Mon logement est insalubre, que faire ?

Le mal-logement et la lutte contre l’habitat insalubre constituent des problématiques de société majeures : en France, en 2020, près de 18 % de la population habitait un logement pouvant être considéré comme insalubre. Un logement loué doit être décent et être remis au locataire en bon état, pour que celui-ci puisse y vivre en toute sécurité. Lorsqu’un logement met en danger la sécurité ou la sécurité des locataires, il est considéré comme insalubre. Propreté, équipements, sécurité… Quels sont les critères d’insalubrité ? Que faire lorsque son logement est insalubre et à qui s’adresser ? Garantme fait le point dans cet article. 

Qu’est-ce qu’un logement insalubre ? 

De quoi parle-t-on lorsque l’on dit d’un logement qu’il est “insalubre” ? La loi du 13 avril 1850 définit un logement insalubre comme étant un habitat potentiellement nocif pour la santé et la sécurité physique. Selon l’Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), un logement est ainsi considéré ‘’insalubre’’dès lors qu’il présente un risque pour la santé ou la sécurité physique de ses occupants ou du voisinage, en raison de son état ou de ses conditions d’habitation. On parle aussi d’habitat indigne, c'est-à-dire portant atteinte à la dignité humaine. Cette notion englobe l’insalubrité du logement, mais aussi l’état de péril, qui concerne la sécurité et l’état du bâtiment. Les logements en état d’insalubrité ne peuvent pas être proposés à la location.

Quels sont les critères pris en compte ? 

Pour déterminer si un logement est insalubre ou non, il existe plusieurs critères :

• L’exposition à la lumière naturelle : un logement doit bénéficier d’au moins une ouverture sur l’extérieur ;
• La superficie : la loi exige d’un logement décent qu’il présente une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou bien un volume habitable d’au moins 20 m³ ;
• L’aération et le taux d’humidité ;
• L'isolation thermique et acoustique ;
• La présence de matériaux nocifs pour la santé comme l’amiante ou plomb) ;
• La sécurité : risque d'effondrement du bâtiment, les risques d’incendies ;
• L'absence de certains équipements indispensables (comme une cuisine ou une salle de bain) ou de réseau électrique. Le logement doit être équipé de certains éléments de base pour le confort de l’occupant : système de chauffage adapté, débit suffisant d’eau potable, évacuation des eaux usées, installations sanitaires conformes ;
• La propreté, l’entretien et l'état des installations : un logement trop sale ou endommagé, si proposé à la location, peut être considéré comme insalubre. 

Les facteurs d’insalubrité sont donc nombreux. Cela peut concerner, par exemple : des escaliers instables, un logement présentant un risque d'intoxication au monoxyde de carbone ou d'incendie, des équipements électriques dangereux ou la présence de nuisibles (rongeurs, cafards, punaises de lit...), un taux d’humidité trop élevé… Enfin, est également considéré insalubre un local loué alors qu’il n’est pas initialement à usage d’habitation : une cave, des combles, une pièce dont la hauteur sous plafond est trop basse ou n’ayant pas d’éclairage naturel… 

Mon logement est insalubre : que faire ? 

Votre logement semble, malheureusement, répondre à ces critères . Voici les démarches à entreprendre pour faire reconnaître l’insalubrité de votre logement et régler cette situation. 

La première étape est de contacter votre propriétaire bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception, pour lui signaler ce problème et le prévenir de l’état du logement. N’hésitez pas à prendre en photo les éléments insalubres pour garder une preuve de l’état du logement. Vous pourrez ainsi lui demander des travaux de mise aux normes du logement, à l’amiable. 

Si le propriétaire conteste ou ne réalise pas les travaux nécessaires, des recours peuvent être entrepris pour faire constater l’insalubrité de votre logement. Il vous faudra alors contacter le préfet de votre département pour lancer la procédure d’intervention. Une visite obligatoire sera alors effectuée par le service d’hygiène de votre commune, qui sera chargé d’évaluer les risques de santé et de sécurité. Un rapport sera établi par le service communal d’hygiène ou l’Agence régionale de Santé, ensuite remis au préfet. 

Si ce rapport juge que votre logement est bel et bien insalubre, le préfet rendra alors un arrêté de traitement de l'insalubrité, qui peut être remédiable ou irrémédiable :

• l’arrêté remédiable (avec ou sans interdiction temporaire d’occuper les lieux), est prononcé si une solution peut être trouvée pour rendre le logement salubre. Le propriétaire sera alors dans l’obligation d’effectuer des travaux. Une fois les travaux terminés dans les délais impartis, le préfet pourra lever (ou non) l’arrêté d’insalubrité.
• Dans le cas d’un arrêté irrémédiable, le problème d'insalubrité ne peut être résolu. Le préfet prononce alors l’interdiction immédiate d’habiter les lieux. Il pourra imposer des travaux en urgence, l’évacuation des occupants ou même la démolition de l’immeuble.

Bon à savoir : le bail de location est suspendu tant que l'arrêté d’insalubrité n'est pas levé et reprendra son cours une fois les travaux achevés. Le loyer n'est donc plus dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification de l'arrêté. 

Logement insalubre : que risque le propriétaire ?

Quelles sont les obligations des propriétaires bailleurs en cas de logement insalubre ? 

Si le propriétaire est mis au courant de l’état d’insalubrité de son logement, et n’agit pas, il risque une mise en demeure, puis la poursuite pénale. Il est obligé de réaliser des réparations ou des travaux dans un délai imparti. Il risque de payer 1 000 € d’indemnité par jour de retard.

Le propriétaire a également l'obligation de reloger ses locataires le temps de ces travaux, à ses frais. 

Si le logement insalubre fait l'objet d'une interdiction définitive d’occupation, la loi impose au propriétaire de reloger tous les occupants et de leur verser une indemnité, dont le montant est égal à trois mois de son nouveau loyer, afin de couvrir les frais de réinstallation.