Quel est le rôle d’un syndicat de copropriété ?

Vous venez d’acheter un appartement dans un immeuble en copropriété ? Votre objectif est de le mettre en location ? En tant que copropriétaire, vous intégrez automatiquement le syndicat de copropriété :

Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriété ?

Le syndicat de copropriété est un groupe formé par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. C’est pourquoi on le retrouve également sous la dénomination syndicat de copropriétaires. 

Quelle différence entre le syndicat de copropriété et le syndic de copropriété ? 

Il est impératif de ne pas confondre syndicat et syndic de copropriété. 

En effet, ce dernier est mandaté par les membres de syndicat pour les représenter légalement. Le syndicat élit le syndic pour une durée déterminée (de 1 à 3 ans renouvelables). Le rôle de ce dernier est d’appliquer les décisions qui sont prises en assemblée générale par les copropriétaires. Ainsi, il est amené à percevoir des charges, mais également à passer des contrats d’entretien et de conservation de l’immeuble. 

À noter que le syndic peut être professionnel ou bénévole : 

• Dans le premier cas, il s’agit d’une personne morale qui exerce pour le compte d’une société ou en son nom propre. Pour exercer son rôle de syndic, il doit réunir 3 conditions : posséder une garantie financière suffisante en cas de faillite, souscrire une assurance responsabilité civile et être détenteur d’une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d’industrie. Il perçoit des honoraires pour son activité de syndic. 
• Dans le second cas, il s’agit la plupart du temps d’un copropriétaire de l’immeuble : celui-ci ne perçoit pas de rémunération. 

Le syndicat de copropriétaires peut décider de ne pas renouveler le contrat du syndic. Il lui est également possible de mettre fin au contrat en cours. Cependant, la révocation du syndic par le syndicat est uniquement valable en cas de faute grave avérée : défaut de gestion, oubli de paiement des charges de la copropriété ou encore non-exécution des décisions de l’AG. 

À noter que le syndic peut attaquer le syndicat en justice en cas d’arrêt abusif du contrat afin d’obtenir sa condamnation ainsi que le paiement de dommages et intérêts. 

Le syndicat de copropriétaires est-il obligatoire ?

Quant au moins 2 copropriétaires possèdent des biens distincts dans un immeuble composé de parties communes, le syndicat de copropriété existe automatiquement. Aucune formalité n’est requise pour créer le syndicat de copropriétaires. 

Quelles sont les missions du syndicat de copropriétaires ?

Selon la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat de copropriété possède un rôle bien défini : la conservation, la gestion et l’administration de l’immeuble et de ses parties communes. 

Les copropriétaires sont tenus de se rassembler au moins une fois par an lors d’une assemblée générale sur convocation du syndic. Lors de cette assemblée générale, les copropriétaires prennent des décisions concernant : 

• Le budget prévisionnel annuel de l’immeuble ; 
• Les travaux nécessaires à l’entretien et à l’amélioration des parties communes ;
• Le choix des prestataires ;
• Le règlement de la copropriété ;
• Les actes d’achat ou de cession des parties communes.

Qu’en est-il de ses obligations et de sa responsabilité ?

Le syndicat de copropriété est une personne morale dont le rôle est de représenter les intérêts collectifs des copropriétaires et non pas leurs intérêts individuels. 

Les obligations du syndicat de copropriété

Lorsque les intérêts de la copropriété sont menacés, le syndicat peut agir en justice : 

• À l’encontre des copropriétaires qui ont réalisé des travaux touchant aux parties communes ou à l’aspect extérieur du bâtiment sans l’autorisation de l’assemblée générale ;
• À l’égard des copropriétaires qui occupent les parties communes (par exemple, en entreposant leurs biens personnels dans le couloir) ;
• À l’encontre des entreprises, constructeurs ou encore promoteurs intervenus dans l’immeuble en cas de dégradation ou encore de malfaçon. 

La responsabilité du syndicat de copropriétaires

Sa responsabilité est engagée en cas de dommages causés par un défaut d’entretien ou un vice de construction de l’immeuble à l’égard des copropriétaires, mais également des locataires ou du personnel qui travaille sur les lieux (agent d’entretien, jardinier, gardien d’immeuble, etc.). Cependant, l’article 14 de la loi n˚ 65-557 du 10 juillet 1965 donne la possibilité au syndicat de copropriétaires de se retourner contre les véritables responsables du vice de construction ou du défaut d’entretien. 

Par exemple, en cas de rupture d’une canalisation dans les parties communes, les copropriétaires ou tiers lésés peuvent poursuivre le syndicat et demander sa condamnation afin d’obtenir des dommages et intérêts. Cependant, le syndicat peut alors décider de se retourner contre le plombier qui est intervenu dans l’immeuble s’il considère qu’il s’agit du véritable responsable. 

Comme sa responsabilité peut être engagée devant les tribunaux, le syndicat est dans l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile.