Succession d’un bien loué : qui récupère les loyers ?

Quand un héritage comprend un appartement ou une maison en location, la situation peut paraître inconfortable pour les locataires. Pourtant, même si les enfants du défunt héritent du logement, ils ne peuvent pas résilier le bail en cours. Les locataires doivent continuer de payer leurs loyers dans les temps.

Vous avez signé un bail de location il y a moins d’un an et vous venez d’apprendre le décès du propriétaire bailleur du logement. Depuis l’annonce, vous vous inquiétez, car vous avez mis du temps à trouver cet appartement et, en plus, vous vous y sentez bien ? Vous n’avez vraiment pas envie de le quitter, mais avec la succession, le contrat de location est-il toujours valable ? Et surtout, à qui verser son loyer pendant la succession ? 

Pas de panique ! 

En tant que locataire, la succession d’un bien en location vous concerne peu. 

Toutefois, il est essentiel de bien connaître vos droits et de continuer à payer votre loyer dans les temps pour éviter les mauvaises surprises. 

Décès du propriétaire bailleur : quel impact sur le bail ?

L’article 1742 du Code civil est clair : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ». Autrement dit, le bail signé continue de courir après le décès du propriétaire bailleur : les héritiers du défunt ne peuvent pas le modifier ou le résilier, sauf dans des conditions bien précises comme un bail qui arrive à échéance. 

En tant que locataire, on ne peut donc pas vous contraindre à quitter le logement.

Le montant du loyer, la durée du bail et les conditions d’occupation restent identiques à ce qui a été initialement prévu dans le contrat en cours. 

Quels sont les droits des héritiers sur le bien en location ?

La succession d’un bien en location suppose que les héritiers du défunt deviennent à leur tour propriétaires du logement. Grâce à l’héritage, ils disposent des mêmes droits et obligations que n’importe quel autre bailleur : 

• Ils perçoivent les loyers ;
• Ils assurent la gestion de la location ;
• Ils réalisent les travaux qui leur incombent ;
• Ils peuvent vendre le bien ou donner congé au locataire, mais uniquement sous certaines conditions. 

Par exemple, lorsque l’échéance du contrat de location approche, ils peuvent donner congé au locataire pour pouvoir y habiter ou y loger un proche. Toutefois, même si le congé de reprise permet de mettre fin au bail, il s’agit d’une procédure très encadrée. 

Par exemple, il est uniquement possible de donner congé au locataire en fin de bail :

• 6 mois avant le renouvellement pour une location vide ;
• 3 mois avant l’échéance pour une location meublée. 

À qui verser son loyer pendant la succession ?

Un locataire qui apprend le décès de son propriétaire bailleur peut se demander s’il doit modifier ses démarches de paiement. En réalité, tant qu’aucune instruction officielle n’a été communiquée, de préférence dans une lettre recommandée, le locataire ne doit pas changer ses habitudes de paiement.

Ainsi, tant que de nouvelles instructions n’ont pas été données, il est recommandé de continuer de régler son loyer, en temps et en heure, et si un prélèvement automatique est en place, il faut le maintenir. 

De nouvelles coordonnées bancaires seront ensuite communiquées au locataire. C'est seulement à ce moment-là qu’il faudra modifier le bénéficiaire. 

Bon à savoir : Quand un conflit oppose plusieurs personnes dans le cadre d’un héritage, il est recommandé de demander une attestation du notaire ou du mandataire avant d’effectuer tout paiement.

Et qu’en est-il des loyers déjà versés ou en cours ?

Eh bien, les loyers versés avant le décès du bailleur sont bel et bien acquittés. Après ? Ils font partie des revenus de la succession et reviennent automatiquement aux personnes qui ont hérité. Ils seront répartis entre eux selon les règles successorales établies en France. En tant que locataire, vous n’avez pas à intervenir dans la répartition.

La succession peut-elle compliquer la gestion du bien en location ?

La succession d’un bien en location ne se déroule pas toujours comme prévu. 

Le désaccord entre les héritiers

Quand les enfants d’un propriétaire bailleur décédé se disputent au sujet de l’héritage, il arrive que le locataire reçoive des informations contradictoires, par exemple sur les coordonnées bancaires à utiliser pour payer le loyer. Dans un cas comme celui-là, il est conseillé au locataire de se rapprocher d’une instance neutre, comme le notaire, pour obtenir des informations claires et officielles.

Une succession qui prend plus de temps que prévu

Dans le cas d’une succession simple, il faut s’attendre à un délai compris entre 6 et 12 mois pour que tout soit réglé, ce qui peut déjà sembler long pour un locataire. Et quand la situation patrimoniale du défunt est complexe, les délais peuvent encore s’allonger. 

Tant que la succession n’est pas réglée, il est recommandé au locataire de conserver une preuve des loyers versés pour éviter toute mauvaise surprise.

La vente du bien loué

Les héritiers peuvent décider de vendre le bien en location dont ils ont hérité.

Dans cette situation, les locataires peuvent craindre la résiliation du bail une fois la vente effectuée. En réalité, le nouveau propriétaire est dans l’obligation de respecter le contrat de location en cours. Il pourra toutefois demander la résiliation, sous certaines conditions, lorsque le bail arrive à son terme. Dans ce cas bien précis, le préavis devrait vous laisser le temps de trouver un nouveau logement. 

Nos conseils pour régler ses loyers en cas de décès du propriétaire bailleur

Vous louez une maison ou un appartement depuis plusieurs mois, mais votre propriétaire bailleur vient de décéder ? Ne vous laissez pas impressionner par la succession et suivez des règles simples pour vous protéger : 

• Continuez de payer le loyer en temps et en heure et conservez toutes les preuves de paiement ;
• Attendez les instructions officielles par écrit avant de modifier les coordonnées bancaires et, si les informations tardent à venir, rapprochez-vous du notaire ou du mandataire ;
• Conservez des preuves de votre bonne foi pour que les héritiers ne puissent rien vous reprocher : quittances de loyer, relevés bancaires, échanges de messages, courriers du notaire, etc. 

La succession d’un bien en location est avant tout l’affaire des héritiers, mais l’impact sur les locataires est bien réel. N’hésitez pas à vous faire accompagner pour éviter les mauvaises surprises et faire valoir vos droits.