Tout comprendre sur les charges locatives

 En tant que locataire, vous êtes tenu de payer chaque mois votre loyer, souvent associé à des charges locatives. On parle alors de provisions pour charges. Que sont-elles et à quoi correspondent-elles ? Quelles règles un propriétaire doit-il respecter ? Montant, provision, régularisation… Dans cet article, Garantme vous dit tout sur les charges locatives de votre logement. 

Qu'est-ce que les charges locatives ?

Dans les annonces immobilières, pour une offre de location, on parle habituellement de loyer hors charges (ou, à l’inverse, de loyer charges comprises). En effet, en plus du montant de base de son loyer, le locataire peut être tenu de payer des charges locatives. Parfois appelées "charges récupérables", les charges locatives sont des dépenses engagées initialement par le propriétaire d’un bien, mais qu'il peut faire rembourser par son locataire. Elles concernent les frais liés à l'usage du bien et à son entretien. Que le bail concerne une location d’un bien vide ou meublé, les charges locatives sont définies par la loi, et, comme pour la location, des règles les encadrent. 

Bon à savoir : les charges locatives doivent être détaillées dans le contrat de bail. Le locataire est en droit de demander des justificatifs de ces dépenses. 

Charges locatives : quelles sont les dépenses concernées ?

 Les charges récupérables concernent trois grandes catégories de dépenses :

• Les dépenses des services liées au logement et à l’usage de l’immeuble (comme l’eau ou le chauffage collectif, l’électricité dans les parties communes, l’ascenseur…), mais aussi une part du salaire du gardien d’immeuble ou du concierge.
• Les frais d’entretien courant dans les parties communes de la copropriété : les diverses réparations, le nettoyage et l’entretien des parties communes, des espaces verts…
• Certaines taxes locatives (notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Quelles charges incombent au propriétaire ?

Le propriétaire bailleur ne peut pas récupérer toutes les charges de copropriété auprès de son locataire. Certaines dépenses restent à sa charge. Par exemple, il doit couvrir les gros travaux d'entretien et de réparation du logement (par exemple, le remplacement des fenêtres ou de la chaudière), et les travaux d’améliorations à réaliser sur l’immeuble (la peinture des escaliers, la rénovation de la toiture, le ravalement de la façade ou les réparations en cas de vandalisme…). 

Enfin, c’est au propriétaire bailleur de financer l’installation ou le remplacement des équipements des parties communes (ascenseur, digicode, achat de poubelles…) ou bien le renouvellement des systèmes d’eau et de chauffage. Les frais de gestion de la copropriété, les honoraires du syndicat de copropriété, la taxe foncière et une partie du salaire du gardien restent aussi à sa charge.

Comment sont calculées les provisions pour charges ?

Chaque mois, le locataire paye le montant de son loyer, ainsi que les provisions sur charges. Il existe deux façons pour le locataire de régler le montant des charges au propriétaire : le paiement des charges réelles ou le forfait. 

Les charges locatives réelles

Dans le cas de charges locatives au réel, le montant à payer est déterminé sur la base d'une estimation des dépenses annuelles liées aux charges récupérables. Elles sont calculées comme suit : 

1. Le propriétaire bailleur se réfère aux charges des années précédentes pour estimer les dépenses à venir (eau, chauffage, entretien, etc.).
2. Une fois l'estimation faite, le montant total des charges prévisionnelles est divisé par 12 ou 4. Le locataire paie donc une “provision” régulière sur les charges, chaque mois ou chaque trimestre.
3. À la fin de l’année, une comparaison sera faite entre les provisions versées par le locataire et les dépenses réelles du propriétaire bailleur. Si le locataire a payé plus que nécessaire, il sera remboursé. Si les charges réelles sont plus élevées, il devra au contraire régler la différence.

Cela permet de répartir les paiements tout au long de l'année et de régulariser les dépenses une fois les dépenses connues avec précision. Il peut donc y avoir des ajustements à la hausse ou à la baisse en fin d'année, ce qui rend les charges variables. Toutefois, le locataire ne paie que les sommes réellement engagées par le propriétaire.

Bon à savoir : un propriétaire a trois ans pour réclamer les excédents de charges à son locataire. 

Les charges locatives au forfait

Pour les charges au forfait, un montant fixe est convenu à l'avance entre le locataire et le propriétaire bailleur. Il n’y a pas de régularisation en fin d'année. Ce fonctionnement plus simple est souvent utilisé dans le cadre de locations meublées. Cependant, le forfait peut ne pas correspondre exactement aux dépenses réelles liées aux charges du logement : un locataire peut payer soit davantage, soit moins que les sommes dépensées par le propriétaire.

Charges locatives : Foire aux questions

Garantme répond à vos questions sur les charges locatives, pour vous aider à mieux comprendre vos droits et obligations.

Quand et comment payer ses charges locatives ?

Généralement, les charges locatives sont payées en même temps que le loyer (chaque mois, ou chaque trimestre), de la même façon (par chèque ou virement).

Non-paiement des charges locatives : quelles sont les conséquences ? 

Le non-paiement des charges peut entraîner des pénalités de retard, des mises en demeure, voire une procédure d’expulsion.

Qu’est-ce-qu'un forfait pour charges ?

Le forfait pour charges est un montant fixe convenu à l’avance entre le locataire et le propriétaire, sans régularisation en fin d’année. Ce mode de fonctionnement est souvent utilisé pour les locations meublées.

Comment payer les charges locatives en cas de colocation ?

Dans le cas d’un bail en colocation, les charges peuvent être réparties entre les colocataires selon un accord préalable. Chaque colocataire peut aussi payer sa part directement au propriétaire.

Puis-je contester le montant des charges locatives ?

Oui. Pour contester les charges locatives, vérifiez d'abord si elles sont prescrites (plus de trois ans). Examinez le décompte, demandez des justificatifs si nécessaire. Assurez-vous que toutes les charges demandées figurent dans la liste des charges récupérables fixées par la loi. Vous pourrez alors envoyer une contestation écrite à votre propriétaire. Si cela n’aboutit pas, vous pourrez saisir la Commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, le tribunal.