Dépôt de garantie du locataire : dans quels cas peut-il être encaissé ?

Le dépôt de garantie est une composante essentielle du bail de location : il assure à la fois les intérêts du propriétaire et ceux de son locataire. Cette somme, versée par le locataire au début du contrat, vise à couvrir les éventuels impayés ou les dégradations causées au logement. En France, le dépôt de garantie est strictement encadré par la loi. Quel est son montant ? Dans quelles conditions peut-on le restituer ou l’encaisser ? Garantme fait le point dans cet article.

Qu’est-ce qu'un dépôt de garantie ?

Lors de la signature du contrat de bail avec votre locataire, celui-ci doit également vous verser un dépôt de garantie. En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez conserver cette somme pendant toute la durée du bail. Elle a pour objectif de couvrir les frais liés aux éventuels manquements de la part du locataire. Cela peut par exemple servir à combler des impayés de loyers. Mais aussi à financer des réparations ou achats en cas de casse ou de dégradations du logement.

À la fin du bail, le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai d'un mois après la remise de clés, si aucun manquement n’a été constaté. En cas de dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie, le propriétaire a deux mois pour rendre les fonds restants du dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie, une sécurité pour le propriétaire, comme pour le locataire

Le dépôt de garantie est encadré par la loi. Il protège les intérêts du propriétaire, mais aussi du locataire en évitant que le propriétaire ne demande un montant déraisonnable ou n'utilise le dépôt de manière arbitraire. Pour le locataire, le dépôt de garantie n'est pas une somme perdue. Elle sera restituée au locataire à la fin du bail, s’il a respecté ses obligations (le paiement du loyer à la date indiquée, le bon entretien du logement, etc.). Si le logement est rendu en bon état, le locataire récupère son dépôt de garantie, dans son intégralité. L’obligation du dépôt de garantie encourage aussi les propriétaires à conduire des états des lieux clairs et précis, limitant ainsi les différends en fin de bail. 

Dépôt de garantie : des règles à respecter

La perception et la restitution du dépôt de garantie sont encadrées par des règles spécifiques, selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Quel doit-être le montant d’un dépôt de garantie ? C’est très simple : il doit correspondre à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Le montant, qui doit impérativement être mentionné dans le bail de location, est donc fixe : il est impossible de demander à son locataire des sommes supplémentaires, pour compléter ou augmenter le dépôt de garantie. Les charges locatives ne doivent pas être incluses dans le calcul du dépôt de garantie. Lors de la signature du bail, le locataire effectue le versement du montant du dépôt de garantie, par virement ou encore par chèque. 

Dans quels cas un propriétaire-bailleur peut-il encaisser un dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie constitue une protection essentielle pour le propriétaire-bailleur, mais son encaissement n'est justifié que dans des situations spécifiques, prévues par la loi. Faisons le point.

La restitution du dépôt de garantie

À la fin du contrat de location, le propriétaire doit réaliser avec le locataire un état des lieux de sortie, qui vise à constater tout manquement, toute dégradation ou usure du logement causé par le locataire durant son occupation du logement. Le propriétaire bailleur doit restituer au locataire son dépôt de garantie, dans un délai de 1 mois après la remise des clés, si l'état des lieux de sortie est valide et conforme à l'état des lieux d'entrée. Dans le cas où des dégradations seraient constatées, le propriétaire à 2 mois pour rendre au locataire la somme restante après la remise en état du bien. Il pourra déduire du montant du dépôt de garantie les sommes allouées aux réparations, ou même au paiement des charges ou loyers impayés. À condition, toutefois, de fournir des justificatifs pour chacune de ces dépenses (facture, devis…). Ainsi, le propriétaire se doit d’être rigoureux et honnête dans l’évaluation des dommages et des réparations dans le logement. Si un désaccord survient, le locataire pourra contester les retenues injustifiées en s’appuyant sur des preuves telles que l’état des lieux d’entrée et de sortie. 

Dans quels cas une rétention du dépôt de garantie est-elle abusive ?

Restituer le dépôt de garantie en temps et en heure à son locataire est essentiel, car en cas de retard, celui-ci pourra réclamer le paiement de pénalités de retard. En effet, sans restitution dans les délais prévus par la loi, le dépôt de garantie dû au locataire pourra être majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges), et ce, pour chaque mois de retard. Les sommes peuvent donc être élevées. En cas de non-restitution ou de restitution incomplète du dépôt de garantie, le locataire pourra saisir la justice, et notamment la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou un tribunal compétent (le juge des contentieux de la protection).

Le dépôt de garantie constitue une véritable sécurité, tant pour le locataire que pour le propriétaire. Grâce à ses produits de caution ou de garantie Loyers Impayés, Garantme facilite encore plus la garantie locative, en sécurisant encore davantage la relation propriétaire-locataire. Cette approche permet d'éviter les litiges et de s'assurer que chacun respecte ses engagements tout au long du bail.