente, cette surface est mesurée de la même manière que la surface habitable, ce qui explique pourquoi elles sont souvent confondues. La différence, c’est que la loi Carrez tient également compte dans son calcul : 

• Des combles non aménagés qui sont aménageables et qui disposent d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre ;
• Des sous-sols (hors cave, garage, remise, réserve, parking ou véranda) si leur surface est de 8 m² et leur hauteur sous-plafond est d’au moins 1,80 mètre.

Comment calculer la surface habitable d’un bien immobilier ?

La mesure de la superficie habitable est plutôt simple, mais ne doit pas tenir compte de toutes les pièces de la maison. 

Quelles pièces font partie du calcul ?

Le calcul doit prendre en compte toutes les pièces intérieures du logement avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 mètre : salon, salle à manger, cuisine, salle de bain, chambre, buanderie, cellier, couloir, etc. En dehors de la hauteur sous-plafond, il n’existe pas de superficie minimale pour les pièces : ainsi, il faut tenir compte d’une salle d’eau avec sanitaire, même si celle-ci fait 3 m². 

Bon à savoir : pour entrer dans le calcul, il est impératif de pouvoir accéder à la pièce par l’intérieur et non pas uniquement par l’extérieur de l’habitation.

Quelles pièces en sont exclues ?

Attention, certaines pièces de l’habitation sont exclues du calcul : les combles non aménagés, les sous-sols, les garages, les caves, les terrasses et les balcons, les remises, les vérandas, les loggias et les locaux communs. 

Le calcul à appliquer

Vous pouvez calculer vous-même la surface habitable de votre logement à louer, mais pour éviter les erreurs, vous pouvez faire appel à un diagnostiqueur immobilier, un géomètre ou même une agence immobilière. 

Quelle que soit la personne en charge des mesures, voici le calcul à appliquer : 

• Multipliez la longueur et la largeur de chacune des pièces
• Additionnez toutes les superficies obtenues
• Soustrayez la surface occupée par les éléments de construction comme les murs, les cloisons ou encore les embrasures de portes et de fenêtres. 

Pourquoi est-il important de bien définir la surface habitable ?

Si vous achetez un bien immobilier pour le louer, il est important de bien définir la surface habitable. En effet, en cas d’erreur sur le contrat de location, le locataire peut demander une révision du loyer. 

Est-il obligatoire d’indiquer la surface habitable aux locataires ?

La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi Boutin, impose depuis 2009 aux propriétaires de mentionner la surface habitable sur le bail de location des logements vides utilisés comme résidence principale. Par contre, cela reste une option pour les logements meublés et les locations saisonnières. 

Attention : si vous réalisez des travaux de construction ou de rénovation dans le logement, vous devrez à nouveau faire établir un diagnostic pour définir la surface habitable.