Assurance de loyer impayé : tout ce que vous devez savoir

Mettre en location un logement s’inscrit, pour le plus grand nombre, dans un processus d’investissement immobilier. Cela comporte donc par nature une part de risque qu’il est nécessaire d’évaluer. En location immobilière, l’aléa principal que tout propriétaire doit impérativement appréhender est l’impayé de loyer, véritable « bête noire » des bailleurs. Car il met à mal l’équilibre financier de l’investissement, bien plus que ne le ferait une quelconque dégradation du bien. En plus de ne pas percevoir les rentrées d’argent attendues, il est parfois impossible de savoir combien de temps cela va durer.

Pour permettre aux bailleurs de minimiser ce risque tout en préservant les droits des locataires, de nombreux dispositifs ont été mis en place. Avec la caution solidaire, l’assurance de loyer impayé est aujourd’hui le système de protection le plus largement utilisé par les propriétaires. Toutefois, il s’avère que dans les faits cette aide pour affronter la difficulté du loyer impayé n’est pas totalement comprise par les bénéficiaires. De nombreuses zones d’ombres subsistent et nous vous aidons à les clarifier. 

1. La garantie de loyer impayé dans la loi

Avec près de 10% du PIB français, l’immobilier se situe au cœur de l’activité économique française. Conscients de cette place primordiale, les pouvoirs publics prennent régulièrement des dispositions plus ou moins efficaces pour favoriser l’investissement locatif. Rassurer les bailleurs quant à l’impayé de loyer en fait partie.

A. L’évolution des différents dispositifs

Ces dernières années, au gré des différentes mandatures, de nombreuses mesures gouvernementales se sont succédées. Mais toutes ont eu un objectif commun : la garantie du loyer impayé. Faisons le tri pour savoir ce à quoi un propriétaire peut prétendre en 2020.

• La Garantie des Risques Locatifs (GRL) : La GRL a vu le jour en 2010 mais a pris définitivement fin en 2016 faute de succès. Son objectif était de favoriser l’accès au logement pour les locataires aux revenus modestes et de réduire les biens vacants.
• La Garantie Universelle des Loyers (GUL) : Pourtant instaurée par la loi ALUR en 2014, aucun décret d’application n’a été pris pour la mettre en œuvre. Elle n’a donc jamais vu le jour.

Nota : Une proposition de loi dite Nogal, du nom du député qui la porte et visant à sécuriser les relations entre les bailleurs et les locataires, doit être examinée en mai 2020. Une de ses mesures phares concerne notamment l’assurance pour les bailleurs de percevoir leurs loyers tous les mois. Dossier à suivre donc !

B. Un contrat soumis au droit commun des assurances

Outre ces mesures d’aide, les propriétaires peuvent, depuis plus de 30 ans, souscrire une assurance de loyer impayé pour garantir le paiement de leur locataire auprès d’un assureur privé ou d’une banque. Cette assurance, communément appelée Garantie des Loyers Impayés (GLI), est soumise au code des assurances ce qui permet une libre concurrence entre les contrats au regard des coûts et des prestations. Elle a l’avantage d’être moins restrictive que les garanties proposées par l’État mais le contrat doit proposer des garanties minimales et les conditions de mise en œuvre sont parfois complexes voire strictes.

Il existe par ailleurs deux façons de souscrire une assurance pour loyer impayé :

a. La garantie de loyer impayé individuelle

La première option du bailleur est de s’assurer à titre individuel, ce qui est le plus souvent le cas lorsque le logement est géré en direct par son propriétaire. Cette démarche nécessite de bien vérifier les conditions générales du contrat et les modalités de paiement. En effet, certains cas d’exclusion de la garantie sont parfois mal compris.

b. La garantie de loyer impayé collective

Lorsque le bien est géré par une agence immobilière, celle-ci peut proposer un contrat d’assurance groupe à un tarif souvent plus avantageux. Le montage du dossier incombe donc au mandataire. Un échange avec l’agent immobilier sur le contenu du contrat s’impose pour s’assurer de la qualité et de la pertinence des prestations.

2. Mon locataire est en situation de loyer impayé : que faire ?

Avant d’envisager la mise en jeu éventuelle de l’assurance de loyer impayé, il est nécessaire de savoir comment faire face à une telle situation.

A. Les droits et les obligations du bailleur

La location d’un bien constitue un engagement mutuel entre deux parties dont les droits et devoirs sont inscrits dans un bail. Quand le locataire ne respecte pas son obligation de paiement des loyers, le bailleur dispose de certaines prérogatives elles-mêmes définies dans le respect des droits du locataire.

En d’autres termes, le principe qui domine est que le propriétaire ne peut se faire justice lui-même pour récupérer son loyer impayé. Il est toutefois en droit de réclamer l’exécution de l’obligation de paiement et dispose de recours juridiques pour ce faire. La procédure de loyer impayé qui est alors lancée est un préalable indispensable à la mise en œuvre de l’assurance de loyer impayé, notamment dans ses premières étapes, qui permettra d’obtenir les versements des arriérés locatifs.

B. La procédure de loyer impayé

Lorsqu’il est confronté à cet incident pour la première fois, il peut arriver que le bailleur ne sache que faire face à une situation d’impayé de loyer. Heureusement, les problèmes liés à des non-paiements de loyers est assez rare. Ils ne concernent en effet qu’environ 2% des loyers chaque année. Or quand cela se présente, certaines actions doivent être entreprises faute de quoi la procédure risque d’échouer. Voici donc les étapes à suivre pour tenter de récupérer au plus vite son impayé de loyer.

Étape 1 : Alerter le locataire sur son impayé

En premier lieu, il faut communiquer. À ce sujet, la réactivité est de mise afin d’éviter que l’impayé de loyer ne s’aggrave. Assurément, contacter le locataire pour échanger sur les raisons de son retard de paiement est primordial. Le bailleur détient ainsi les éléments pour apprécier si la situation n’est que ponctuelle ou vouée à perdurer. Si tel est le cas, le bailleur et le locataire ont la possibilité de mettre en place des solutions. La plupart du temps, un accord amiable basé sur un plan d’apurement ou le versement des allocations directement entre les mains du bailleur suffit à dénouer le problème et désamorcer un éventuel conflit.

Étape 2 : Envoyer au locataire une lettre de relance pour son loyer impayé

Malgré toute la bonne volonté du bailleur, la simple discussion peut ne pas résoudre la question de l’impayé de loyer. Même l’intervention d’un organisme d’accompagnement ou d’un médiateur n’aboutit à rien. Dans ces conditions, le bailleur n’a pas d’autre choix que de jeter les bases d’une procédure en relançant par écrit son locataire afin d’obtenir le règlement de ses arriérés. Par cette lettre simple, il lui demande de respecter son obligation de payer sa dette conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sous peine d’initier une procédure de loyer impayé à son encontre.

Étape 3 : Adresser au locataire un commandement de payer

Si la lettre de relance n’a rien donné de substantiel, une mise en demeure doit être signifiée au locataire par voie d’huissier. Il s’agit d’un acte extra judiciaire qui dresse un état de la dette locative et qui est remis au titulaire du bail en main propre. Celui-ci dispose alors d’un délai de 2 mois pour régulariser sa situation, à défaut de quoi le bailleur est en droit de l’assigner en paiement devant le tribunal d’instance.

Dans le cas où les loyers impayés sont garantis par une caution solidaire, le commandement doit être adressé concomitamment au signataire de l’acte d’engagement dans l’objectif de pouvoir les assigner tous les deux.

Pour l’assurance de loyer impayé, le commandement de payer est une pièce essentielle à adresser à l’assureur pour valider la garantie.

Étape 4 : Faire appel à l’assurance de loyer impayé

Pour être indemnisé, le bailleur doit impérativement respecter chaque condition du contrat d’assurance de loyer impayé qu’il a souscrit. Généralement, il adresse à l’assureur dans le délai imparti une déclaration de sinistre à laquelle il joint la relance simple et le commandement de payé signifié. Le bailleur se verra indemnisé dans délai qui varie entre 1 et 3 mois, avec un effet rétroactif.

Étape 5 : Assigner le locataire en recouvrement et/ou résolution du bail

Le bailleur peut décider de lancer un recours pour recouvrir ses arriérés de loyer. Le contrat d’assurance de loyer impayé peut prévoir cette prise en charge. Le tribunal décidera alors de condamner le locataire au remboursement de la dette ou de lui octroyer des délais de paiement.

