Assurance loyer impayé : comment ça marche ?

La majorité des propriétaires bailleurs souscrivent une assurance loyer impayé ou GLI (garantie loyer impayé) pour se protéger en cas de non-paiement des loyers. Efficace et déductible des revenus fonciers, la GLI sécurise les locations. Que couvre une garantie loyer impayé ? Quelles conditions d’éligibilité ? Quelle procédure en cas d’impayé de loyer ? Quelles solutions alternatives ? 

Quelles sont les garanties d’une assurance loyer impayé ?

Comme son nom l’indique, une assurance loyer impayé permet au propriétaire bailleur de se prémunir du non-paiement des loyers.

Concrètement, elle prend en charge le paiement des loyers et charges en cas de défaillance du ou des locataires, dans le cas d'une colocation.  Ainsi, selon les situations, cela peut être pendant plusieurs mois, ou encore jusqu’à la fin d’une procédure ou d’une expulsion. Néanmoins, le montant total des loyers peut être plafonné, et parfois une franchise appliquée selon les conditions du contrat. 

Ainsi, en souscrivant une GLI, le propriétaire bénéficie d’une sécurité financière. En effet, en l’absence d’assurance, il n’est pas sûr de pouvoir récupérer les loyers dus. D’autant qu’une procédure judiciaire est longue et coûteuse. 

Mais une assurance loyer impayé inclut aussi d’autres garanties, en plus de la prise en charge financière, à savoir :

• Protection juridique : l’assurance s’occupe de la procédure de recouvrement et d’expulsion si nécessaire. Autrement dit, les frais judiciaires tels que les honoraires d’avocat, d’huissier et frais d’expulsion sont pris en charge par la GLI ;
• Frais d’expulsion : cette garantie couvre les frais d’intervention d’un serrurier, d’un déménagement ou la location d’un garde-meuble ; 
• Garantie dégradation : elle prend en charge les dégâts causés par le locataire, constatés à son départ. Toutefois, le montant indemnisé est généralement plafonné et la garantie est limitée à certaines dégradations spécifiques mentionnées au contrat ;
• Garantie vacance locative : à la suite d’un départ précipité, un décès ou une expulsion, l’assurance loyer impayé couvre les mois durant lequel le logement est inoccupé. En règle générale, cette garantie est plafonnée à 3 mois de loyers ; ce qui laisse le temps de trouver un autre locataire.

Bien entendu, chaque assureur propose son propre contrat avec ses plafonds et conditions d’applications. 

Quelles sont les conditions d’éligibilité à l’assurance loyer impayé ?

Tout d’abord, une GLI fonctionne uniquement avec la location d’un bien en résidence principale, ce qui exclut de fait les commerces ou les locations saisonnières. 

De plus, les conditions d’éligibilité sont très strictes. En effet, par principe, la compagnie d’assurance souhaite limiter les risques de sinistre.

En règle générale, pour pouvoir souscrire une GLI, le locataire doit respecter les conditions suivantes : 

• Le loyer ne doit pas dépasser 33,3% voire, 35% des revenus. Il est courant de dire que les revenus du locataire doivent être au minimum égaux à 3 fois le montant du loyer ; 
• Les revenus du locataire doivent être stables : CDI, CDD longue durée, retraité, indépendant avec plus de deux ans d’activité. Mais là encore, tout dépend des compagnies d’assurance.

En effet, les assureurs peuvent exclure certains revenus (allocation familiale ou adulte handicapé), des statuts professionnels (intérimaire, chômeur) ou alors tiennent compte que d’une partie des ressources comme pour les revenus fonciers ou les primes variables. Ces exclusions réduisent considérablement l’accès à des logements pour une partie de la population.

À savoir : 

Un propriétaire ne peut pas cumuler une caution solidaire avec une assurance loyer impayé sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

À noter qu’il est possible d’assurer un locataire en place depuis plus de 6 mois dans le logement. Pour être éligible, il doit être à jour du paiement du loyer et des charges. Ainsi, il n’a pas besoin de justifier de son statut professionnel ni de ses ressources. En revanche, un délai de carence de 3 mois est souvent appliqué dans ce cas précis. En d’autres termes, si un incident de paiement intervient durant cette période, l’assurance ne le prendra pas en charge.

GLI : quelle est la procédure en cas d’impayé de loyer ?

Pour que le « sinistre » soit pris en charge par l’assurance loyer impayé, une procédure stricte doit être suivie. À défaut, l’assureur peut refuser d’indemniser le propriétaire. 

Ainsi, vous devez en tant que gestionnaire suivre la procédure imposée par la GLI, qui est généralement la suivante :

• Envoyer une relance simple à J+15 ou 20 ;
• Envoyer une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception à J+35 ;
• Transmission du dossier à l’assurance : J+40, et attention, le dossier doit être complet pour être pris en charge par l’assureur ; 
• La GLI prend le relai et envoie un commandement de payer par huissier à J+60. En effet, l’intervention de l’huissier intervient généralement au bout de deux mois d’impayés de loyer. 

Si le locataire ne paie toujours pas les loyers, l’assurance indemnise alors le propriétaire au bout de 3 mois. En revanche, il rembourse rétroactivement les impayés. Autrement dit, le bailleur percevra les loyers dès le premier impayé, mais il devra patienter 3 mois avant de les recevoir. Ensuite, en tant qu’agent, vous devez déclarer tous les mois les mouvements du compte locataire afin que l’assurance indemnise mensuellement le bailleur. 

Par la suite, l’assurance loyer impayé s’occupe de la procédure judiciaire pour non-paiement du loyer au nom du bailleur. De même, si aucun accord n’est possible avec le locataire, alors l’assurance engage une procédure d’expulsion. À noter que la GLI poursuit le locataire mauvais payeur même après le départ du logement afin de récupérer les loyers dus. 

Comme évoqué plus haut, chaque assureur a ses propres conditions d’indemnisation. Il convient donc de vérifier la durée maximale d’indemnisation et le montant total de loyer qui est pris en charge par la GLI. 

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Quelles sont les alternatives à une assurance loyer impayé ?

On l’a vu, une GLI est restrictive et ne permet pas l’accès au logement à tous. Il existe donc d’autres solutions pour sécuriser les loyers des propriétaires bailleurs et surtout permettre aux personnes non éligibles à une assurance loyer impayé de se loger.

À cet égard, Garantme propose de se porter caution solidaire pour un locataire en contrepartie d’une cotisation de 4,5% du loyer annuel. Le bailleur quant à lui bénéficie d’une garantie de ses loyers à hauteur de 96 000 € par an. De plus, en cas de défaillance du locataire, Garantme rembourse le propriétaire sans délai de carence ni franchise et s’occupe de la procédure judiciaire au nom du bailleur. 

En bref, Garantme est la solution alternative : un garant payant pour les locataires non éligibles à une GLI classique, et une assurance loyer impayé gratuite pour le bailleur !