Donner un bien immobilier de son vivant est une décision qui engage durablement le donateur comme le donataire. Entre choix de la technique, fiscalité et formalités notariées, la donation immobilière obéit à des règles précises qu'il vaut mieux connaître avant de se lancer.
En 2026, 62 % des Français envisagent de donner de leur vivant ou l’ont déjà fait, selon le dernier Observatoire des solidarités intergénérationnelles réalisé par l'IFOP pour l'Asac-Fapes (+5 points VS 2025). En ferez-vous de même bientôt ? On vous explique comment la donation de son vivant fonctionne.
En bref
La donation immobilière de son vivant nécessite obligatoirement un acte notarié. Elle permet de transmettre tout ou partie de la propriété d'un bien à un enfant, un conjoint ou un autre proche, via différentes techniques (donation simple, donation-partage, démembrement, usufruit/nue-propriété). Si le montant de l'abattement et le barème applicable dépendent du lien avec le donateur, la donation d’un bien immobilier est immédiate et en principe irrévocable. Elle ne peut être annulée que dans des cas très encadrés par la loi.
Qu'est-ce que la donation immobilière de son vivant ?
La donation immobilière de son vivant consiste à transmettre, avant le décès du propriétaire, la propriété d'un bien (maison, appartement, terrain) à un proche. Le donateur est celui qui donne le bien. Le donataire est celui qui le reçoit.
La logique de la donation de son vivant est double : diminuer les frais de succession et protéger les siens en assurant leur avenir.
Contrairement à la succession, elle prend effet immédiatement : le donataire devient propriétaire dès la signature de l'acte. D’après l'article 894 du Code civil, le donateur ne peut pas reprendre le bien cédé, même avec l’accord du donataire. Cela vient protéger les deux parties contre des tentatives mutuelles d’influence ou de chantage.
Donation de son vivant : passage obligatoire chez le notaire
Une donation immobilière ne peut se faire que par acte notarié.
Le notaire rédige l'acte, vérifie la situation du bien (titre de propriété, hypothèques éventuelles), calcule les droits de donation et procède à la publicité foncière, indispensable pour rendre la donation opposable aux tiers.
Le donataire doit accepter expressément la donation devant le notaire. Sans cette acceptation, l'acte n'a pas d'effet juridique.
Donation simple, donation-partage, démembrement : quelle solution choisir ?
La donation simple
La donation simple consiste en un transfert classique de la pleine propriété d'un bien. Simple à mettre en œuvre, elle est particulièrement utilisée lors d’une transmission à un enfant unique ou à un tiers. La valeur du bien est réévaluée au jour du décès du donateur.
La donation-partage
La donation-partage permet de répartir des biens entre plusieurs enfants au même moment, avec une valeur figée au jour de l'acte : elle ne sera pas réévaluée lors de la succession future, même si le bien a pris de la valeur entre-temps.
Le démembrement de propriété
Le démembrement consiste à séparer l'usufruit (le droit d'user du bien et d'en percevoir les loyers) de la nue-propriété (le droit de propriété sans jouissance immédiate). Le donateur peut ainsi transmettre la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Il continue d'occuper le bien ou d'en percevoir les revenus locatifs, tant qu’il vit.
À la disparition de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires. C'est l'un des outils les plus utilisés pour transmettre un bien immobilier tout en réduisant la base taxable, puisque seule la valeur de la nue-propriété est taxée, toujours inférieure à la valeur du bien en pleine propriété.
Combien coûte une donation immobilière de son vivant ?
Le coût d’une donation de son vivant va dépendre essentiellement de la valeur du bien donné et du lien de parenté ou d’alliance entre le donateur et le donataire.
L’abattement dans le cadre d’une donation de son vivant
Lors d’une donation de son vivant, le donateur peut profiter d'abattements renouvelables tous les 15 ans. Une fois le bien estimé, il faut donc déduire les abattements des droits de donation. C’est pourquoi la donation est une bonne solution d’optimisation patrimoniale.
Le montant de cet abattement dépend du lien entre les personnes concernées.
Ainsi, en 2026, chaque parent peut bénéficier d’un abattement de 100 000 € par enfant. Pour un petit-enfant, c’est 31 865 € et pour un époux, 80 724 €. Les personnes en situation de handicap ont des abattements spécifiques, plus élevés. Pour un ami ou un voisin, il n’y a aucun abattement possible.
Les droits de donation et le barème
Il s’agit du poste de dépense le plus important. Les droits de donation sont les impôts sur les dons destinés à l’administration fiscale, une fois l’abattement déduit. Ils sont dus dès le jour de la donation.
Le montant restant (la "part taxable") est soumis à un barème progressif, variable selon le lien entre le donateur et le donataire. Chaque tranche de ce montant est taxée à un taux différent, du plus faible au plus élevé, un peu comme pour l'impôt sur le revenu.
Vous ne payez donc jamais un taux unique sur la totalité de la somme, mais un taux croissant tranche par tranche.
Voici les tarifs des droits de donation en ligne directe (ascendants et descendants directs du défunt, sans handicap) en 2026 :
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Part taxable (après abattement) |
Taux |
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Jusqu'à 8 072 € |
5 % |
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De 8 073 € à 12 109 € |
10 % |
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De 12 110 € à 15 932 € |
15 % |
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De 15 933 € à 552 324 € |
20 % |
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De 552 325 € à 902 838 € |
30 % |
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De 902 839 € à 1 805 677 € |
40 % |
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Plus de 1 805 677 € |
45 % |
Le coût de l'acte notarié
Le notaire doit évidemment être rémunéré pour son travail dans le cadre d’une donation immobilière. On parle des émoluments du notaire, dont le tarif est réglementé par décret. Il est identique quel que soit le notaire et surtout il est dégressif. Plus la valeur du bien est élevée, plus le taux appliqué (1 à 5 % environ) diminue par tranches.