À l’occasion de cette procédure, la résolution du bail est parfois demandée au juge des référés sur la base de la clause résolutoire mentionnée au contrat de bail. Si cette clause n’est pas incluse dans le bail, le bailleur ne pourra demander la résolution du bail au juge des référés mais au juge du fond, ce qui constitue une procédure plus longue. La durée de la procédure varie donc selon le type de procédure : elle peut aller de 6 mois à 2 ans.

Dès que le tribunal constate la résolution du bail, le locataire devient occupant sans titre et doit quitter les lieux.

Étape 6 : Lancer la procédure d’expulsion du locataire

Sur la base du jugement du tribunal, le bailleur missionne un huissier de justice pour libérer le logement, éventuellement accompagné par un représentant des forces de l’ordre si cela s’avère nécessaire. L’expulsion ne peut intervenir que du 31 mars au 1er novembre, c’est-à-dire en dehors de la trêve hivernale.

Beaucoup de bailleurs s’interrogent sur la quantité de loyers impayés nécessaire avant l’expulsion. Il n’y a pas de minimum pour lancer une procédure judiciaire : dès le premier impayé de loyer, il est possible de demander une condamnation. Mais il faut bien avoir à l’esprit qu’une expulsion n’est possible que sur décision du juge.

3. L’assurance de loyer impayé : comment ça marche ?

Pour qu’elle remplisse parfaitement son rôle de protection du bailleur, l’assurance de loyer impayé nécessite de la rigueur, que ce soit dans ses conditions de souscription que de déclaration de sinistre.

A. Étendue et limite de la garantie de loyer impayé

Comme on a pu le voir, ce type de contrat d’assurance est en quelque sorte établi « à la carte », c’est-à-dire qu’il dépend de l’offre de chaque assureur mais aussi des besoins du bailleur. Il comporte toutefois à minima :

• La garantie du recouvrement des loyers impayés, des charges et des taxes, avec généralement un plafond suivant le contrat,
• La remise en état des locaux suite aux dégradations et aux détériorations du logement par le locataire, dont la prise en charge par le dépôt de garantie ne suffit pas,
• Les frais liés au recours (honoraires d’avocat, d’huissier...) et à la protection juridique (démarches amiables...)
• La garantie de vacance ou de carence locative jusqu’à la récupération du logement (décès du locataire, départ prématuré...)

L’assurance de loyer impayé comporte cependant des inconvénients dont il faut tenir compte :

• La GLI ne peut être souscrite que pour les locaux à usage d’habitation principale. De ce fait, tout une catégorie de bailleurs ne peut bénéficier de l’assurance de loyer impayé. Cela concerne notamment les propriétaires de locations saisonnières, d’immeubles tertiaires, de locaux commerciaux...
• La GLI peut être une garantie avec carence, franchise ou autre limite. Selon les offres, le paiement des loyers impayés subit un délai de carence qui varie de 1 à 3 mois. De même, une franchise est parfois déduite du montant de l’indemnisation ou une période probatoire est appliquée. Certaines assurances prévoient même des plafonds sur le montant des loyers ou sur les frais de remise en état, mais aussi des restrictions sur le type de dégradation, ou sur la durée de l’indemnisation.
• L’assurance pour loyer impayé ne peut être cumulée avec une caution solidaire. La seule exception à cette règle prévue par la loi Boutin s’applique si le locataire est un étudiant ou un apprenti.
• Le coût de l’assurance de loyer impayé est parfois non négligeable. Les taux varient entre 2% et 5% du montant du loyer annuel pour un contrat individuel et entre 1,5% et 3% pour un contrat collectif. Ces montants doivent donc impérativement être proportionnés aux prestations prévues par la couverture de la garantie. Il est cependant intéressant de souligner que le coût de la GLI est déductible des revenus fonciers si le bailleur a opté pour le régime réel et non le régime micro BIC.
• Le processus de déclaration de sinistre est lourd. Celle-ci doit généralement être accompagné d’un dossier complet sans quoi la garantie de loyer impayé est refusée. Selon les contrats, les pièces sont difficiles à trouver ou à constituer, ce qui rend la procédure de paiement extrêmement longue pour prouver la défaillance du locataire.
• Les critères d’éligibilité sont contraignants. Pour pouvoir souscrire une assurance de loyer impayé, le dossier doit préalablement être accepté par l’assureur certes au regard de la solvabilité du locataire mais aussi du bailleur.

