Quand débuter une procédure d’expulsion pour loyers impayés ?

Qu’on dispose d’une aide pour le loyer impayé (assurance loyers impayé ou caution solidaire) ou non, l’expulsion d’un locataire qui ne paie plus, est une éventualité que de nombreux bailleurs doivent envisager. Cette alternative étant lourde de conséquences tant pour le propriétaire que pour l’occupant, elle ne peut être prise à la légère. Il est primordial d’en connaître le fonctionnement pour ne commettre aucun impair. À ce sujet, l’une des préoccupations principales des bailleurs est de savoir quand initier une procédure d’expulsion.

1. Si mon locataire présente un loyer impayé, que faire ?

La réactivité face à l’impayé de loyer est décisive.

A. Agir dès le premier loyer impayé

La loi du 6 juillet 1989 précise que le paiement du loyer est une des obligations du locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien. Il est donc totalement légitime de réclamer les versements qui sont dus. Contrairement à certaines idées reçues, il n’est nullement nécessaire d’attendre une accumulation d’impayé pour agir. Il est même vivement conseillé de contacter le locataire dès le premier retard de paiement afin de ne pas laisser l’impayé de loyer augmenter. Cela est d’autant plus vrai qu’un oubli peut arriver à tout le monde.

B. Utiliser tous les moyens amiables à disposition

Avant de s’interroger sur le bon moment pour lancer une procédure d’expulsion, il faut tenter de régulariser la situation immédiatement, sans aller jusqu’à une telle extrémité.

La lettre de relance

Au préalable, il est dans l’intérêt du bailleur d’entrer en contact avec son locataire pour désamorcer une situation qui peut vite devenir compliquée. Mais parfois, une discussion n’est pas suffisante et il est nécessaire de formaliser la demande. C’est l’objectif de la lettre de relance.

→ La lettre de mise en demeure pour loyer impayé

Si la lettre de relance ne produit pas ses effets, il est conseillé de transmettre au locataire une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Bien que légalement facultatif, ce courrier prouvera au juge que le locataire a été relancé de façon amiable préalablement à toute action judiciaire.

→ L’appel à un conciliateur de justice

L’intervention d’un médiateur peut avoir lieu avant et même après l’envoi de la lettre de relance. Lorsque la communication entre bailleur et locataire est difficile, voire interrompue, il est parfois judicieux de s’adresser à une tierce personne pour apaiser les tensions et aboutir à un arrangement dont l’objectif final est le paiement de la dette.

→ Le recours à la caution ou à l’assurance de loyer impayé

Le bailleur a par ailleurs la possibilité de s’adresser au garant de son locataire, lorsqu’il en a exigé un, ou de déclarer un sinistre à la garantie de loyer impayé s’il y a lui-même souscrit. Si pour la première solution, la méthode est assez simple, pour la seconde la procédure est un peu plus lourde. Les conditions requises pour l’assurance de loyer impayé requièrent notamment la délivrance d’un commandement de payer les loyers par huissier au locataire puis d’en justifier à l’assureur.

2. L’expulsion, l’aboutissement de la procédure de loyer impayé

Si la précédente procédure ne produit pas d’effets, le bailleur devra procéder à la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Lorsque ce dernier ne souhaite pas quitter les lieux de son plein gré, le propriétaire doit lancer une procédure d’expulsion et de recouvrement de la dette.

A. La procédure à suivre

→ Le commandement de payer

Le bailleur missionne un huissier pour signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le locataire devra alors régler sa dette dans un délai de 2 mois. Si à l’issue de cette période, le locataire n’a pas régularisé sa situation, il sera déchu de son droit d’occupation.

→ L’assignation

Un commandement de payer resté infructueux n’est cependant pas suffisant pour initier l’expulsion. La mise en œuvre de la clause résolutoire doit impérativement être constatée par le juge. Le jugement devient alors le titre exécutoire indispensable dont l’huissier va se servir pour procéder à l’expulsion.

B. L’importance de la clause résolutoire dans l’impayé de loyer

Une clause résolutoire indique que les parties acceptent la résiliation du bail de plein droit si le locataire ne respecte pas ses engagements. Sa présence ou non dans le contrat de bail va conditionner la nature de la procédure d’expulsion.

→ Bail avec clause résolutoire : le bailleur peut assigner le locataire pour obtenir le paiement de sa dette et pour acter la résiliation du bail par mise en œuvre de la clause. Cette procédure est rapide car elle se déroule devant le juge des référés.

→ Bail sans clause résolutoire : le propriétaire a le droit d’assigner son locataire mais il devra le faire devant le juge du fond, dans le cadre d’une procédure beaucoup plus longue au cours de laquelle le locataire dispose de plus de moyens de défense. Le bailleur sera alors obligé de justifier la rupture du contrat de bail.

NB : Certains tribunaux engorgés ont des délais d’audience plus faible pour les procédures au fond que celles en référé.

C. Prise en compte de la trêve hivernale

Du 1er novembre au 31 mars de chaque année, les huissiers ne peuvent mettre en œuvre les décisions de justice d’expulsion. Cependant, la procédure précédant l’expulsion prenant plusieurs mois selon les tribunaux, il est important de délivrer le commandement de payer et d’assigner le locataire même si la trêve hivernale n’est pas terminée. Si vous obtenez votre titre exécutoire avant la fin de la trêve, vous devrez attendre pour l’exécuter via huissier.

En conclusion, à la question « Quand débuter une procédure d’expulsion pour loyers impayés ? », on peut répondre techniquement, dès le premier euro ou dès le premier jour d’impayé. Aucune règle légale n’impose un minimum.

Il existe toutefois une subtilité du fait du droit des contrats qui s’applique.

• Si le bail comporte la clause résolutoire, le juge ne pourra que constater la résiliation du bail. Mais il est en droit d’accorder des délais de paiement de la dette locative.
• Si le bail ne mentionne pas la clause, le juge du fond pourra apprécier librement la situation et refuser l’expulsion si un seul mois de retard lui paraît abusif.