Les frais divers : taxe de publicité foncière, frais d’assiette et de recouvrement
En complément, vous serez aussi redevables…
- De la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 % ;
- Du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement fixé à 2,37 % du montant de la taxe de publicité foncière ;
- De la contribution de sécurité immobilière au taux de 0,1 %.
Exemple chiffré d’une donation immobilière de son vivant
Tout cela mis bout à bout, ça donne quoi ?
Pour une donation immobilière de 200 000 € à un enfant, après abattement de 100 000 €, les droits de donation devraient tourner autour de 18 200 €.
Pour la même somme, dans le cas de grands-parents qui donneraient un bien immobilier à leur petit-fils, après abattement de 31 865 €, les droits à payer devraient s’élever autour de 31 800 €.
Utilisez un simulateur des droits de donation pour faire vos calculs estimatifs. Plusieurs exemples de situations de dons sont disponibles sur le site des impôts.
Quels documents faut-il réunir pour une donation immobilière ?
Le notaire demande généralement :
- Le titre de propriété du bien ;
- Un état hypothécaire récent ;
- Les diagnostics techniques obligatoires (comme le DPE par exemple) ;
- Une pièce d'identité du donateur et du donataire ;
- Les documents justifiant le lien de parenté (pour l'application des abattements) ;
- Un état civil complet des héritiers potentiels peut aussi être demandé si une donation-partage est envisagée.
Quelles conséquences pour le donateur et le donataire ?
Pour le donateur, la donation entraîne une perte immédiate et définitive de tout ou partie de ses droits sur le bien. Il ne peut plus le vendre, le louer ou le modifier sans l'accord du donataire (sauf s'il a conservé l'usufruit dans le cadre d'un démembrement).
Pour le donataire, recevoir un bien peut aussi s'accompagner de conditions, si elles sont prévues dans l'acte :
- Une clause d'inaliénabilité : interdiction de revendre le bien pendant une durée définie ;
- Un droit de retour : si le donataire décède avant le donateur, le bien revient automatiquement à ce dernier ;
- Une charge : par exemple, l'obligation de verser une rente au donateur ;
Autre point important, une donation faite à un héritier est en principe "rapportable" à la succession du donateur, c'est-à-dire qu'elle sera prise en compte lors du partage futur entre héritiers, pour rétablir l'équilibre entre eux. Il est toutefois possible de prévoir dans l'acte qu'elle soit "hors part successorale". Dans ce cas, elle n'est pas réintégrée dans ce calcul et constitue un avantage définitif pour le donataire.
Checklist avant de faire une donation immobilière de son vivant
- Prendre rendez-vous avec un notaire pour être accompagné dans la démarche et être sûr de votre décision.
- Faire estimer le bien par un professionnel avant l'acte.
- Choisir la technique adaptée (donation simple, donation-partage, démembrement).
- Vérifier si un abattement a déjà été utilisé récemment (le délai de 15 ans court à partir de la dernière donation).
- Anticiper l'équilibre entre héritiers si plusieurs enfants sont concernés.
- Décider si la donation doit être rapportable ou "hors part successorale".
- Réunir les documents nécessaires (titre de propriété, diagnostics, pièces d'identité).
En résumé sur la donation d'un bien immobilier
La donation immobilière de son vivant permet d'anticiper la transmission de son patrimoine, avec un cadre fiscal avantageux si elle est bien préparée (abattements, choix de la technique, accompagnement du notaire). Une fois l'acte signé, le donataire devient propriétaire à part entière du bien. C’est à lui de décider s'il l'occupe, le conserve ou le met en location.
D’ailleurs, si le bien donné a vocation à être loué, le nouveau propriétaire a tout intérêt à sécuriser ses revenus locatifs, au même titre que n'importe quel bailleur. Garantme propose justement des solutions de Caution et de Garantie Loyers Impayés (GLI) pour protéger les propriétaires contre les impayés, quel que soit le mode d'acquisition du bien.
Sources :
- Legifrance, Code Civil, De la forme des donations entre vifs, articles 931 à 966
- Chiffres études ASAC-FAPES 2026
- Service Public, Faire une donation
- Service Public, Calcul et paiement des droits de donation
- Notaires.fr, La rémunération du notaire, grands principes
Foire aux questions
Une donation immobilière peut-elle être contestée après le décès du donateur ?
Oui, les héritiers réservataires (enfants, conjoint survivant) peuvent contester une donation si elle empiète sur leur part légale de réserve héréditaire. Un notaire peut vérifier en amont que la donation respecte ces droits pour éviter tout litige futur.
Quels sont les risques si le bien donné est grevé d’une hypothèque ?
Le donataire devient responsable du remboursement de la dette hypothécaire. Le notaire vérifie systématiquement l’état hypothécaire du bien avant la donation, et une clause peut prévoir que le donateur reste seul redevable de la dette.
Comment optimiser fiscalement une donation si le bien est loué ?
En cas de démembrement, l’usufruitier (donateur) perçoit les loyers, tandis que la nue-propriété est transmise avec une décote fiscale. Les revenus locatifs restent imposables pour l’usufruitier, mais la transmission est moins taxée.
Peut-on donner un bien en copropriété sans l’accord des autres copropriétaires ?
Oui, la donation porte uniquement sur les droits du donateur dans la copropriété. Cependant, le règlement de copropriété peut imposer des clauses spécifiques (droit de préemption, par exemple) à vérifier avant l’acte.