B. Les conditions d’éligibilité à l’assurance pour loyer impayé

On peut affirmer que la GLI ne concerne ni n’importe quelle location, ni n’importe quel locataire. Celui-ci doit représenter un risque minimum.

Les conditions à respecter par le locataire

Le locataire doit dans un premier temps satisfaire à des conditions de ressources en produisant un certain nombre de pièces justificatives. Mais celles-ci varient selon les compagnies d’assurance pour qu’elles délivrent leur agrément. Cela peut être :

• Des revenus mensuels 2,85 fois supérieurs au montant du loyer, charges comprises
• Un taux d’effort ne dépassant pas 33% (c’est-à-dire un loyer qui ne dépasse pas le tiers des revenus)
• Un contrat de travail à durée indéterminée (hors période d’essai) ou un contrat de travail à durée déterminée mais sous certaines conditions telles que la perception d’une allocation logement ou une durée minimale.

Si le contrat est souscrit après la date de prise d’effet du bail, certaines compagnies exigent souvent des pièces complémentaires. Il faudra que le locataire justifie qu’il n’a pas fait l’objet d’un défaut de paiement pendant les 6 ou 12 mois précédents la souscription de l’assurance de loyer impayé. De même, le dossier sera certainement établi rétroactivement à la date de prise de possession.

Les obligations du bailleur

L’assurance de loyer impayé n’est certainement pas en reste avec le bailleur. Celui-ci doit respecter certaines conditions pour espérer être assuré.

Tout d’abord, le logement doit respecter la législation en vigueur. En cas de location meublée par exemple, le logement comporte nécessairement les équipements minimums définis par la loi ALUR. Le contrat de bail doit mentionner la clause résolutoire ainsi qu’une clause de solidarité en cas de colocation.

Il est ensuite indispensable de respecter la procédure prévue au contrat d’assurance dès la survenance du premier impayé de loyer sous peine de refus ou de diminution de la garantie.

Les critères éliminatoires

La loi n’imposant aucun critère, les conditions que mettent les assurances de loyer impayé à la souscription de leurs contrats leur sont propres. Les compagnies se réservent ainsi le droit de refuser un dossier qui comporterait trop de risques.

La principale raison d’un refus de souscription est l’insolvabilité du locataire, c’est-à-dire que ses revenus ne paraissent pas suffisants pour assumer ses dépenses. La nature du contrat de travail est également un critère éliminatoire. Un CDD qui se terminerait dans un délai trop proche ou un contrat d’intérim peuvent paraître trop risqué.

C. Les conditions de mise en œuvre de l’assurance d’impayé de loyer

Si le rôle de la garantie de loyer impayé est de se substituer au locataire défaillant, il n’en demeure pas moins qu’elle ne peut être mise en œuvre que sous certaines conditions spécifiques à son contrat de souscription. On peut toutefois citer un protocole à respecter commun à tous les contrats : il s’agit de l’envoi d’une relance puis d’un commandement de payer au locataire.

En effet, pour que la garantie s’applique et que le déblocage des fonds intervienne, le bailleur est tenu d’adresser la relance et la mise en demeure par voie d’huissier (comme cité plus haut) avant d’effectuer une déclaration de sinistre. Les indemnités d’assurance de loyer impayé sont alors versées déduction faite d’éventuelles carences ou franchises.

Il est donc essentiel de bien lire le contrat pour ne rien oublier, car il se peut également qu’un délai de déclaration soit imposé à compter du constat de l’impayé.

Indépendamment de tout contrat d’assurance, le délai de prescription pour toutes les dettes locatives (loyers impayés, charges, frais de remise à état...) est de 3 ans. Pendant ce délai, le bailleur peut agir en justice pour être remboursé.

En définitive, on peut affirmer sans trop s’avancer que l’assurance pour loyer impayé est un très bon moyen pour garantir la perception des loyers... à la condition que la location « entre dans les cases ». Ce dispositif est en effet performant lorsque le locataire est dans une situation de risque réduite au minimum et que la partie administrative contractuelle, de la souscription à la demande d’indemnisation, a été parfaitement préparée. On regrette donc un manque d’ouverture de cette garantie loyer impayé à des profils moins conventionnels mais qui méritent tout autant d’être assurés.