Les sanctions pour un propriétaire qui délaisse sa passoire thermique

Les passoires thermiques, qui devaient petit à petit disparaître du marché locatif, peuvent finalement encore être louées, à condition pour les propriétaires bailleurs de s’engager à rénover leur logement dans un délai de 3 à 5 ans. Des sanctions sont prévues pour ceux qui tenteraient de se dérober à leurs obligations.

En 2021, lorsque la loi Climat et Résilience a été promulguée, l’objectif du gouvernement était de lutter contre les passoires thermiques et l’indécence locative en interdisant la location des logements les plus énergivores. Depuis le 1er janvier 2025, il était donc interdit de louer un logement classé G au DPE. Et le 1er janvier 2028, cela aurait dû être au tour des locations classées F.

Toutefois, fin 2025, le gouvernement a décidé de faire évoluer le calcul du diagnostic de performance énergétique, ce qui a permis de requalifier 50 000 logements en les faisant passer d’une étiquette G à une étiquette F en janvier 2026.

En avril 2026, nouveau coup de tonnerre pour les passoires thermiques.

Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, a finalement annoncé que les locations classées G et F ne sont finalement plus interdites… à condition que les propriétaires bailleurs s’engagent dans des travaux de rénovation.

Mais comment s’assurer que les travaux de rénovation thermique seront bien réalisés ? Et surtout, quelles sanctions sont prévues si les propriétaires bailleurs décident finalement de ne pas rénover leurs passoires thermiques ?

Le gouvernement revient sur l’interdiction de location des passoires thermiques

Pourquoi un tel rétropédalage ?

Pour Vincent Jeanbrun, l’objectif est avant tout de trouver une issue favorable à la crise du logement en France. En effet, selon lui, interdire les passoires thermiques G et F à court terme revient à créer une pénurie de logements. Il souligne que « l’ambition écologique est toujours là, mais on ne peut pas sortir du marché 700.000 logements, ce serait indécent ».

Quels sont les logements concernés ?

À ce jour, il est de nouveau possible de louer un logement qui a obtenu l’étiquette G au diagnostic de performance énergétique. Pour ce qui est de l’étiquette F, l’interdiction de location au 1er janvier 2028 est également abandonnée. 

Quelles nouvelles obligations pour les propriétaires bailleurs ?

Toutefois, le gouvernement n’entend pas abandonner ses objectifs de performance énergétique. Comme l’explique Vincent Jeanbrun : « Il faut être pragmatique et raisonnable, quand on voit que ça va créer une pénurie de logements, un défaut sur le marché, il faut savoir un tout petit peu changer la méthode, sans changer l’ambition ».

Les propriétaires de passoires thermiques pourront donc continuer de louer leur bien à condition de s’engager dans des travaux de rénovation énergétique dans un délai de 3 ans pour les logements individuels et de 5 ans pour les habitations collectives. 

Il ne s’agit donc pas de laisser sur le marché locatif des logements indécents, mais de ne pas empêcher les propriétaires bailleurs de louer tant qu’ils s’engagent dans des travaux de rénovation, bien souvent coûteux : isolation des murs et des combles, remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage, installation d’une nouvelle chaudière pour limiter la consommation énergétique, remplacement de la solution de chauffage, etc. 

Comme l’indique Franck Journo, propriétaire d’un appartement classé F, à France Info : « Je suis ravi que cette loi arrive. D'abord parce que, pour moi, cette loi est saine. Je n'ai pas de problème avec la loi elle-même, c'est l'application. Elle va donner de la souplesse, plusieurs années, pour faire les travaux. »

Quelle réaction du côté des associations ? 

Du côté des associations, les inquiétudes sont bel et bien présentes. 

En effet, même si les propriétaires bailleurs s’engagent dans des travaux qui devront être réalisés sous 3 à 5 ans, les locataires doivent continuer de subir un logement difficile à chauffer en hiver, étouffant en été, et bien souvent humide toute l’année. Sans oublier les factures d’énergie qu’il faut continuer de régler en temps et en heure. 

Quelles sanctions en cas de non-respect des obligations de travaux de rénovation ?

Depuis l’annonce du report de l’interdiction de louer une passoire thermique, l'inquiétude monte quant au respect de l’obligation de travaux : comment s’assurer que les propriétaires bailleurs vont bien rénover leur logement ? 

Interviewé sur Public Sénat, Vincent Jeanbrun a déjà annoncé que les propriétaires bailleurs qui tenteraient de se dérober à leurs obligations s’exposeraient à des sanctions, décidées au cas par cas par un juge. Il précise notamment que ce dernier « pourra décider soit d'une réduction de loyer pour le locataire soit de condamner les personnes à réaliser les travaux. Des dédommagements sont d’ores et déjà prévus dans le texte ». 

Marine Tondelier, secrétaire nationale pour Les Écologistes, rebondit quant à elle sur les propos du ministre de la Ville et du Logement, en plaidant pour une réduction du montant des loyers pour les passoires thermiques : « Je souhaite que les loyers soient très encadrés, y compris dans les zones où ils sont déjà encadrés, qu’ils soient 30 % moins chers, pour compenser le désagrément d’être exposés à de fortes chaleurs l’été, au froid et l’humidité l’hiver, mais aussi parce que les gens vont devoir payer des factures, car l’État n’a pas fait son travail ». 

Jusqu’où peut-on contraindre les propriétaires bailleurs sans fragiliser l’offre locative ?

La réforme des passoires thermiques est complexe, car elle nécessite de trouver un équilibre entre transition énergétique et accès au logement. Si l’objectif d’améliorer la performance énergétique du parc immobilier fait consensus, le durcissement des contraintes n’est pas sans conséquence pour les propriétaires bailleurs. 

En effet, de nombreux logements classés G ou F appartiennent à des petits propriétaires ne disposant pas de la capacité financière nécessaire pour rénover rapidement. Face à des obligations trop lourdes et des sanctions trop sévères, ces derniers pourraient être tentés de retirer leur bien du marché locatif. Le risque d’accentuer la tension locative dans les villes où l’offre peine déjà à satisfaire la demande est réel et ne doit pas être négligé. 

Toutefois, il ne faut pas non plus oublier que les passoires thermiques ont des conséquences sur la qualité de vie des locataires : 

• Humidité et inconfort thermique ;
• Difficulté pour maintenir une température correcte en été et en hiver ;
• Consommation énergétique élevée. 

Les modalités de contrôle et l’application des sanctions devront donc faire leurs preuves dans les années à venir pour éviter de laisser le marché de l’immobilier locatif s’embourber sur la question des passoires thermiques.