Garantie Loyer Impayé : quelles sont les règles lorsque le locataire est étudiant ?

Parmi les clients de votre agence immobilière, certains propriétaires cherchent à louer des logements proches des grandes écoles et des universités ? Compte tenu de leur emplacement stratégique, ils vont attirer des étudiants à la recherche d’une location pour leur année universitaire. 

Pour un propriétaire, c’est l’assurance de trouver facilement un locataire. 

Il y a toutefois 2 bémols : 

• Le turn-over est élevé : rares sont les étudiants qui conservent le même logement d’une année sur l’autre ;
• Les étudiants ont des revenus peu élevés, ce qui augmente le risque d’impayés de loyer. 

Pour sécuriser les revenus locatifs de vos clients, une solution consiste à proposer aux propriétaires bailleurs de souscrire une GLI. De cette manière, ils peuvent recevoir une indemnisation de la part de l’assureur en cas d’impayé. 

Mais pourquoi opter pour une garantie loyer impayé pour louer à des étudiants ou des apprentis ? Le recours à un garant n’est-il pas suffisant ? Peut-on cumuler GLI et caution pour limiter les risques ? 

Garantme vous propose de faire le point pour trouver la solution la plus adaptée aux propriétaires bailleurs que vous accompagnez au sein de votre agence immobilière. 

Quelles solutions pour garantir le versement des loyers d’un étudiant ?

L’un de vos clients souhaite louer un logement à un étudiant ? 

Pour sécuriser ses revenus locatifs, il dispose de 3 solutions. 

La caution 

La plupart des propriétaires imposent aux étudiants locataires de désigner un garant. On dit alors que le garant se porte caution : si l’étudiant ne règle pas son loyer et ses charges, le garant s’engage à payer à sa place. 

Il faut distinguer plusieurs types de cautionnement : 

• La caution simple : le propriétaire bailleur est dans l’obligation de s’adresser dans un premier temps au locataire pour exiger le paiement des loyers et des charges en retard. Il peut uniquement se tourner vers le garant si le locataire est insolvable et si les démarches mises en œuvre ont échoué. 
• La caution solidaire : quand une clause de solidarité est inscrite dans l’acte de cautionnement annexé au bail, le propriétaire bailleur peut directement s’adresser au garant, si les règles du bail ne sont pas respectés, par exemple en cas de loyers impayés. 

Les agences immobilières ont tout intérêt à conseiller aux propriétaires bailleurs de demander aux locataires un cautionnement solidaire. En effet, en cas de défaillance du locataire, ils pourront récupérer leurs revenus locatifs plus rapidement qu’avec une caution simple. 

La GLI

La GLI est une assurance payante souscrite par le propriétaire bailleur. 

Avec la garantie loyers impayés, le propriétaire est assuré de recevoir en temps et en heure le versement de ses revenus locatifs, même si son locataire est en défaut de paiement. 

Le recours à la garantie loyer impayé est très apprécié des propriétaires bailleurs qui sont frileux à l’idée de louer à des étudiants. Plutôt que de compter sur un éventuel garant, ils disposent d’une assurance qui les protège efficacement des impayés. En plus, souscrire cette assurance leur permet également de recevoir une indemnisation en cas de dégradations dans le logement. Une protection juridique est également incluse au contrat. 

Combiner assurance loyer impayé et garant

Selon l’article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, « Le cautionnement ne peut être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire. ».

En théorie, il n’est donc pas possible de cumuler GLI et garant. 

Mais en pratique, il est tout à fait possible de combiner assurance loyer impayé et caution dans le cadre d’une location à un étudiant, un apprenti, un doctorant ou encore un interne. 

Attention toutefois pour les logements en colocation : il n’est pas possible de cumuler GLI et garant si un locataire n’est pas étudiant, même si les autres le sont. Ces 2 garanties sont uniquement cumulables si les locataires sont tous étudiants dans l’habitation en colocation ! 

Pourquoi cumuler garant et garantie loyers impayés ?

Même si l’usage est de demander un garant aux étudiants, cette solution n’est pas la plus sécurisante pour les propriétaires bailleurs. 

En effet, les étudiants ont de faibles revenus. Certains ne travaillent pas du tout à côté de leurs études. D’autres perçoivent une rémunération grâce à un stage, un apprentissage ou même un job étudiant, mais il s’agit d’un revenu d’appoint, pas très élevé. 

Ainsi, quand on décide de louer à un étudiant, on mise tout sur le garant. Et si celui-ci rencontre des difficultés financières, le propriétaire bailleur risque de mettre du temps à récupérer les sommes qui lui sont dues. En effet, la procédure à mettre en place pour récupérer ses loyers impayés peut s’avérer complexe. 

Louer à un salarié n’est pas forcément un long fleuve tranquille, mais reste plus rassurant pour les propriétaires bailleurs. En effet, le salarié est censé avoir un salaire suffisant pour payer son loyer et des charges. Si le locataire se retrouve tout de même en défaut de paiement, il est alors possible de se diriger vers son garant. 

Mais alors pourquoi cumuler plutôt que de juste opter pour la GLI ? Tout simplement pour sécuriser encore plus le propriétaire bailleur. Avec une double protection, votre client est assuré de percevoir les fruits de son investissement immobilier locatif : cette assurance est idéale pour louer sereinement à un locataire étudiant.

Comment monter un dossier de GLI pour louer à un étudiant ? 

La procédure pour monter un dossier de garantie loyer impayé pour un étudiant se passe en 2 temps : 

• Le garant doit signer l’acte de cautionnement solidaire placé en annexe du bail de location ;
• Le propriétaire bailleur dépose le dossier de GLI en fournissant à l’assureur les pièces justifiant la solvabilité du garant. 

Car oui, dans ce cas bien précis, ce n’est pas la situation financière de l’étudiant qui est analysée, mais bien celle de son garant. Le garant doit donc fournir les mêmes pièces justificatives que s’il était lui-même le locataire du logement : retrouvez la liste des documents sur notre article dédié à la constitution du dossier de location.

Quant à l’étudiant locataire, il doit uniquement fournir une copie de sa pièce d’identité et de sa carte étudiante. Une attestation de scolarité pour l’année en cours ou un justificatif prouvant son inscription pour l’année à venir peuvent également remplacer la carte étudiante. 

Pour résumer : oui, il est tout à fait possible de louer en toute sérénité à des étudiants ! Cumuler GLI et caution est une solution rassurante que nous invitons votre agence immobilière à recommander à ses clients : grâce à ces différentes garanties, ils auront l’assurance de percevoir les revenus locatifs de leur investissement immobilier.