Moisissure en location : comment agir en tant que locataire ?

Les moisissures dans un logement en location ne sont jamais à prendre à la légère. Lorsqu'elles résultent d'un défaut du logement, le propriétaire a l'obligation d'intervenir. En revanche, si elles sont liées aux habitudes de vie du locataire, sa responsabilité peut être engagée.

Humidité persistante, taches noires sur les murs de la salle de bain, peinture qui gondole, l’humidité et la moisissure sont des problèmes fréquents en location, en particulier dans les logements anciens ou mal isolés. Mais leur impact va bien au-delà du désagrément visuel ! Les moisissures et l’humidité présentent un risque sanitaire pour les occupants.

Locataires, quels sont vos recours ? Votre propriétaire est-il responsable ? Garantme vous guide pour agir contre la moisissure de votre logement.

Comment trouver la cause de la moisissure et agir ?

Les moisissures sont loin d'être un problème isolé. En effet, l'Anses estime qu'entre 14 et 20 % des logements français sont concernés. Ces champignons microscopiques sont naturellement présents dans l’environnement extérieur, mais peuvent pénétrer dans nos logements par les ouvertures ou les systèmes de ventilation. Et un fort taux d’humidité favorise leur développement.

Comprendre d’où vient la moisissure

La moisissure est le plus souvent liée à un excès d’humidité. Elle apparaît sous forme de taches noires, verdâtres ou brunes sur les surfaces, murs ou plafonds, mais aussi derrière les meubles, sur les joints de salle de bain ou autour des fenêtres. Les lieux peuvent aussi dégager une odeur de moisi. 

Comment expliquer sa présence ?

L’humidité (et la moisissure qui en résulte) peut provenir d’un défaut du logement, comme une mauvaise ventilation, l’absence de VMC, une mauvaise isolation thermique, l’infiltration d’eau ou des remontées capillaires dans les parois. Toutefois, les habitudes de vie de l’occupant peuvent l’amplifier (cuisiner sans hotte, linge séchant en intérieur, manque d’aération, ou même coller ses meubles contre les murs qui donnent sur l’extérieur… Les pièces d'eau, où l’humidité est concentrée, comme la salle de bain et la cuisine, sont souvent les plus touchées.

Moisissure en location et risques pour la santé : quand faut-il s’inquiéter ?

Des murs qui s’effritent, des taches qui réapparaissent malgré des nettoyages fréquents, une odeur de renfermé persistante, certains signes doivent être pris au sérieux, car ils témoignent d’un sérieux problème d’humidité au sein de votre logement. Lorsque les premières traces apparaissent, la moisissure est souvent déjà installée depuis plusieurs semaines vu qu'elle peut se cacher derrière un meuble, sous un papier peint ou dans les matériaux du mur.

La moisissure, notamment dans une chambre, présente des risques pour la santé. En effet, elle libère des spores dans l'air respiré par les occupants. Selon le Ministère de la Santé, leur présence peut entraîner ou aggraver des maladies respiratoires comme l’asthme, la rhinite allergique ou même des infections pulmonaires, notamment chez les plus vulnérables, comme les enfants et les personnes âgées. Une exposition prolongée à un logement humide peut également être associée à d'autres symptômes : irritations des voies respiratoires, maux de tête, troubles du sommeil, etc. Trouver la cause de l’humidité et la traiter est donc capital. Un logement gravement touché par l’humidité peut être considéré comme insalubre ou indécent, engageant alors la responsabilité du propriétaire.

Humidité et moisissure en location : que dit la loi ? 

Face à un problème de moisissures dans un logement loué, la question de la responsabilité se pose rapidement. Propriétaire ou locataire, qui peut être tenu responsable en cas d’humidité aggravée et de moisissure en location ?

Logement décent et logement insalubre

La loi du 6 juillet 1989 (art. 6), complétée par le décret du 30 janvier 2002, impose au propriétaire bailleur de proposer un logement décent à la location, exempt de tout risque pour la santé et la sécurité des occupants. De plus, selon l’Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), un logement est considéré comme insalubre s’il présente un risque pour la santé ou la sécurité de ses occupants. On parle aussi d’habitat indigne, c'est-à-dire portant atteinte à la dignité humaine. Un logement présentant des moisissures importantes, une humidité excessive ou une VMC défaillante peut donc être qualifié de non décent.

