Dans quels cas une décision d’expulsion peut-elle échouer ?

Longue et coûteuse pour le propriétaire bailleur, la procédure d’expulsion peut être suspendue, voire annulée, pour de nombreuses raisons. Par exemple, expulser l’occupant d’un logement en grande précarité financière, de surcroît pendant la trêve hivernale, n’est pas possible, même lorsque les loyers impayés s’accumulent.

« Accident de la vie, hausse du coût de la vie… De plus en plus de ménages ont du mal à payer leur loyer ». Cette phrase, prononcée par Marie Rothhahn, responsable de la lutte contre la privation des droits sociaux à la Fondation pour le logement, résume la difficulté des locataires français à payer leur loyer en temps et en heure. Une hausse des impayés qui ne passe pas auprès des propriétaires bailleurs, nombreux à entamer une procédure d’expulsion lorsque le recouvrement à l’amiable ne donne rien. 

Toutefois, même quand une expulsion est prononcée à l’encontre d’un locataire, la décision peut parfois mettre des mois à aboutir. Elle peut même finir par être annulée. Trêve hivernale, refus du concours de la force public, situation de précarité pour le locataire, de nombreux facteurs peuvent retarder de plusieurs mois ou empêcher complètement l’exécution d’une expulsion.

Garantme vous explique dans quel cas une décision d’expulsion peut échouer pour que vous puissiez au maximum sécuriser vos intérêts.

63 700 requêtes d’expulsion pour 30 500 ménages expulsés en 2025

Bien que les chiffres des demandes d'expulsion soient relativement stables, le nombre de procédures qui n'aboutissent pas n'est toujours pas négligeable.

Une hausse marquée des expulsions en France

63 700 demandes d’expulsion ont été recensées en 2025 selon la Chambre Nationale des Commissaires de Justice. Bien que ce chiffre soit plutôt stable par rapport à 2024, la situation est alarmante : 

• On observe une hausse des impayés locatifs de 2,4 % en 2025 par rapport à 2024, ce qui peut notamment s’expliquer par les difficultés économiques croissantes des locataires ;
• 175 000 commandements de payer, autrement dit la première étape de la procédure d’expulsion pour loyer impayé, ont été délivrés à des locataires en 2025 ;
• Et finalement 30 500 ménages ont été expulsés en 2025, un chiffre qui peut sembler faible comparé au nombre de requêtes, mais qui a fortement progressé depuis 2024 (+ 27 %).

Des procédures qui n’aboutissent pas toujours

Comme en témoigne le nombre de locataires expulsés par rapport au nombre de demandes d’expulsion, les procédures n’aboutissent pas toujours. En effet, même quand un juge rend une décision favorable, le propriétaire bailleur peut attendre des mois avant que l’expulsion soit effective, quand elle n’est pas tout simplement annulée.

Savez-vous par exemple que la trêve hivernale est le principal motif de suspension d’expulsion locative en France ? Il est interdit d’expulser un locataire du 1er novembre au 31 mars, même quand une décision de justice en faveur du propriétaire bailleur a été rendue. Ce dernier est alors dans l’obligation d’attendre la fin de la trêve hivernale pour poursuivre la procédure, aller au bout de la résiliation du bail et récupérer son logement. 

Le préfet peut-il refuser l’expulsion d’un locataire ?

L'intervention du préfet, nécessaire pour enclencher toute expulsion forcée, n'est hélas pas toujours à l'avantage des propriétaires bailleurs.

Quel est le rôle du préfet lors d’une expulsion ?

Le préfet a un rôle très important en cas d’expulsion locative. En effet, lorsque l’occupant d’un logement refuse de le quitter, malgré une décision de justice, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique au préfet.

Lorsque le préfet autorise ce dernier, il permet aux forces de l’ordre d’intervenir pour expulser un locataire. Le commissaire de justice peut alors se faire accompagner de la police ou de la gendarmerie pour sécuriser l’expulsion et faire appliquer la décision judiciaire.

Toutefois, le préfet peut retarder ou refuser le recours aux forces de l’ordre, notamment s’il juge que l’expulsion peut provoquer des troubles à l’ordre public ou qu’elle peut causer du tort à un locataire dans une situation personnelle fragile. 

Dans quel cas peut-il prendre la décision de ne pas expulser le locataire ?

Après avoir évalué le dossier, le préfet peut décider de ne pas expulser l’occupant du logement. La plupart du temps, cela s’explique par :

• La situation de grande précarité du locataire ou la présence d’enfants mineurs dans le foyer lorsqu’aucune situation de relogement n’a été trouvée ;
• Le risque de provoquer des troubles importants à l’ordre public lors de l’expulsion.

Toutefois, des décisions récentes montrent que les procédures d’expulsion peuvent être temporisées pour de nombreuses autres raisons : 

• La signature électronique d’un bail n’a pas été jugée conforme, malgré la présence d’un certificat, ce qui a empêché la bonne avancée de la procédure d’expulsion. Elle a toutefois pu se poursuivre après que des preuves (existence d’un bail tacite, appels de loyers émis, paiement effectif des loyers) aient pu être apportées.
• Un bailleur ayant reçu des indemnisations couvrant les loyers impayés, le tribunal a considéré qu’il n’avait pas subi de préjudice. La dette n’existant plus, la procédure d’expulsion ne pouvait pas se poursuivre.

Dans certains cas, la justice peut tout de même procéder à l’expulsion tout en donnant raison au locataire. Effectivement, après avoir accordé un échéancier judiciaire au locataire, prévoyant que le non-respect de celui-ci permettrait la reprise de la procédure d’expulsion, le tribunal a considéré que la reprise était intervenue trop rapidement, un mois avant la date estimée comme raisonnable. La procédure d’expulsion a été confirmée, mais le bailleur a été condamné à verser 1 000 € d’indemnité au locataire. 

Échec de la décision d’expulsion : quel recours pour le propriétaire bailleur ?

Le propriétaire bailleur dispose de recours en cas d’échec de la décision d’expulsion. 

En effet, en cas de refus du concours de la force publique par le préfet, il est possible d’engager la responsabilité de l’État, ce qui permet alors au propriétaire bailleur de recevoir une indemnisation correspondant aux loyers non perçus pendant la période de suspension de la procédure. 

Le recours à la GLI est également une solution qui sécurise le propriétaire bailleur. En plus de couvrir les incidents de paiement, cette assurance le protège financièrement tout au long de la procédure d’expulsion de l’occupant du logement, qui peut parfois durer pendant des mois, notamment en période de trêve hivernale. 

Néanmoins, pour obtenir la prise en charge de la garantie loyer impayé, le propriétaire bailleur doit respecter les conditions prévues au contrat. Lorsque ce n’est pas le cas (par exemple, si l’agence immobilière demande le paiement d’un dépôt de garantie au locataire), la GLI ne peut pas être mise en œuvre.

Contactez votre conseiller Garantme pour en savoir plus sur notre offre GLI et sécurisez votre investissement locatif contre les loyers impayés et les aléas des procédures d’expulsion.

En bref, entre protection des locataires en difficulté et défense des droits des propriétaires, la procédure d’expulsion reste un équilibre délicat. Mais pour les bailleurs, ces démarches longues et parfois incertaines peuvent rapidement fragiliser un investissement locatif. D’où l’importance de prévenir les risques dès la mise en location grâce à une sélection rigoureuse du dossier et à des garanties adaptées.