La présence du locataire est obligatoire lors de l’état des lieux de sortie, sinon le document ne sera pas considéré comme étant valide. Toutefois, des recours existent en cas d’absence du locataire. Quoi qu'il arrive, il est impératif de respecter les procédures pour éviter les litiges ainsi que les conséquences financières et juridiques.
Propriétaire bailleur, votre locataire a décidé de mettre fin à son bail et s’apprête à vous rendre les clés de la location ? Pour gagner du temps, vous pourriez être tenté de réaliser l’état des lieux de sortie en son absence. Pour autant, ce procédé vous expose à un litige avec votre locataire, et ce, même si celui-ci vous donne son accord.
On vous explique pourquoi la présence du locataire à l’état des lieux de sortie est indispensable afin de préserver votre investissement locatif et de respecter les conditions prévues par la loi.
La présence du locataire à l’état des lieux de sortie est-elle obligatoire ?
Le caractère contradictoire de l’état des lieux doit être respecté
En réalité, il n’est pas obligatoire pour le locataire d’être présent lors de l’état des lieux de sortie. En effet, ce qui est obligatoire, c’est de respecter le caractère contradictoire de l’EDL. Il est donc impératif qu’il soit réalisé en présence des deux parties : le propriétaire (ou l’agence immobilière qui le représente) et le locataire (ou son représentant).
Si le document n’est pas établi et signé par les deux parties, il perd sa valeur probante. Ce qui signifie qu’il ne peut pas être considéré comme une preuve valable devant la justice. En cas de litige, par exemple, si des dégradations ont eu lieu dans le logement, le propriétaire ne pourra pas obtenir gain de cause.
Quelle solution quand le locataire ne peut pas se déplacer ?
Il peut arriver que le locataire ne puisse pas être présent lors de l’état des lieux de sortie.
Dans ce cas, le locataire peut demander à un tiers de le représenter lors de l’EDL. Le mandataire devra alors être présent lors de l’établissement du document. Il faudra également qu’il le signe. Mais attention, le tiers doit pouvoir justifier de son identité et du pouvoir qu’il a reçu du locataire pour le représenter.
Attention à bien vérifier l’identité et la procuration du mandataire, car un arrêt de la Cour de cassation datant du 3 juillet 2025 a donné raison à un locataire sous curatelle qui ne s’était pas déplacé pour son état des lieux de sortie. En effet, ce jour-là, son père présumé était présent. Le bailleur n’a vérifié ni son identité ni l’existence d’une procuration. L’état des lieux ayant révélé des dégradations nécessitant des travaux, le propriétaire a demandé au locataire un remboursement, refusé par ce dernier.
Le bailleur a ensuite saisi la justice, mais sa demande a été rejetée, car la signature sur l’état des lieux de sortie était celle du père, qui ne pouvait pas justifier de sa qualité de mandataire. Par la suite, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi : même si le locataire a refusé de se déplacer, le propriétaire bailleur aurait dû faire appel à un commissaire de justice pour que sa demande soit valable et opposable.
Si le locataire ne peut pas faire appel à un mandataire ou refuse de participer à l’état des lieux de sortie, le propriétaire bailleur dispose donc d’un recours, à savoir faire appel à un commissaire de justice, autrefois appelé huissier de justice, pour garantir la validité de la procédure. Dans ce cas bien précis, le commissaire de justice réalise seul l’état des lieux de sortie pour dresser le constat locatif.
Bon à savoir : L’intervention du commissaire de justice pour dresser le constat locatif est à la charge du propriétaire et du locataire, à parts égales.
Et si le locataire donne son accord ?
Vous êtes pressé, car vous souhaitez relouer votre logement rapidement ?
Même si le locataire accepte que vous fassiez l’état des lieux sans lui, nous ne vous recommandons pas cette option.
En effet, cela vous expose à un litige avec le locataire et le document ne sera de toute façon pas recevable, le caractère contradictoire n’ayant pas été respecté.
Quelles conséquences pour le bailleur en cas d’absence du locataire à l’état des lieux de sortie ?
Un état des lieux de sortie non-conforme
En tant que propriétaire bailleur, vous vous retrouverez avec un état des lieux de sortie qui n’est pas conforme et donc pas recevable. Ainsi, s’il y a eu des dégradations dans le logement, vous pourriez ne pas recevoir de compensation financière de la part du locataire, pour mener à bien les travaux nécessaires à la remise en état, puisqu'il pourra contester en arguant qu’il n’était pas présent lors de l’état des lieux de sortie. Or, comme dit plus haut, sans sa signature (ou la signature de son représentant), le document n’a pas de valeur probante.
Peut-on se retourner contre l’agence immobilière en charge de l’état des lieux de sortie ?
Vous avez confié la gestion locative de votre logement à une agence immobilière et celle-ci a procédé à l’état des lieux de sortie en l’absence du locataire ? Vous pouvez vous retourner contre l’agence immobilière pour obtenir des dommages et intérêts à la hauteur du préjudice, car celle-ci a engagé sa responsabilité en ne respectant pas la loi.
En cas de dégradations retenues dans le logement, l’agence immobilière pourra donc être amenée à prendre en charge le coût des réparations que le propriétaire n’a pas le droit d’imputer au locataire.
En bref, la présence du locataire à l’état des lieux de sortie reste le meilleur scénario pour éviter les conséquences juridiques et financières. Toutefois, comme abordé précédemment, deux recours sont possibles pour garantir la validité de l’EDL de sortie :
- Le mandataire, à condition qu’il puisse prouver son identité et sa procuration ;
- Le commissaire de justice en l’absence de mandataire.
Foire aux questions
Que faire si le locataire refuse catégoriquement de participer à l’état des lieux de sortie ?
Le propriétaire peut saisir un commissaire de justice pour établir un constat locatif unilatéral. Ce document aura une valeur probante devant les tribunaux, mais les frais seront partagés entre les deux parties. Une mise en demeure préalable par courrier recommandé est recommandée pour prouver la tentative de conciliation.
Comment prouver la validité d’une procuration pour un mandataire lors de l’état des lieux ?
La procuration doit être écrite, datée et signée par le locataire, avec une copie de sa pièce d’identité. Le mandataire doit présenter un justificatif de son lien avec le locataire (ex. : livret de famille pour un parent) et une pièce d’identité valide. Une procuration notariée est idéale pour éviter toute contestation.
Quels sont les risques si l’état des lieux de sortie est réalisé sans respect des règles ?
Le document perd sa valeur juridique, rendant impossible l’imputation des dégradations au locataire. Le propriétaire pourrait aussi être accusé de tentative de fraude, avec des sanctions potentielles en cas de plainte pour vice de procédure. Une régularisation a posteriori est souvent complexe et coûteuse.
Existe-t-il des alternatives au commissaire de justice pour un état des lieux valide ?
Oui, certaines plateformes en ligne proposent des états des lieux dématérialisés avec signature électronique certifiée. Cependant, leur recevabilité dépend des tribunaux et ne dispense pas du caractère contradictoire. Une solution hybride (présence physique + validation numérique) peut être envisagée avec accord écrit des deux parties.