Qui peut se porter garant d'un appartement en colocation ?

Le contrat du garant d’un appartement en colocation s’adapte à la spécificité de la location à plusieurs personnes. Car il faut pouvoir répondre aux questions : qui paye et qui peut payer pour le compte de qui ? Une complexification des rapports bailleur/locataire qu’il est important de clarifier.

1. A quoi sert un garant dans une colocation ?

Au préalable, rappelons pourquoi a-t-on besoin d’un garant pour une colocation.

Le garant est une personne morale ou physique qui s’engage, en signant un acte de caution, à acquitter les impayés d’un locataire. C’est donc une assurance pour le bailleur de pouvoir recouvrir ses loyers, charges, ou autres frais de remise en état en cas de problème de règlement de son locataire.

Pour que le bailleur considère que cette personne est un bon garant pour sa colocation, ce dernier doit répondre à des critères de solvabilité. Généralement, le propriétaire demande des pièces justifiant de son revenu. Une liste légale fixe les documents qui peuvent être réclamés, tels que :

• Le contrat de travail
• Les 3 dernières fiches de paie
• Les avis d’imposition
• Les derniers bilans lorsqu’il s’agit d’une société

Ainsi, le garant pour un appartement en colocation a la même utilité que pour un locataire unique.

2. Bail individuel ou bail collectif : qu’est-ce que ça change ?

L’engagement du garant d’un appartement en colocation diffère suivant que les colocataires s’engagent auprès du bailleur au travers d’un bail individuel ou collectif.

• Bail individuel : cela signifie qu’il y a autant de baux que de colocataires. Chacun paie la part de loyer correspondant à sa part de logement occupé. Dans ce cas, le garant s’engage à se substituer au seul colocataire défaillant, les occupants ne pouvant pas être liés par une clause solidarité.
• Bail collectif : le bailleur et tous les colocataires signent un seul bail pour la totalité du logement, sans répartition de surface. Le propriétaire est donc en droit de réclamer le paiement du loyer en totalité, en une seule fois.

Attention : Une clause de solidarité peut être inscrite au bail liant ainsi les colocataires qui sont tous redevables du loyer, au même titre. En cas de défaillance de l’un d’eux, le bailleur peut alors réclamer aux autres sa quote-part et ceux-ci seront tenus de la payer. Cette clause qui les engage individuellement prend fin 6 mois après le départ du colocataire, ou dès qu’un remplaçant signe le bail à sa place.

Afin de protéger le garant, la loi ALUR exige que celui-ci indique expressément de quel colocataire il se porte caution. Mais cette protection ne vaut bien sûr que lorsque la clause de solidarité n’est pas mentionnée au bail…

3. Pourquoi l’acte de cautionnement est-il l’élément clé du garant ?

Compte tenu de la quantité de personnes redevables du loyer, l’acte de cautionnement constitue le document le plus important du garant d’un appartement en colocation. Sa rédaction est très formaliste : en cas d’oubli d’une mention obligatoire, l’acte est nul. Depuis la loi ELAN, l’acte de caution n’est plus nécessairement manuscrit.

Les mentions obligatoires sont :

• L’identité et les coordonnées du garant et du bailleur
• L’identité du colocataire dont le congé mettra un terme à la caution
• Le montant du loyer et ses modalités de révision
• La durée de l’acte de caution
• La mention de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
• La mention exprimant la volonté d’engagement du garant, sans équivoque

L’identification du colocataire garanti est essentielle afin que le garant ne soit pas tenu de régler les défaillances de tous les autres occupants. A moins, bien évidemment, que ce soit un souhait délibéré, comme par exemple un parent qui se porte caution d’enfants d’une même famille.

De même, la durée doit être clairement stipulée. Car si la période est indéterminée, le garant peut dénoncer son engagement à tout moment. Généralement, elle est calée sur la durée du bail augmentée d’un renouvellement. En cas de départ du colocataire, la caution est valable jusqu’à ce qu’une autre personne ait signé le bail, sinon pendant 6 mois après la date de son congé.

4. Caution simple ou caution solidaire : que choisir ?

Reste à décider pour le garant d’un appartement à colocation du type de caution qu’il souhaite accorder. Il peut choisir entre :

La caution simple

Lorsque le locataire ne paie pas son loyer, le bailleur doit d’abord tenter de le poursuivre en recouvrement. Ce n’est qu’en cas d’échec de cette procédure qu’il est en mesure de recherche le garant en paiement des loyers. La procédure est la suivante :

• Mise en demeure de payer par courrier AR au locataire sous un délai prédéfini
• Commandement de payer au locataire sous 2 mois
• Commandement de payer à la caution sous 2 mois

La caution solidaire

Attention : la caution solidaire ne doit pas être confondue avec la clause de solidarité stipulée au bail et abordée plus haut.

Le locataire et son garant sont redevables des impayés, au même rang. En signant cet acte, le garant renonce aux bénéfices de division (partage de la dette en cas de pluralité des cautions) et de discussion (poursuite préalable du débiteur). Le bailleur peut donc directement réclamer les sommes dues à la caution. La procédure est donc la même que pour la caution solidaire, sauf que la mise en demeure et le commandement de payer sont adressés concomitamment au locataire et au garant.

Suivant leurs intérêts respectifs, le bailleur privilégiera une caution solidaire alors que le locataire préfèrera la caution simple. Il s’agira alors de négocier au mieux.

La caution Garantme, une caution solidaire et indivisible en cas de colocation

Grâce au système de cautionnement unique que propose Garantme, les colocations sont garanties de manière solidaire et indivisible, même en cas de départ et de remplacement d’un des colocataires. Une fois émise, la caution est valable pour la durée du bail et ses renouvellements sans déchéance de garantie possible.

La caution Garantme est gratuite pour le bailleur mais surtout elle n’exige aucune signature de sa part ou de celle de son mandataire, ce qui facilite la mise en location.

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En définitive, lors d’une location et en particulier lors d’une colocation, il est important de bien lire ce qu’on signe. La pluralité des intervenants, tant locataires que garants, fait qu’on pourrait signer à son insu des engagements de solidarité que l’on n’aurait pas imaginé au départ.