Comment réduire la vacance locative de votre parc locatif ?

Quand un propriétaire se lance dans l’investissement locatif, son principal objectif est de percevoir des revenus réguliers. Sa bête noire ? La vacance locative, un obstacle qui peut compromettre la rentabilité de son bien en location. 

La vacance locative représente aussi un enjeu stratégique pour les agences immobilières, chargées d’optimiser l’occupation des biens qu’elles gèrent. Pour limiter les périodes d’inoccupation, il faut comprendre les mécanismes de la vacance locative et mettre en place des actions ciblées.

En quoi consiste la vacance locative ?

La vacance locative désigne la période durant laquelle un logement destiné à la location reste inoccupé, sans locataire. Elle peut être ponctuelle ou prolongée, selon la situation du bien et du marché immobilier local.

Quels sont les 3 types de vacances locatives ?

On distingue 3 types de vacances locatives : 

• La vacance locative classique qui correspond au laps de temps entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant. Elle est inévitable, mais peut être réduite avec une gestion locative optimisée. 
• La vacance locative technique qui fait référence au temps nécessaire pour réaliser des travaux de rénovation ou de mise aux normes avant de pouvoir remettre le bien en location. Si le locataire sortant a fait des dégâts dans le logement, la durée de la vacance locative peut prendre plusieurs semaines le temps que le propriétaire se charge des réparations. 
• La carence locative qui concerne les logements neufs ou récemment mis sur le marché, restés inoccupés faute de trouver un premier locataire rapidement.

Comment calculer le taux de vacance ? 

Pour les agences immobilières, surveiller le taux de vacance locative est essentiel afin d’optimiser la rentabilité des biens qu’elles gèrent.

Il se calcule de la manière suivante : 

(nombre de jours vacants dans l’année / 365) * 100 = taux de vacance d’un bien

Plus le taux obtenu est élevé, plus le manque à gagner est important pour le propriétaire. Il convient alors d’analyser la situation avec objectivité pour trouver des solutions permettant d’inverser la tendance.

En France, le taux de vacance locative moyen s’élève à 7 à 8 %, mais il peut grimper à 15 % dans les régions les moins attractives. 

Comment expliquer ce phénomène ?

La vacance locative peut être causée par de multiples facteurs : 

• Un loyer trop élevé : on ne le répétera jamais assez, mais analyser son marché immobilier est indispensable pour fixer le montant du loyer. S’il est disproportionné par rapport aux loyers du secteur, les chances de trouver un locataire seront fortement réduites. 
• Un logement mal entretenu : après le départ d’un locataire, un propriétaire a tout intérêt à effectuer des réparations, voire à moderniser son logement avant de le remettre en location. Un logement vétuste ou mal présenté restera vacant plus longtemps.
• Une sélection hasardeuse du locataire : vouloir louer rapidement ne doit pas se faire au détriment de la fiabilité du locataire. Accepter le premier dossier sans vérification approfondie peut conduire à des impayés ou à un départ prématuré, entraînant une nouvelle période de vacance locative. 

Vacance locative : quel impact ?

La vacance locative n’a pas que des répercussions sur le propriétaire du bien à louer, mais également sur l’agence immobilière en charge de la gestion locative. 

Quels risques pour le propriétaire bailleur ?

Un logement inoccupé entraîne une perte de revenus immédiate pour le propriétaire. Chaque jour sans locataire représente un manque à gagner, alors que l’investissement immobilier est censé lui assurer des rentrées d’argent régulières, notamment pour couvrir certaines charges comme le remboursement du prêt immobilier, la taxe foncière ou encore les frais d’entretien ou de copropriété. 

À cela, s’ajoute un risque de dégradation du bien. 

Un logement vacant se détériore plus vite : l’humidité, la poussière ou le manque d’entretien régulier peuvent entraîner des travaux plus conséquents avant une nouvelle mise en location. Plus la vacance locative dure, plus les coûts de remise en état sont élevés.

Quels risques pour l’agence immobilière ?

Pour une agence immobilière, la vacance locative présente un double risque :

• Une perte de mandats : un propriétaire insatisfait par une gestion locative inefficace peut décider de confier son bien à un concurrent, réduisant ainsi le portefeuille clients de l’agence.
• Une baisse de revenus : selon les conditions du contrat de gestion locative, l’agence peut uniquement percevoir ses honoraires que lorsque le bien est loué. Une période prolongée de vacance locative signifie donc une diminution directe du chiffre d’affaires.

Nos conseils pour se prémunir de la vacance locative

En tant qu’agence immobilière, voici 3 stratégies à mettre en place pour réduire la vacance locative et ainsi sécuriser l’investissement locatif de vos clients. 

Adapter les logements en location au marché immobilier local

Lorsqu’un propriétaire confie la gestion locative de son bien à une agence immobilière, une analyse approfondie du marché s’impose. 

Cela permet de :

• Fixer un loyer adapté : un montant en adéquation avec le marché augmente les chances de louer rapidement, tout en respectant les éventuels dispositifs d’encadrement des loyers ;
• Conseiller le propriétaire : si celui-ci exige un loyer trop élevé, il faut l’alerter sur le risque accru de vacance locative.

Une connaissance experte du marché permet également aux agences immobilières d’orienter la stratégie de location de leurs clients. Par exemple, dans une ville universitaire, les studios sont très demandés, tandis que dans des quartiers résidentiels, les T3 et T4 trouvent preneur plus rapidement.

Améliorer la promotion des logements en location

Pour réduire la vacance locative, une stratégie de promotion efficace est essentielle. 

Dans un premier temps, il faut rédiger des annonces attractives et bien construites pour capter l’attention et susciter l’intérêt des candidats à la location. 

Pour cela :

• Mettez en avant les atouts du logement avec un texte clair, précis et engageant ;
• Aidez les locataires à se projeter avec des photos de qualité professionnelle et la possibilité de faire une visite virtuelle, directement depuis l’annonce. 

Dans un second temps, il est recommandé de multiplier les canaux de diffusion. En 2025, se limiter au site web de son agence ne suffit plus. Pour toucher un maximum de candidats, diffusez vos annonces immobilières sur plusieurs plateformes : portails immobiliers spécialisés, sites généralistes, réseaux sociaux, etc. 

Professionnaliser la gestion locative pour réduire le risque de vacance

Optimiser son service de gestion locative est une stratégie efficace pour réduire la vacance et sécuriser les revenus des propriétaires : 

• Anticipez le départ des locataires : dès réception du préavis, mettez immédiatement le bien en location pour réduire au maximum le délai entre deux occupants ; 
• Surveillez les tendances du marché : vous pourrez conseiller vos clients sur les ajustements à apporter (montant du loyer, travaux à prévoir) ;
• Mettez en place une sélection rigoureuse des locataires : un locataire fiable et solvable limite les risques d’impayés et de départ précipité ;
• Proposez à vos clients de souscrire une garantie loyers impayés (GLI) : la GLI est une assurance qui permet aux propriétaires d’être couverts en cas de défaut de paiement du locataire, sécurisant ainsi leur investissement.

En actionnant ces leviers stratégiques, votre agence immobilière devrait être en mesure de renforcer son expertise et de rassurer ses clients quant au taux d’occupation des logements qui lui sont confiés.