Acte de cautionnement et location : les erreurs à éviter

La rédaction et l’exécution d’un acte de cautionnement pour une location sont deux étapes déterminantes, complexes, sujettes à de nombreuses erreurs. Parmi elles, on compte par exemple l’erreur dans la mention manuscrite, qui, dans le passé, entraînait la nullité du contrat. Il y a aussi les erreurs liées à la date de validité de la caution, ou encore le manquement au principe de proportionnalité, qui peut entraîner une sanction. Cette dernière se matérialise par l’amputation partielle de la caution locative, au pro rata de ce que la caution pouvait réellement investir. 

• Que dit la loi, et plus particulièrement les articles 2288 à 2320 chapitre du cautionnement du Code Civil ? 
• Quels sont les points essentiels à vérifier pour qu’un acte de cautionnement soit valide ? 
• Quelles ont été les évolutions légales récentes ?
• Comment se prémunir contre de telles erreurs ?

Voici toutes les informations à savoir pour produire à ses locataires, un acte de cautionnement parfaitement conforme à la loi et inattaquable. 

Les nouvelles lois relatives à l’acte de cautionnement locatif

La législation s’est assouplie. Depuis 2022, la loi sur les mentions manuscrites (article L331-1 du Code de la consommation) a été abrogée. Il y a tout de même quelques informations à reporter dans le bail. Elles sont capitales si vous voulez que l’acte de cautionnement soit valide. 

Une plus grande tolérance envers les propriétaires ?

Dans le passé, un mot ou une virgule mal placé pouvait entraîner un jugement et remettre en cause la validité d’un acte de cautionnement. Dans les faits, les propriétaires sont moins exposés qu’ils ne l’étaient. Que disent les lois, aujourd’hui, en 2023 ?

Il s’avère que désormais, la moindre erreur de mention ne conduit plus le juge à prononcer la nullité du contrat. Même s’il manque un mot, il peut décider que le contrat est valide. Le caractère délibéré et frauduleux de l’erreur est laissé à la libre appréciation du magistrat. En bref, s’il estime que cette erreur est acceptable, il validera l’existence du contrat. S’il estime que votre intention était de tromper la caution, alors il sera annulé. 

Que dit la réforme du droit des sûretés ?

Le droit des sûretés est un pan du droit qui garantit le bon paiement des créances. Cinq points légaux ont été modifiés dans ce versant du droit. Ces modifications ont eu lieu grâce à l’ordonnance du 15 septembre 2021. Toutes sont en lien avec la rédaction de l’acte de cautionnement, dans le cadre d’une location de bien immobilier. Agence, partenaires, collaborateurs, voici ce qu’il faut retenir. 

• La mention manuscrite fait son grand retour. La loi ELAN de 2018 l’avait supprimée. Désormais, la caution doit recopier une fois à la main son engagement afin d’en prendre pleinement conscience. Vérifiez qu’elle recopie le bon exemplaire, sans quoi, le document n’aurait aucune valeur.
• La caution peut dorénavant résilier son engagement au bout d’un an si le logement est habité. L’acte de cautionnement est devenu un contrat à reconduction tacite, au même titre qu’un bail locatif. 
• La rédaction des cautions solidaires pour les colocations est un peu plus stricte. Il faut ajouter une mention et écrire en toutes lettres le nom des deux colocataires cautionnés. 
• La caution solidaire a aujourd’hui le droit de se voir indiquer un plafond, comme un forfait. C’est le montant maximum qui lui sera demandé en cas de dette locative. 
• Le nombre de documents qu’une agence immobilière peut demander à la caution est maintenant limité. 

Saviez-vous qu’un acte de cautionnement invalide permettait à la caution de ne pas payer en cas d’impayés locatifs ? Il devient alors impossible pour l’agence immobilière et pour le propriétaire de faire valoir leurs droits devant un tribunal. D’où l’importance de bien rédiger et bien exécuter ces contrats si spécifiques. 

Acte de cautionnement et location : les erreurs relatives à la rédaction

Il existe plusieurs formes de vices, retenues par le droit français. Il y a notamment le vice de consentement et le vice de forme. 

Attention aux vices qui rendent nul l’acte de cautionnement locatif

Résumons ce qui intéresse les professionnels de l’immobilier dans la rédaction de leurs documents. 

Le vice de consentement

Tout d’abord, il faut savoir que le vice de consentement (qui inclut le dol, les menaces et la violence) rend nul n’importe quel contrat. Les parties doivent être capables de prendre une décision et consentir à déposer leur signature. C’est le fondement de tout contrat signé en France. 

Le vice de forme

Le vice de consentement n’est pas le seul élément auquel vous devrez faire attention. En effet, le vice de forme est aussi dangereux pour la bonne jouissance de vos droits. Il suffit d’avoir oublié un mot important et le contrat peut ne pas être valide. 

