Quand vendre un bien locatif même s’il est rentable ?

Quelques signes peuvent indiquer qu’il est temps de vendre votre investissement immobilier locatif, même s’il est rentable : une occasion plus intéressante ailleurs, le désir de diversifier votre portefeuille ou une baisse de rendement.

L’immobilier locatif est une stratégie de long terme, mais elle n’a pas vocation à être éternelle. Un jour ou l’autre, tout propriétaire se pose la question : faut-il se séparer de ce logement en location ? Il n’est pas nécessaire d’attendre que le rendement s’essouffle pour prendre une décision. Parfois, vendre quand un bien rentable est un meilleur choix que de le conserver.

Faut-il vendre un bien immobilier rentable ?

Vendre un bien locatif rentable semble contre-intuitif. Pourtant, même si votre appartement génère un cash-flow positif, il peut être intéressant de vous en séparer. Sa valeur peut avoir fortement augmenté, son rendement locatif peut avoir diminué, les charges peuvent progresser ou les contraintes de gestion être devenues trop importantes.

En effet, la rentabilité locative est à mettre en perspective avec la performance globale d’un investissement. Pour effectuer votre arbitrage immobilier, vous ne devez pas regarder combien vous rapporte ce bien aujourd’hui. Demandez-vous plutôt s’il est toujours le meilleur placement, compte tenu de la conjoncture économique, de votre situation et de vos objectifs.

Conserver un appartement qui rapporte 3 % peut sembler satisfaisant. Mais si la vente permet de financer un investissement offrant 5 % de rendement, le coût d’opportunité mérite d’être pris en compte.

Quel est le meilleur moment pour revendre un bien immobilier locatif rentable ?

Le meilleur moment pour revendre un bien locatif rentable dépend de plusieurs critères. Vous devez, dans l’idéal, réfléchir à cette question avant l’achat. Définir vos objectifs et un plan de sortie facilite l’arbitrage immobilier.

Vos objectifs sont atteints

La première raison de vendre un bien locatif rentable est parfois la plus simple : la stratégie définie au moment de l’achat est arrivée à son terme.

De nombreux propriétaires ont un objectif précis avant d’investir :

• Réaliser une plus-value après quelques années de détention ;
• Générer un complément de revenus pour préparer la retraite ;
• Constituer un apport pour acheter une résidence principale ;
• Obtenir un avantage fiscal ;
• Revendre pour investir dans un bien plus performant.

La rentabilité devient faible par rapport à la valeur du bien ou aux autres possibilités

Un rendement locatif positif peut être en dessous des possibilités, avec un capital identique, pour un autre investissement (placement financier ou nouvel investissement locatif).

Cette situation se présente notamment quand le bien a pris beaucoup de valeur, mais que le prix du loyer a peu augmenté. Votre capital est alors immobilisé alors que vous pourriez l’investir dans un produit plus performant.

Le rendement locatif peut aussi s’émousser lorsque la fiscalité devient moins avantageuse, soit parce que votre taux d’imposition change, soit parce que les règles évoluent.

Enfin, la question se pose lorsque vous avez fini de rembourser le crédit immobilier adossé au bien. Sans l’effet de levier de l’emprunt ou la déduction des intérêts, ce placement est-il toujours performant ?

Le marché immobilier offre une opportunité ;

Un propriétaire peut envisager une vente lorsque plusieurs signaux sont favorables :

• Les prix du secteur ont beaucoup progressé ;
• La demande des acheteurs est élevée ;
• Le quartier connaît une transformation positive ;
• Un nouveau projet urbain augmente l’attractivité locale.

Attendre une hausse supplémentaire n’est pas toujours la meilleure stratégie. Le marché immobilier évolue par cycles et personne ne peut prévoir précisément le meilleur moment pour vendre. L’objectif est surtout d’aligner la vente avec sa stratégie patrimoniale.

Vous voulez rééquilibrer votre patrimoine

Un investissement immobilier, même rentable, peut représenter un risque s’il occupe une place trop importante dans votre patrimoine. Ainsi, si vous possédez plusieurs appartements dans la même ville, vous êtes très impacté par :

• L’évolution du marché local ;
• La réglementation concernant la location (encadrement des loyers, notamment) ;
• Le dynamisme économique du secteur.

La vente d’un bien immobilier, même rentable, vous donne l’opportunité de diversifier vos placements et de réduire votre exposition au risque. Le capital récupéré grâce à la vente peut servir à acheter un autre logement dans une zone plus attractive ou à investir dans plusieurs supports financiers.

Les travaux et les charges deviennent trop importants

La rentabilité locative dépend aussi des charges. Plusieurs éléments peuvent réduire progressivement la performance d’un logement, comme :

• D’importantes rénovations à prévoir ;
• Des travaux de copropriété onéreux ;
• L’augmentation des charges (copropriété, taxe foncière, etc.) ;
• La rénovation énergétique obligatoire pour sortir du statut de passoire thermique et continuer à louer son bien.

La gestion locative peut aussi devenir une contrainte. Un investissement rentable, mais trop chronophage, peut ne plus correspondre au mode de vie du propriétaire.

Réussir sa sortie : comment vendre au meilleur moment ?

Vérifiez ces points si vous envisagez ou avez pris la décision de vendre un bien immobilier rentable. Ainsi, vous optimiserez l’opération.

Anticiper l’impact fiscal : les pièges de la plus-value, du LMNP et des engagements à louer

Anticiper la fiscalité lors de la revente aide à déterminer le meilleur moment pour se séparer de son immobilier. Attendre quelques années supplémentaires peut permettre de bénéficier d’avantages fiscaux et d’éviter les sanctions.

La plus-value réalisée lors de la revente est imposable. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux. Il est cependant possible de bénéficier d’exonérations et d’abattements.

Par exemple, vous achetez un appartement à 150 000 €. Après 10 ans de location, vous le revendez 200 000 €, en réalisant ainsi une plus-value brute de 50 000 €. Vous bénéficiez donc d’un abattement sur la plus-value à hauteur de :

• 30 % pour l’impôt sur le revenu ;
• 8,25 % pour les prélèvements sociaux.

Avant de revendre un bien immobilier rentable, vous devez également prendre en compte les contraintes liées à votre situation :

• En LMNP, les amortissements déduits au fil des ans sont réintégrés pour calculer votre plus-value immobilière ;
• Pour certains dispositifs, comme Pinel, vous vous engagez à louer le bien pendant une certaine durée. Si vous revendez avant (hors cas de force majeure), vous devrez rembourser les avantages fiscaux accordés.

Faut-il vendre son bien libre ou occupé ?

Vendre le bien libre ou occupé a un impact sur le profil et le prix net vendeur. Là encore, la bonne décision dépend de vos contraintes et de vos objectifs.

Si vous souhaitez vendre rapidement, céder le bien occupé vous permettra de gagner du temps, à condition d’accepter une décote. Par contre, si votre objectif est la plus-value, mieux vaut attendre et vous séparer du logement quand il sera libre.