Bail mobilité : qu’apporte de nouveau la loi ELAN ?
L’un des objectifs de la loi ELAN, publiée au journal officiel du 24 novembre... Voir plus
3 décembre 2018
Depuis un peu moins d’une dizaine d’années, la caution pour la location d’un logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, n’a cessé de faire l’objet de différentes modifications législatives. Il y eut d’abord la loi ALUR en 2014, puis la loi ELAN de 2018. À compter du 1er janvier 2022, s’applique désormais l’ordonnance portant réforme des suretés du 15 septembre 2021 dont une grande partie des dispositions concerne la caution locative. De nouvelles règles doivent donc être prises en considération lors de la signature d’une caution pour une location. Mais quelles sont-elles ? Que reste-t-il des précédentes obligations législatives ? Faisons le point afin d’apporter les éclaircissements nécessaires à tous les locataires qui souhaiteraient avoir recours à la caution pour la location de leur logement.
Loi ALUR et loi ELAN : le formalisme de la caution pour la location d’un logement
La caution est l’acte juridique par lequel une personne accepte de garantir les paiements d’un locataire pour la location d’un logement. Le garant intervient pour régler au bailleur les dettes locatives du titulaire du bail lorsque celui-ci est défaillant. La loi ALUR, dans l’objectif de favoriser l’accès au logement, a instauré un cadre à l’usage de la caution, qui fût quelque peu amendé par la loi ELAN 4 ans plus tard.
Les mentions obligatoires de l’acte de cautionnement d’une location
En premier lieu, la loi ALUR exige que l’acte de caution pour la location soit écrit, c’est-à-dire que l’engagement oral n’est pas accepté. Il doit ensuite comporter, sous peine de nullité, les mentions obligatoires suivantes :
- L’identité du locataire garanti par la caution
- L’adresse du logement loué
- L’identité du bailleur ou de son représentant légal
- Le montant du loyer et ses conditions de révision
- La reproduction stricte et manuscrite de 2 textes prédéfinis attestant que le garant a bien connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement dont notamment la reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La nature manuscrite de la mention de l’accord d’engagement
En ce qui concerne ces mentions obligatoires, la loi ALUR prévoit que les 2 mentions destinées à faire prendre conscience au garant de l’importance de l’acte qu’il s’apprête à signer soient écrites de sa main. Afin de simplifier la rédaction de l’acte de cautionnement pour la location, la loi ELAN a retiré l’obligation de l’écrire à la main : plus besoin d’une mention manuscrite, la signature du garant est suffisante pour justifier de sa volonté, d’autant que cela évite les causes d’annulation de l’acte pour erreur de rédaction.
Les cas spécifiques
Assurance Loyers Impayés
Afin d’éviter certains abus, outre de lister les pièces justificatives qui peuvent être demandées par le bailleur au garant, la loi ALUR interdit le recours à la caution pour une location d’un logement qui fait déjà l’objet d’une assurance de loyer impayé par le propriétaire. En revanche, cette interdiction ne vaut pas pour les locataires étudiants ou apprentis.
La caution d’un appartement en colocation
Le statut juridique attribué à la colocation par la loi ALUR établit la solidarité du colocataire qui a résilié son bail avec son successeur dans le paiement du loyer et des charges pendant 6 mois. Le garant doit par ailleurs indiquer dans son acte de caution pour quel colocataire de l’appartement en colocation est destiné sa garantie.
La réforme des suretés : l’uniformisation de la règlementation relative à la caution pour la location
Outre de modifier à nouveau la règlementation de la caution pour la location, l’ordonnance du 15 septembre 2021 accentue l’exploitation du numérique quelque peu initiée par les lois précédentes.
Un droit commun du cautionnement
Jusqu’à présent, la caution en matière de location de logement dépendait de dispositions réparties dans plusieurs codes et de différentes jurisprudences. Aujourd’hui, le code civil les formalise toutes dans un effort d’unification et de simplification de l’ordonnance qui redéfinit à cette occasion la notion de cautionnement.
La validité de la signature de l’acte de cautionnement de location par voie électronique
La réforme des suretés vient abroger l’article 1175 du code civil qui interdisait la conclusion des actes de suretés par voie électronique. Celle-ci n’ayant plus lieu d’être à l’ère du numérique et de la digitalisation des relations, les actes de cautionnement peuvent désormais être dématérialisés et signés à distance de manière électronique et sécurisée.
Une mention d’accord d’engagement à intégrer par le garant
Depuis la loi ELAN, l’information de la personne qui se porte caution pour une location était subordonnée à la présence dans l’acte de cautionnement de mentions écrites de sa main. L’ordonnance de 2021 maintient cette obligation mais en y apportant quelques aménagements importants :
La rédaction libre de la mention
Le garant doit indiquer dans l’acte qu’il s’engage en qualité de caution à payer au créancier, c’est-à-dire le bailleur, ce que lui doit le débiteur, c’est-à-dire le locataire, en cas de défaillance de celui-ci. Il n’a toutefois pas à respecter une formulation ou un modèle précis, le fond prévalant sur la forme.
Une mention émanant impérativement du garant
Il n’est plus nécessaire qu’elle soit manuscrite : la seule obligation réside dans le fait que cette mention doit être apposée dans l’acte par le porteur de la caution lui-même. Cette disposition, facile à mettre en œuvre dans le cadre d’une signature physique nécessite indéniablement une mise à jour des prestations des organismes de signatures électroniques en cas d’utilisation de la voie électronique.
Par ailleurs, la caution doit être donnée dans la limite d'un montant exprimé en chiffres et en toutes lettres et aucune durée d’engagement n’est requise pour sa validité.
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La réforme des suretés applicable depuis le début de l’année et qui touche essentiellement le droit du cautionnement a un impact important sur la caution utilisée dans la location de logement sans pour autant la révolutionner. Elle a toutefois le mérite de faciliter son établissement.