Pensez à bien recopier un acte de cautionnement type pour ne rien oublier et surtout, ne pas faire d’erreurs. Remplissez les montants du loyer, des charges, les coordonnées et l’identité du locataire et de sa caution. Le vice de forme peut annuler un acte de cautionnement locatif en le rendant caduque. Il est donc essentiel d’y être particulièrement vigilant. 

Note : précisez la nature de la caution (simple ou solidaire). 

Les 10 mentions obligatoires dans la rédaction d’un acte de cautionnement locatif

Il y a dix mentions à ne pas oublier lorsqu’on rédige un acte de cautionnement. Ce sont les points sensibles d’un tel document juridique. 

• Identité du locataire,
• Coordonnées du locataire,
• Adresse et caractéristiques du bien loué,
• Montant du loyer hors charges,
• Identité et coordonnées du propriétaire ou de l’agence,
• Les conditions de révision du loyer,
• La mention qui atteste que la caution s’engage à régler les dettes du locataire,
• Le plafond de la somme qui peut être demandée à la caution,
• La signature manuscrite, en dessous de la reproduction de l’article 22-1 du Code Civil. 

Le bailleur doit remettre un exemplaire du contrat de location à la caution. 

Maintenant que vous savez toutes les lois pour rédiger un acte de cautionnement valide, intéressons-nous à son exécution. 

Astuces pour une bonne exécution de l’acte de cautionnement locatif

Votre locataire ne paie plus son loyer ? Il est alors recommandé d’en informer le plus rapidement possible la caution. Un commandement de payer envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception est la première étape du recouvrement. Elle est adressée au locataire, dans un premier temps, puis à la caution.

J+15 l’envoi du commandement de payer à la caution 

Le bailleur doit envoyer ce commandement de payer à la caution dans les 15 jours qui suivent la notification au locataire. Dans le cas contraire, les délais ne sont pas respectés. En droit, on dit que vous engagez votre responsabilité contractuelle. Vous pouvez, pour cela, être amené à verser des dommages et intérêts à la caution. 

Dans une telle situation, c’est le cachet de La Poste qui fait foi et sera retenu comme date d’envoi. 

Médiation et saisine de la justice

En l’absence de réponse positive, et uniquement si la caution s’est portée caution solidaire, le bailleur ou l’agence peuvent entamer les démarches contre elle. Si elle n’est que caution simple, il faut que la procédure judiciaire entamée contre le locataire ait échoué, pour cause d’insolvabilité par exemple. Il est seulement possible de procéder au recouvrement par le biais de la caution à l’issue de ces mois ou années de procédures contre le locataire.  

La médiation entre un locataire et son bailleur, lorsqu’ils sont en conflit, est obligatoire depuis 2019 avant toute saisine du tribunal. Dans le cas d’un litige lié à un acte de cautionnement locatif, c’est le plus souvent la CDC (commission départementale de conciliation) qui s’en charge. Sa saisine est gratuite. Si, la démarche n’apporte rien, alors saisissez le tribunal judiciaire.

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L’importance de se protéger contre les erreurs liées à l’acte de cautionnement et à la location

Pourquoi il faut être accompagné d’experts dans la rédaction d’un acte de cautionnement ?

L’article L341-4 du Code Civil dispose que : 

“Un créancier professionnel ne peut se prévaloir d'un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l'engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.”

Cela signifie que le créancier, l’agence immobilière ou le propriétaire, doivent estimer, au moment où ils acceptent le cautionnement, si la personne physique qui s’engage est effectivement apte à rembourser en cas de défaillance locative. 

En cas de litige, vous êtes tenu de prouver votre bonne foi. Il est alors essentiel de demander l’avis d’un avocat en amont.  

Où demander conseil quand on est une agence immobilière ?

Pour être certain de ne pas rencontrer de telles contrariétés et perdre tout le bénéfice de votre acte de cautionnement locatif, il est possible de faire authentifier le contrat par un avocat. Choisissez un avocat spécialisé en droit de l’immobilier, qui connaît les tenants et les aboutissants de ces affaires. 

Les personnes qui ont moins de moyens financiers peuvent aller à la Maison de la Justice et du Droit de leur ville. Les délais d’attente sont un peu longs, mais le conseil y est gratuit. 

Enfin, il est possible de demander les services d’un avocat en ligne. Il suffit de lui confier l’acte de cautionnement, en l’envoyant par mail. Il vous fera un retour, et vous mettra en alerte sur les points qui pourraient poser un problème. 

Rapprochez-vous des associations et des syndicats de propriétaires. Ils bénéficient peut-être de partenariats qui pourraient vous être profitables.