Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?
Dispositif utilisé par les propriétaires pour sécuriser leur investissement... Voir plus
23 février 2022
Vous proposez une solution de gestion locative à vos clients investisseurs dans le locatif et vous désirez les protéger contre les défauts de paiement des locataires ? Pour récupérer chaque mois le montant du loyer prévu dans le bail de location, vous avez le choix entre souscrire une assurance loyers impayés ou demander une caution solidaire (un garant). Ces deux couvertures couvrent votre agence immobilière, et donc indirectement le propriétaire. Dans cet article, découvrons ensemble s’il est possible de les cumuler !
Assurance loyers impayés et caution : quelles différences ?
L’assurance loyers impayés, aussi connue sous le nom de GLI, est une assurance payante qui garantit le versement des loyers impayés par l’assureur, et ce dès le premier incident de paiement de la part du locataire. Ce système de couverture peut également intervenir pour indemniser des dégradations matérielles, un départ prématuré du locataire ou encore les frais juridiques et de contentieux. De la simple lettre de rappel pour un impayé jusqu’à l’expulsion du locataire mauvais payeur, la GLI protège l’assuré.
La caution solidaire fonctionne tout à fait différemment : c’est un acte qui désigne une personne morale (ou un organisme), qui s’engage alors à se substituer au locataire en cas de défaillance de ce dernier. Ainsi, la caution devra payer le loyer et les charges dues. En cas de manquement du locataire à ses obligations, une agence peut solliciter la personne mentionnée sur l’acte de cautionnement pour récupérer les sommes dues.
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Caution ou GLI : que dit la loi ?
Les deux couvertures permettent donc de récupérer les loyers impayés. Quant à savoir s’il est possible de combiner assurance loyers impayés et caution, voici ce que dit la loi : l’article 55 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 (loi Boutin) dispose que « le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ».
Il est donc impossible pour une agence immobilière de demander un acte de cautionnement en ayant auparavant souscrit une assurance loyers impayés. Il faut donc choisir la solution la plus adaptée pour se protéger dans les meilleures conditions.
L’unique exception : lorsque le locataire est apprenti ou étudiant
Il existe toutefois une exception permettant de demander un garant en plus de la GLI : lorsque l’appartement est loué à un étudiant ou un apprenti. En effet, la loi autorise alors le bailleur à choisir l’une ou l’autre garantie (ou bien les deux), à sa convenance. Attention toutefois : les étudiants ayant de faibles revenus, il reste généralement conseillé de se protéger au maximum pour éviter le non-paiement des loyers.
Pour ce qui est des colocations étudiantes, il est également possible de combiner les deux couvertures. Mais si l’un des locataires n’est pas étudiant, cette possibilité s’annule et il faut choisir entre l’assurance loyers impayés et la caution.
Les sanctions en cas de cumul d’une GLI avec une caution
Avec la loi ALUR du 27 mars 2014, la législation prévoit la nullité du cautionnement lorsque le propriétaire demande une quelconque forme de garantie supplémentaire à son locataire (sauf s’il est étudiant ou apprenti comme vu ci-dessus). Ainsi, cumuler l’assurance GLI avec la caution garantie interdit de faire prévaloir le cautionnement en cas d’impayés.
Bon à savoir ! Garantme n'exige pas la prononciation de la nullité de son cautionnement dans un tel cas de figure et confirme sa validité pleine et entière.
Mise en œuvre de la GLI ou de la caution : les démarches
Faire jouer l’assurance loyers impayés
Comment mettre en œuvre de la GLI en cas de litige et/ou de défaut de paiement ? Chaque assureur peut instaurer une démarche spécifique à son entreprise, mais voici les procédures généralement appliquées :
- Envoyer une lettre de relance au locataire mauvais payeur : pour faire jouer l’assurance loyers impayés, le bailleur doit commencer par adresser une lettre de relance amiable au locataire défaillant. Si ce dernier ne régularise toujours pas la situation, il faut envoyer une mise en demeure de payer.
- Déclarer le sinistre : sur présentation d'une déclaration de sinistre, la compagnie d’assurance procède à l’indemnisation sous un délai de 3 à 4 mois de manière rétroactive (à compter du 1er loyer impayé). Quant au montant de l'indemnisation, tout dépend des plafonds contractuels.
Mobiliser le garant pour recouvrer les créances locatives
Pour mobiliser une caution afin d’obtenir le recouvrement des loyers impayés, tout dépend du type de caution :
- Caution simple : le bailleur doit d’abord engager des poursuites judiciaires à l'encontre du locataire pour récupérer les loyers impayés.
- Caution solidaire : le bailleur peut directement exiger le paiement des loyers au garant, et ce sans formalité préalable dès le premier loyer impayé.
Comment choisir entre le garant et la garantie loyers impayés ?
Arbitrer entre l’acte de cautionnement et l’assurance loyers impayés est une décision qui revient bailleur. Dans le cas d’une agence immobilière, il est cependant fortement recommandé de souscrire une GLI. Non seulement elle sécurise les revenus locatifs de vos clients, mais elle constitue également un avantage compétitif vis-à-vis des autres agences en gestion locative. En effet, l’expérience démontre régulièrement que la caution n’est pas une véritable garantie contre les loyers impayés.
En choisissant la garantie loyers impayés, c’est l’organisme assureur qui se charge de récupérer les loyers dus tout en versant la somme égale au loyer : toutes les parties y sont gagnantes.
Cumuler assurance loyers impayés et caution : ce qu’il faut retenir
Vous l’aurez compris, la loi n’autorise pas les agences ni les propriétaires à cumuler GLI et caution : il faut choisir entre les deux, sauf exception. Dans ce cas, il est conseillé aux agents immobiliers de se protéger et de protéger leurs clients en optant pour l’assurance loyers impayés, plus complète. Vous pouvez également diminuer les risques d’impayés en plaçant des locataires certifiés Garantme dans le logement de vos clients : notre certificat Garantme vaut agrément pour l’éligibilité du locataire chez nos partenaires assureurs !
