Requalification d'un bail meublé en bail nu : est-ce possible ?

La distinction entre un bail meublé et un bail nu peut avoir un impact significatif sur les droits et les obligations du locataire et du propriétaire. Comprendre les critères qui définissent un bail meublé, ainsi que les procédures de requalification et les conséquences qui en découlent, est essentiel pour les parties impliquées. 

Quels sont les éléments minimums pour que le bail soit un bail meublé?

Un contrat de location est qualifié de bail de location meublée lorsque le logement mis en location est pourvu d'un ensemble d'éléments minimums destinés à faciliter la vie quotidienne des locataires. Ces éléments sont définis par un décret du 31 juillet 2015 et ils comprennent diverses pièces : 

• Literie avec couette ou couverture : Le logement doit disposer de lits, accompagnés de literie comprenant des couettes ou des couvertures, pour offrir un environnement de sommeil confortable.

• Volets ou rideaux dans les chambres : La présence de volets ou de rideaux dans les chambres est essentielle pour garantir l'intimité et la tranquillité des locataires.

• Plaques de cuisson : La cuisine doit être équipée de plaques de cuisson pour permettre la préparation des repas.

• Four ou four à micro-ondes : Un four traditionnel ou un four à micro-ondes est nécessaire pour la cuisson des aliments.

• Réfrigérateur : Un réfrigérateur est indispensable pour le stockage des produits alimentaires, assurant ainsi une meilleure hygiène et praticité.

• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur avec une température maximale de -6°C : Pour conserver les aliments congelés, le logement doit être doté d'un congélateur ou d'un compartiment à congélation ayant une température ne dépassant pas -6°C.

• Vaisselle en quantité suffisante : Le logement doit être pourvu d'une quantité suffisante de vaisselle, notamment d'assiettes, de couverts, de verres, etc., pour que les locataires puissent prendre leurs repas.

• Ustensiles de cuisine : Des ustensiles de cuisine de base, tels que des casseroles, des poêles et des ustensiles divers, sont nécessaires pour la préparation des repas.

• Table et sièges : La présence d'une table et de sièges suffisants pour que les locataires puissent confortablement prendre leurs repas est un critère clé.

• Étagères de rangement : Des étagères de rangement doivent être disponibles pour permettre aux locataires de stocker leurs effets personnels de manière ordonnée.

• Luminaires : Un éclairage adéquat, comprenant des luminaires dans différentes pièces, est essentiel pour garantir un environnement fonctionnel et sûr.

• Matériel d'entretien ménager adapté : Le logement doit être équipé du matériel d'entretien ménager nécessaire, tel qu'un aspirateur en cas de moquette, des balais et des serpillières pour les sols carrelés, pour assurer un environnement propre et bien entretenu.

Ces éléments constituent la base des équipements nécessaires pour qualifier un logement de location meublée. La présence ou l'absence de ces éléments est un facteur clé pour déterminer le statut du bail.

Distinctions majeures entre un bail meublé et un bail nu :

En plus des éléments minimums, il existe plusieurs distinctions significatives entre un bail meublé et un bail nu :

Durée du contrat : Les baux meublés ont généralement une durée d’un an, offrant ainsi plus de flexibilité en termes de durée par rapport aux baux nus, qui exigent une durée minimale de trois ans. Une location meublée est en général de plus courte durée.

Régime fiscal applicable : Les revenus issus de la location de biens meublés sont généralement considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à un régime fiscal spécifique. En revanche, les revenus de la location de biens nus sont souvent imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec un régime fiscal différent.

Délais de préavis : Les délais de préavis pour donner congé diffèrent selon le type de bail. Un locataire dans un logement meublé peut donner un préavis d'un mois, tandis qu'un locataire d'un logement nu doit respecter un préavis de trois mois. Le propriétaire peut donner un préavis de départ au locataire avec un délai de 3 mois pour une location meublée contre 6 pour un logement vide.

En somme, la distinction entre un bail meublé et un bail nu repose en grande partie sur la nature du logement et des équipements minimums requis. Les différences notables concernent la durée du bail, la fiscalité applicable et les délais de préavis, ce qui peut avoir des implications importantes pour les droits et les responsabilités des parties impliquées, que ce soit du côté du locataire ou du bailleur.

Comment peut-on requalifier un bail meublé en bail nu ?

