Les travaux non réalisés peuvent-ils diminuer le montant de votre loyer ?

Vous êtes locataire et votre propriétaire refuse de réaliser des travaux de mise aux normes de votre logement ? Sachez que des lois existent pour vous protéger. Mais quels sont les travaux concernés ? Peuvent-ils faire l’objet d’une réduction du montant de votre loyer ? Qu’en dit la loi ? Garantme vous dit tout dans cet article.

Logement décent, de quoi parle-t-on ?

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tout propriétaire bailleur a l’obligation, pour pouvoir louer son logement, de proposer un logement dit décent à son locataire. Les règles sanitaires et de sécurité doivent être respectées, tout comme la législation sur la performance énergétique. Quelles sont ces règles, que dit la loi ? 

Logement décent : rappel des règles

• La superficie du logement doit être de 9 m² au minimum.
• Il doit bénéficier d’une exposition à la lumière naturelle avec au moins une ouverture sur l’extérieur.
• Le logement doit être sain, sans matériaux nocifs comme l’amiante ou le plomb. S’il est trop sale ou en mauvais état, il est considéré comme insalubre. 
• Le logement doit inclure des équipements obligatoires : un système de chauffage adapté, un débit d’eau potable, l’accès à l’eau chaude et froide, une évacuation des eaux usées, des installations sanitaires conformes et un réseau électrique adapté.
• L’appartement ou la maison en location doit être étanche, avec une bonne isolation thermique et acoustique, mais aussi un système d’aération. 
• Le bien loué doit comporter une cuisine ou un coin cuisine et une zone sanitaire ou une salle de bain. Il faut séparer les toilettes de la cuisine et de la salle à manger. Des WC peuvent aussi être disponibles hors du logement (toilettes sur le palier) mais uniquement s’ils sont situés dans le même bâtiment et accessibles rapidement.
• Un bien infesté par des animaux nuisibles (souris ou rats) ou par des parasites (puces de lit, cafards) est considéré comme non décent.
• Enfin, il est essentiel que la sécurité du locataire soit assurée : absence de risque d'effondrement du bâtiment, protection contre les risques d’incendies…

Les règles liées au Diagnostic de Performance Énergétique 

Désormais, la performance énergétique du logement et son impact sur l’environnement entrent en compte lors de la mise en location du bien. Pour louer son logement, le propriétaire bailleur doit inclure au dossier un DPE datant de moins de 10 ans. Réalisé par des diagnostiqueurs certifiés, le DPE évalue la performance énergétique d’un logement et sa consommation d’énergie. Les logements sont notés, de A, pour un logement extrêmement performant, à G, pour un logement énergivore (c’est ce qu’on appelle une passoire thermique).

Les propriétaires bailleurs n’auront bientôt plus le droit de louer un logement trop énergivore. Un calendrier a été mis en place par le gouvernement. Cet encadrement vise à réduire la location de ces fameuses passoires thermiques, avec une amélioration du parc locatif. Ainsi, pour respecter ce calendrier et louer son bien en toute légalité, le propriétaire bailleur devra réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Les travaux non réalisés : quels sont les travaux concernés ?

Le locataire est responsable du bon entretien du logement et des petits travaux de réparations mineures, relevant de l’entretien courant : combler les trous dans le mur, changer les ampoules, réparer les équipements abîmés ou une fuite d’eau légère… Quant aux grands travaux d’amélioration du logement, ceux-ci incombent au propriétaire bailleur. Les travaux dits ‘’non réalisés’’ concernent différents types de réparations et d'améliorations dans le logement. En voici quelques exemples.

Les réparations urgentes

Comme évoqué plus haut, et comme indiqué dans le bail de location, tout propriétaire a l’obligation d’assurer la sécurité et le bien-être du locataire. Tout problème dans le logement qui peut affecter la sécurité du locataire doit être réparé au plus vite : casse, dégradation grave des équipements, ou encore dysfonctionnements pouvant mettre en danger la santé ou l’intégrité physique du locataire. Mais aussi les travaux liés à l'électricité, le chauffage, la plomberie…

La mise conformité aux normes de décence

Si le logement est considéré comme indécent, sur n’importe quel point mentionné ci-dessus (eau, nuisibles, humidité, lumière…) alors le propriétaire est dans l’obligation de réaliser les travaux de mise aux normes du logement.

Les travaux d'amélioration convenus dans le bail

Dans certains cas, le propriétaire bailleur s’engage auprès du locataire à réaliser des travaux avant son entrée dans le logement, ou même durant le bail. Cela peut concerner la rénovation du bien, sa modernisation… Si ces travaux ne sont pas effectués, cela peut être considéré comme un manquement au contrat de la part du propriétaire.

Travaux non réalisés : peut-on demander une baisse de loyer ?

Votre propriétaire bailleur refuse de réaliser les travaux demandés. Sachez qu’en contrepartie, vous pouvez tout à fait demander une baisse de votre loyer si cela affecte votre confort ou la salubrité du logement. Comment procéder ?

Commencez par lancer une démarche amiable. Négociez directement avec votre propriétaire. Vous pouvez lui faire parvenir une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui indiquer les travaux non réalisés, en spécifiant les désagréments causés et en indiquant votre demande de baisse de votre loyer. Dans ce courrier, indiquez votre souhait de bénéficier d’une baisse de loyer.

En cas de désaccord, et du refus du propriétaire d’effectuer la baisse de loyer, le locataire peut solliciter la commission de conciliation (service de médiation) pour résoudre ce conflit à l’amiable avant d’engager des démarches judiciaires. Si aucune solution amiable n’est trouvée, le tribunal d’instance pourra être saisi pour demander une réduction du loyer, mais aussi l'exécution rapide des travaux.

Votre propriétaire ne respecte pas les règles de décence ? Vous êtes en droit d'exiger la mise en conformité du logement. Si le propriétaire refuse de réaliser les travaux en question, alors le locataire pourra saisir le tribunal. Celui-ci ordonnera au propriétaire de réaliser les travaux dans un délai spécifié, et pourra réduire ou suspendre le loyer pendant cette période. Le locataire peut également quitter le logement non décent sans aucun préavis, s’il peut attester de sa non-conformité.