Propriétaires : qu’est-ce que la tontine ?

La tontine est une clause insérée dans un acte d’achat immobilier. Elle permet au dernier survivant des acquéreurs de devenir seul propriétaire du bien. Principalement utilisée pour protéger un partenaire, elle présente des contraintes importantes.

Lors d’un achat à deux, les acquéreurs optent le plus souvent pour le régime de l’indivision. Mais il existe aussi une autre solution : la tontine. Ce dispositif permet aux propriétaires d’éviter les conflits successoraux et de faciliter la transmission du bien immobilier au partenaire survivant, à condition d’en accepter les contraintes.

Le principe de la clause tontinière lors d’un achat immobilier

La tontine n’est pas un régime juridique, contrairement à l’indivision. C’est une clause insérée par le notaire dans l’acte d’achat. Elle prévoit qu’au décès du ou des co-acheteurs, le dernier survivant est considéré comme ayant toujours été l’unique propriétaire du bien.

La clause tontinière, parfois appelée clause d’accroissement ou pacte tontinier, permet :

• De protéger son partenaire lors d’un achat en couple ;
• D’éviter les conflits liés à l’indivision entre les héritiers ;
• D’éviter au propriétaire survivant de devoir racheter une quote-part.

Pour pouvoir intégrer la clause tontinière dans un acte notarié, il faut respecter deux conditions :

• Les acquéreurs doivent tous participer financièrement à l’achat du bien. Il ne peut pas être totalement financé par une seule personne ;
• Il ne doit pas être possible de prévoir quel tontinier survivra aux autres. Les acquéreurs doivent avoir une probabilité réelle de survie respective similaire.

Ainsi, la justice pourra requalifier en donation une clause tontinière pour un achat réalisé par une grand-mère et son petit-fils, car on peut logiquement penser que ce dernier survivra à son aïeule. Le tribunal pourra aussi déclarer nulle une clause tontinière si l’un des acquéreurs est notoirement très malade.

Enfin, la clause tontinière ne peut pas s’appliquer sur l’ensemble des parts d'une société civile immobilière (SCI). En effet, une SCI doit comporter au moins deux associés, tandis que la tontine repose sur l’idée que seul le survivant est réputé avoir toujours été propriétaire du bien. Ainsi, les acquéreurs en tontine ne peuvent être considérés comme copropriétaires du bien pendant la durée de la tontine, ce qui est incompatible avec le fonctionnement d'une SCI.

Les conséquences d’une tontine pour les propriétaires

La tontine entraîne plusieurs particularités. Ainsi, avant de choisir d’insérer la clause tontinière dans l’acte de vente, échangez avec un notaire. Il vérifiera que cette solution correspond à votre projet et qu’il n’existe pas d’alternative plus intéressante.

Pendant la vie des propriétaires

Les propriétaires bénéficient ensemble d’un droit de jouissance du bien jusqu’à leur décès. Ils prennent les décisions, comme la vente du bien ou sa mise en location, à l’unanimité. Ils doivent en outre être tous d’accord pour annuler la clause tontinière.

En cas de mésentente ou de séparation, les acquéreurs ne peuvent pas faire appel à un juge pour provoquer la vente du bien, comme c’est le cas en indivision. Les copropriétaires continuent de payer le crédit immobilier, même s’ils ne vivent plus dans le logement et doivent s’entendre pour le gérer et l’entretenir.

À noter que la clause tontinière peut compliquer les procédures de saisie en cas de dettes de l’un des participants, car les droits de chaque acquéreur sont spécifiques.

Au décès d’un propriétaire

Lorsque l’un des tontiniers décède, la condition prévue dans la clause se réalise : le ou les survivants deviennent propriétaires du bien.

La clause tontinière inclut une rétroactivité : le ou les survivants sont considérés comme étant propriétaires depuis le jour de l’achat. Le ou les défunts n’ont, aux yeux de la loi, jamais investi dans le bien. Leurs héritiers n’ont donc aucun droit sur l’appartement ou la maison, qui n’est pas intégré dans l’actif successoral et n’entre pas dans le calcul de la réserve héréditaire.

Le nouveau propriétaire doit s’acquitter des droits de succession, calculés en fonction du montant du bien et du lien de parenté entre les tontiniers. Une exception existe néanmoins quand le logement constitue la résidence principale des acquéreurs au moment du décès et que sa valeur est inférieure à 76 000 €. Le survivant ne paie alors que des droits de mutation à titre onéreux.

Pour quels propriétaires la tontine est-elle intéressante ?

La clause tontinière est relativement rare dans les actes d’achat. Néanmoins, elle peut s’avérer intéressante dans certaines situations, en particulier pour l’achat d’une résidence principale.

Les couples en union libre

La tontine est surtout utilisée par les couples non mariés, puisqu'elle garantit la propriété du logement au dernier vivant.

Attention, toutefois, les droits de succession s’avèrent élevés pour un couple en concubinage ! Ils représentent 60 % de la valeur du bien après un abattement de 1 594 €, lorsque l’héritier n’a aucun lien de parenté avec le défunt, comme c’est le cas en union libre. Pour une part s’élevant à 100 000 €, le partenaire survivant devra s’acquitter de droits de succession d’un montant de 59 043 €.

Les couples ayant des enfants d’une précédente union

La clause tontinière est ajoutée dans les familles recomposées afin de garantir au partenaire survivant la propriété du logement, sans interférence des enfants d’une précédente union.

Mais le bien sort alors complètement de la succession et les héritiers du tontinier défunt ne peuvent faire valoir aucun droit, même après le décès du compagnon.

Les situations dans lesquelles la clause tontinière n’est pas recommandée

En revanche, la tontine est peu recommandée pour un achat à crédit. En effet, les banques sont souvent réticentes à accorder une hypothèque ou une garantie réelle pour ce type de bien, dont on ne connaît légalement pas le propriétaire lors de l’acquisition.

La clause tontinière est aussi déconseillée pour les propriétaires qui veulent investir dans l’immobilier à court ou moyen terme. Rigide et difficile à supprimer, la tontine accorde peu de liberté, notamment pour la revente du bien.

Indivision, tontine ou SCI : quelle solution choisir pour un achat immobilier à plusieurs ?

Le choix entre clause tontinière, indivision ou SCI dépend de votre objectif et de vos besoins.