Assurance vacance locative ou comment se protéger en tant que propriétaire

En tant que propriétaire d’un bien immobilier à louer, vous voulez vous protéger contre l’absence éventuelle de locataire et le manque de revenus que cette situation pourrait générer. En quoi consiste la vacance locative et quelles sont ses conséquences ? Quels moyens mettre en place pour éviter la vacance locative ? Nous vous détaillons tout ce que vous devez connaître en tant que propriétaire. 

Qu'est-ce que la vacance locative ?

La vacance locative se définit comme l’absence de locataire au moment où un locataire prend congé. À la date de fin du bail de location de votre bien immobilier, lorsque la durée de préavis se termine, vous vous retrouvez sans locataire pendant une durée que vous ne connaissez pas. Vous ne trouvez pas de locataire. Ce moment de carence locative peut mettre en péril votre démarche ou au moins induire un déséquilibre dans la rentabilité de votre investissement locatif. En effet, sa rentabilité dépend avant tout de l’encaissement des loyers qui déterminent vos revenus locatifs et donc le rendement global de votre investissement. 

Attention, il ne faut pas confondre la vacance locative et la carence locative. La carence locative correspond à l’absence de locataire lors de la première location du bien alors que la vacance locative concerne le temps qui s’écoule entre deux locataires.

Comment éviter la vacance locative ?

Éviter l’absence de locataire est un enjeu important pour votre situation financière en tant que propriétaire. En effet, sans locataire et donc sans revenu locatif pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, vous devez assumer l’ensemble des frais et le remboursement de votre éventuel prêt immobilier, ce qui peut mettre en péril votre situation personnelle.

Avant tout, il est important de comprendre la raison de cette vacance locative. Bien souvent, l’absence de locataire découle d’une mauvaise évaluation du loyer par rapport aux prestations proposées. Cette mauvaise adéquation entre le loyer demandé et la réalité du marché éloigne les potentielles personnes qui pourraient être intéressées par la signature d’un bail locatif.

Ainsi, la vacance locative dépend du type de logement et du marché locatif dans votre zone géographique, ainsi que du loyer que vous aurez déterminé en tant que propriétaire du bien.

Pour éviter la vacance locative, pensez à :

• Faire quelques travaux de rénovation du logement pour le rendre plus attractif ;
• Revoir le montant du loyer pour qu’il soit plus en adéquation avec le marché ;
• Réévaluer les exigences envers le locataire (revenus, garant, etc.). 

Pensez aussi à mettre votre bien en gestion locative. Un professionnel saura mettre toutes les chances de votre côté pour mettre votre bien en valeur et faire jouer son réseau pour trouver le locataire idéal qui conviendra à votre logement. Enfin, vous trouverez des informations et des services utiles sur le site Garantme.

Comment fonctionne une assurance vacance locative ?

Lorsque vous avez souscrit un contrat assurance vacance locative, la compagnie d’assurance vous rembourse le montant d’un certain nombre de loyers lorsque vous ne trouvez pas de locataires.

Les contrats d’assurance vacance locative fonctionnent la plupart du temps avec un système de franchise. En d’autres termes, lorsque vous ne trouvez pas de locataire pour votre bien immobilier, les loyers des premiers mois seront à votre charge. Le nombre de mois varient selon les compagnies d’assurances, mais en règle générale, cette durée à votre charge équivaut à trois ou quatre mois lorsque vous gérez votre bien par vous-même. S’il est en gérance, ce délai est réduit et correspond en moyenne à un ou deux mois de location.

Au-delà de ce délai de franchise prévu à votre contrat, l’assurance vacance locative prend ensuite en charge un pourcentage du montant du loyer (en règle générale, pas plus de 80 %) pendant quelques mois si vous ne trouvez toujours pas de locataire pour votre appartement ou votre maison à louer. Il s’agit le plus souvent de 2 à 6 mensualités. Passé ce délai, les loyers seront à nouveau à votre charge.

Par exemple, si votre contrat d’assurance vacance locative prévoit une franchise de trois mois et que la durée maximum de garantie est de trois mois également, vous devrez assumer trois mensualités de loyers, puis l’assurance prendra en charge trois mois. Au-delà de ces six mois, les frais seront à nouveau à votre charge puisque l’assurance de vacance locative s’arrête.

Avant de souscrire un contrat d’assurance vacance locative, veillez à étudier notamment les différents paramètres constitutifs de la garantie proposée : le plafond d’indemnisation, la durée de prise en charge et le délai de la franchise. De plus, pensez également aux exclusions de garantie. Certaines compagnies imposent leurs exigences pour procéder à une indemnisation (par exemple, un logement en mauvais état). 

Comment calculer la vacance locative ?

Les tarifs des contrats d’assurance vacance locative varient d’une compagnie à une autre et d’une offre de contrat à une autre. Néanmoins, il faut savoir que pour vous couvrir de l’absence de locataire, un contrat d’assurance vacance locative coûte en moyenne entre 1 % et 1.5 % du montant annuel du loyer. Ainsi, pour un loyer de 6000 €, vous paierez entre 60 € et 90 € par an au minimum.

Il faut savoir que le montant de la cotisation d’assurance est moins élevé quand vous le souscrivez dans le cadre d’un mandat de gestion locative. En effet, les mandataires peuvent négocier les tarifs proposés et bénéficient de prix de cotisation plus intéressants.