Si le logement ne comporte pas les éléments minimums de mobilier énoncés par la loi comme étant nécessaires pour être qualifié de logement meublé, le locataire a le droit de demander la requalification en bail nu. Ces éléments minimums de mobilier, tels que la literie, les volets, la vaisselle, les ustensiles de cuisine, la table, les sièges, les étagères de rangement, les luminaires, et le matériel d'entretien ménager adapté, sont essentiels pour répondre aux critères du bail meublé.

Lorsque le locataire estime que le logement ne satisfait pas aux critères requis, il doit adresser une demande formelle au propriétaire. Cette demande est généralement effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui permet d'avoir une preuve formelle de la démarche. Le locataire peut exposer dans sa lettre les raisons pour lesquelles il estime que le logement ne correspond plus à un logement meublé en raison du manque des éléments minimums requis.

Si le propriétaire accepte la demande de requalification, la procédure peut être formalisée par un avenant au contrat de bail, modifiant ainsi le statut du logement de meublé à nu.

Cependant, en cas de refus du bailleur ou en cas de désaccord entre les parties sur la requalification, le locataire peut également engager une procédure judiciaire. Dans ce cas, le locataire doit saisir le tribunal judiciaire compétent pour demander la requalification en bail nu. Le juge examinera la situation en fonction des circonstances et prendra une décision en accord avec la loi. Si le logement ne comporte pas les éléments minimums requis pour un bail meublé, le juge pourra requalifier la location en bail nu, reconnaissant ainsi que le logement ne répond plus aux critères légaux pour être considéré comme meublé.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un avocat spécialisé en droit immobilier si vous voulez requalifier votre bail meublé en bail nu. 

Quelles sont les conséquences pour le bailleur ?

La requalification d'un bail meublé en bail nu a des conséquences significatives pour les propriétaires.

Remboursement du dépôt de garantie : L'une des conséquences significatives pour le propriétaire lors de la requalification d'un bail meublé en bail nu est liée au dépôt de garantie. En général, le montant du dépôt de garantie requis pour un logement meublé est souvent plus élevé que pour un logement nu deux mois de loyer contre un mois pour les locations vides). Lorsque le bail est requalifié en bail nu, le locataire peut légalement prétendre à une restitution partielle de ce dépôt, reflétant la différence entre le montant initialement versé pour un logement meublé et le montant requis pour un logement nu. Ce remboursement peut constituer un ajustement financier auquel le propriétaire doit se préparer.

Révision du montant du loyer : Une autre conséquence importante concerne le montant du loyer. Les tarifs de location pour les logements meublés diffèrent de ceux des logements vides, et ces différences dépendent du marché immobilier local et de la région. En cas de requalification en bail nu, le propriétaire doit veiller à ce que le nouveau montant du loyer respecte les réglementations en vigueur et corresponde aux tarifs pratiqués pour les logements nus dans la région. Cela peut entraîner une adaptation à la baisse ou à la hausse du loyer, selon les circonstances.

Changement des délais : Les délais pour donner congé peuvent varier entre les baux meublés et les baux nus. En général, les baux meublés offrent des délais de préavis plus courts, ce qui peut être avantageux pour les locataires. Lors de la requalification en bail nu, le propriétaire doit se conformer aux nouveaux délais prévus par la loi, qui sont souvent plus longs. Cette modification peut avoir un impact sur la planification du propriétaire en ce qui concerne la disponibilité du logement.

Modification de la fiscalité : Enfin, la requalification peut également entraîner des conséquences fiscales pour le propriétaire. Les revenus issus de la location d'un logement meublé sont généralement considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à un régime fiscal spécifique. En revanche, les revenus de la location d'un logement nu sont souvent imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec un régime fiscal différent. Le propriétaire doit donc ajuster sa déclaration fiscale en conséquence, en tenant compte des implications fiscales liées à la requalification.

La requalification d'un bail meublé en bail nu est donc un processus encadré par la loi qui peut avoir des implications significatives pour les locataires et les propriétaires. Il est essentiel de comprendre les critères de chaque type de bail, ainsi que les procédures et les conséquences associées à la requalification. Si vous envisagez de passer d'un bail meublé à un bail nu, il est recommandé de consulter des avocats spécialisés dans le droit immobilier pour vous guider tout au long du processus.