Mes propriétaires bailleurs divorcent : quel avenir pour mon bail ?

Vous louez un logement depuis 2 ans et vous venez d’apprendre que vos propriétaires divorcent ? En tant que locataire, il est légitime de trouver la situation inconfortable et de s’interroger sur l’avenir du bail : 

• Le bail de location peut-il être rompu ?
• Le bail de location peut-il être maintenu ?
• Quels sont les droits du locataire en cas de séparation des bailleurs ?

Voici tout ce qu’il faut savoir sur le bail lorsqu’un propriétaire bailleur divorce de son époux. 

Divorce des propriétaires bailleurs : à qui appartient le logement en location ?

L’avenir du bail dépend notamment de l’appartenance du logement. En fonction du contrat de mariage des propriétaires bailleurs, les conséquences du divorce sur le bail ne seront pas les mêmes : 

Divorce sous le régime de communauté de biens réduite aux acquêts

Lorsqu’il n’y a pas de contrat de mariage, c’est le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts qui est appliqué par défaut. Avec ce régime matrimonial : 

• Chaque marié conserve la propriété des biens qui lui appartenaient avant le mariage.
• Lorsque le bien a été acheté par l’un des époux avant le mariage, mais qu’il a ensuite été financé par les 2 personnes mariées, le bien ne tombe pas dans la communauté : il est la propriété de celui qui l’a acheté.
• À l’exception des biens dont chaque époux devient propriétaire suite à un héritage ou une donation, les autres biens acquis pendant le mariage appartiennent aux 2 personnes mariées. On considère qu’il s’agit de biens communs, même si seulement un des époux se charge du financement. 
• Lors du divorce, les biens acquis pendant le mariage sont partagés en 2 parts égales.

Divorce sous le régime de la communauté universelle

Sous le régime matrimonial de la communauté universelle, les biens appartiennent aux 2 époux. Dans ce cas bien précis, les biens achetés ou reçus en héritage ou en donation avant et au cours du mariage sont considérés comme étant des biens communs.

En cas de divorce, les biens acquis avant et après le mariage sont donc partagés en 2 parts égales.

Divorce sous le régime de la séparation de biens

Sous le régime matrimonial de la séparation de biens, chaque époux conserve tous les biens achetés ou reçus en héritage ou donation avant et pendant le mariage. Ainsi, en cas de divorce, chacun récupère son patrimoine personnel.

Dans le cas d’un logement acheté au cours du mariage par les 2 personnes mariées, la propriété de chacun est définie au moment de l’achat. Ainsi, 60% peuvent appartenir à l’époux n°1 et 40% à l’époux n°2.

Divorce sous le régime de la participation aux acquêts

Sous le régime de la participation aux acquêts, les règles de la séparation de biens s’appliquent pendant toute la durée du mariage. Une fois le divorce prononcé, ce sont les règles de la communauté qui sont appliquées. 

Quelles conséquences pour le bail si un couple de bailleurs divorce ?

En tant que locataire, vous ne pouvez pas connaître le régime matrimonial choisi par vos propriétaires bailleurs. Ce qui va surtout vous intéresser, ce sont les conséquences de la dissolution du mariage de vos propriétaires sur votre bail.

Plusieurs cas de figure existent : 

Les propriétaires bailleurs décident de vendre le logement 

C’est la solution la plus souvent choisie par les propriétaires bailleurs lorsque le logement loué leur appartient en commun. Dans cette situation, le bail est résilié, mais attention, il faut que les bailleurs respectent une procédure de résiliation pour vente. 

La résiliation pour vente est intéressante pour le locataire, car elle lui donne le temps de trouver une autre location : 

• Le congé pour vendre un logement vide doit être donné 6 mois minimum avant la date d’échéance du bail
• Le congé pour vendre un logement meublé doit être donné 3 mois minimum avant la date d’échéance du bail

Bon à savoir : dans le cas d’une location vide, la notification transmise au locataire vaut pour offre de vente prioritaire à ce dernier. 

L’un des époux bailleur veut conserver le bien

Si l’un des époux bailleur vent conserver le logement, il faut qu’il rachète la part de son ex-conjoint. Ensuite, le propriétaire bailleur a 2 possibilités : 

• Continuer de louer le bien
• Occuper le bien en respectant la procédure de congé pour occupation

Dans ce dernier cas, le congé pour reprise du logement doit être stipulé au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail.

Les propriétaires bailleurs veulent continuer de louer le logement

Dans cette situation que l’on rencontre assez rarement, rien ne change pour le locataire : son bail se poursuit normalement. 

Quels sont les droits du locataire ?

Même en cas de divorce des propriétaires bailleurs, le locataire est protégé par la loi.

Voici ce qu’il faut retenir : 

• Si le logement est vendu, il est prévenu entre 3 (location meublée) et 6 mois (location nue) avant la date d’échéance du bail. Si le bien est vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption qui lui donne la possibilité d’acheter le logement en priorité. 
• Si le logement est vendu occupé, le locataire voit son bail se poursuivre. Si le nouveau propriétaire veut récupérer le logement, il doit prévenir son locataire 6 mois avant la date d’échéance du bail.
• Si l’un des propriétaires bailleurs rachète la part de son ex-conjoint pour continuer de louer, rien ne change pour le locataire. S’il a racheté sa part pour occuper les lieux, il doit prévenir le locataire 6 mois avant la date d’échéance du bail. 

Si vos bailleurs divorcent, nous vous recommandons de vous renseigner sur vos droits afin de les faire valoir en fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez.