Travaux à réaliser : qu'est-ce qui est à la charge du locataire ?

Être locataire, c’est être responsable de l’entretien du logement que vous occupez. Mais quels travaux ou réparations devez-vous effectuer vous-même ? En cas de dégradations ou de sinistre, qui prend en charge les réparations ? Du rafraîchissement des peintures aux petits travaux de plomberie, en passant par le remplacement d’équipements défectueux, que doit couvrir le propriétaire bailleur ? Que dit la loi, et comment réagir en cas de litige ? Garantme vous éclaire dans cet article.

Les réparations locatives

Habiter un appartement ou une maison nécessite de l’entretenir au fil du temps. Un locataire doit ainsi réaliser, durant la durée de son bail, des réparations locatives. Celles-ci désignent l’entretien courant du logement ainsi que des petites réparations. Le locataire est libre de les réaliser lui-même, ou bien de faire appel à un professionnel.

Que sont les réparations locatives ? 

Les réparations locatives incombant au locataire sont définies par le décret du 26 août 1987. Elles regroupent une multitude de petits travaux. Parmi les plus fréquentes, on retrouve le remplacement des ampoules ou du pommeau de douche, l’entretien de l’installation électrique ou du système de chauffage, mais aussi le débouchage des canalisations ou le graissage de la serrure. … Le locataire doit maintenir propres les sols, les plafonds, murs et cloisons du logement. Enfin, il doit reboucher les trous apparus par exemple suite à la pose de tableaux.

En extérieur, si le logement dispose d’un jardin ou d’une piscine, le locataire doit également y effectuer des tâches d’entretien : la tonte de la pelouse, le désherbage, le nettoyage de la piscine ou de la terrasse, l’entretien des gouttières.

Le locataire est tenu d’entretenir tous les autres équipements indiqués dans le bail de location : le réfrigérateur, le lave-linge, le sèche-linge, le lave-vaisselle, la hotte… Les petits travaux sur ces équipements sont donc à sa charge.

Zoom sur les dégradations immobilières

Les dégradations immobilières sont toutes les altérations négatives de l'état d'un logement. Elles regroupent les dommages physiques comme les fissures dans les murs, les fuites d'eau, les problèmes électriques…. Elles peuvent être dues à l'usure naturelle d’un logement, à la vétusté ou causées par le locataire occupant. 

L’état des lieux, un document crucial pour constater les dégradations immobilières

Dans le cadre d’une location, l’état des lieux revêt une importance particulière. Réalisé à l'entrée dans le logement, il sera le document de référence essentiel pour évaluer l'état initial du bien et constater son usure. Il permet de distinguer les dégradations déjà existantes des dommages causés par le locataire durant la période de location. Locataires et propriétaires doivent accorder une attention particulière à cette étape afin de documenter de manière exhaustive l'état du logement.

Dégradations immobilières : qui doit payer les réparations ?

En cas de dégradation du bien, est-ce au locataire ou bien au propriétaire bailleur de financer les travaux ? Tout dépend de la cause de la détérioration. Si l’on se réfère au bail de location, généralement, le locataire est responsable des dommages qu'il a causés, que ce soit par négligence ou même intentionnellement, tandis que le propriétaire doit prendre en charge les réparations dues à l'usure normale ou à la vétusté du logement.

Ainsi, lorsqu'une usure normale ou une vétusté est en cause, c'est au propriétaire bailleur d'intervenir. Par exemple, si le sol montre des signes d'usure après plusieurs années, c'est au propriétaire de le remplacer. De même, les réparations liées à l'ancienneté des équipements, comme le remplacement d'une chaudière vieillissante, relèvent de sa responsabilité.

Locataire, puis-je réaliser moi-même des travaux d’aménagement ?

Un locataire a tout à fait le droit de réaliser certains travaux d'aménagement dans le logement. Toutefois, certaines règles doivent être respectées . De petits aménagements ou des modifications temporaires peuvent être entreprises, comme la pose d’étagères, la peinture d’un mur, sans avoir à demander une autorisation préalable au propriétaire. Cependant, pour des travaux plus importants (battre une cloison, modifier les installations électriques ou remplacer le revêtement de sol) l'accord écrit du propriétaire est requis. De plus, un accord est possible entre le locataire est le propriétaire, avec une réduction de loyer ou un loyer gratier contre la réalisation de travaux. 

Si des travaux majeurs sont réalisés sans autorisation et qu'ils modifient de manière durable le logement, le propriétaire est en droit d’exiger la remise en état lors du départ ou même retenir une partie de la caution pour couvrir les frais. Il est donc conseillé de toujours discuter de ses projets d’aménagement avec le propriétaire en amont avant de se lancer dans des travaux.

Quels sont les travaux pris en charge par le propriétaire ? 

Le propriétaire bailleur du logement doit assumer financièrement les travaux qui ne relèvent pas de l’entretien courant, des réparations locatives ou des dégradations causées directement par son locataire. Pour louer son bien, un propriétaire doit respecter des règles, dont celle de proposer à son locataire un logement décent. Les travaux de mise aux normes du bien et la réparation des dommages liés à la vétusté sont à sa charge. Cela inclut notamment : les gros travaux de plomberie, la réparation des réseaux d’électricité ou de gaz, le remplacement des revêtements des murs et des sols usés… Le propriétaire doit aussi payer pour le remplacement des équipements principaux du logement (chauffage, sanitaires…).

Que faire en cas de litige ?

Il peut arriver qu’un désaccord survienne entre le propriétaire bailleur et le locataire au sujet des travaux. Que faire si locataire et propriétaire ne sont pas d'accord sur les travaux à effectuer dans une location ?

En cas de désaccord sur les travaux à réaliser, la médiation peut s'avérer utile pour aider les deux parties à s’accorder. C’est bien souvent plus rapide et moins coûteux qu'un passage au tribunal. Si la médiation échoue, il peut être nécessaire de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier ou droit de la location. Celui-ci pourra examiner les contrats, fournir des conseils juridiques et représenter les parties devant les tribunaux si besoin.

Conclusion

En matière de travaux en location, il est essentiel de distinguer les responsabilités du locataire et du propriétaire. Le locataire doit s'occuper des petits travaux d'entretien et des réparations locatives. Quant au propriétaire, il reste responsable des gros travaux et des mises aux normes. La Garantie Loyers Impayés (GLI) permet aux propriétaires de limiter les risques financiers liés aux dégradations immobilières. Cette assurance offre une double protection en couvrant les impayés de loyers, mais également les éventuelles dégradations du logement. En cas de conflit avec le locataire, l’assurance juridique prend en charge la procédure de recouvrement et d’expulsion, les honoraires d’avocat et d’huissier.