Qui est responsable : locataire ou propriétaire ?

Lorsqu’un litige lié à l’humidité survient dans un bail de location, la question de la responsabilité est souvent au cœur du problème. En effet, elle dépend de l’origine et de la cause de la moisissure. En clair, si les moisissures résultent d’un défaut lié au bâti (infiltration d’eau par la toiture ou la façade, absence de VMC, mauvaise isolation), le propriétaire bailleur est responsable. C’est à lui de financer les travaux. Le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation, l'humidité structurelle relevant de son obligation d'entretien.

Au contraire, si les moisissures sont dues à un usage anormal du logement par le locataire (absence d'aération, linge séché en intérieur, obstruction des bouches de VMC), ce dernier peut être tenu responsable. Toutefois, en pratique, la responsabilité est souvent partagée. Un logement mal isolé combiné à une aération insuffisante du locataire peut donner lieu à une responsabilité des deux parties. L'état des lieux d'entrée ou, si nécessaire, un rapport d'expertise aideront les juges à apprécier au cas par cas.

Quels recours si le propriétaire ne réagit pas ?

Locataire, votre logement présente des traces évidentes d'humidité, des taches de moisissures, et présente même des critères d’insalubrité ? Si, malgré vos signalements, votre propriétaire reste silencieux, voici les démarches à suivre.

Premièrement, documentez au plus tôt le problème. Prenez des photos datées des zones touchées, gardez des traces écrites de vos signalements antérieurs. Idéalement, prenez aussi des mesures à l'aide d'un hygromètre : un taux d’humidité supérieur à 60 % démontre la présence d’une humidité excessive. Ces éléments constitueront la base de votre dossier.

Adressez ensuite une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire bailleur, décrivant précisément les problèmes d’humidité constatés et fixant un délai d'intervention raisonnable de 15 à 30 jours. Sans ce courrier, il sera très difficile de prouver que le bailleur a été informé et qu'il n'a pas agi.

Sans action de votre propriétaire bailleur, plusieurs recours légaux s'offrent à vous : la commission départementale de conciliation ou le signalement à la mairie ou à l'agence régionale de santé (ARS) via le numéro vert info logement indigne (0 806 706 806). En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire, qui pourra condamner le propriétaire bailleur à réaliser les travaux sous astreinte financière et vous accorder des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Bon à savoir : Si les moisissures rendent votre logement partiellement impropre à l'usage, il est possible de demander une réduction de loyer proportionnelle à la perte de jouissance. Cependant, ne cessez jamais de payer votre loyer sans décision de justice, sous peine de vous exposer à une procédure pour impayés.

Agir contre la moisissure en location : nos conseils

Comment agir face à un logement insalubre et comment prévenir l'apparition de moisissures ? 

Dans un logement propice à l’humidité, la meilleure arme contre les moisissures est la prévention. Le Ministère de la Santé recommande quelques réflexes simples :

• Aérer son logement au moins 10 minutes par jour, en ouvrant grand les fenêtres, y compris en hiver ;
• Ouvrir les fenêtres systématiquement après avoir pris une douche ou fait une cuisson ;
• Ne jamais bloquer les grilles de ventilation et nettoyer régulièrement les bouches de la VMC ;
• Étendre le linge dans une pièce bien aérée ;
• Laisser un espace entre les meubles (canapés, armoires) et les murs donnant sur l’extérieur.

Investir dans un appareil déshumidificateur peut aussi vous aider à contenir l’humidité et assainir votre logement.

Face à des moisissures déjà présentes, un traitement reste possible si la surface touchée reste limitée. Avant de nettoyer la zone concernée, protégez-vous avec des gants et un masque FFP2. Nettoyez les traces noires avec une lingette microfibre humidifiée d'un produit détergent à base de savon et aérez bien la pièce pendant toute la durée du nettoyage. À noter que le nettoyage à lui seul ne suffit pas. Si la cause de l'humidité n'est pas traitée, les moisissures réapparaîtront. Pensez également à vérifier votre assurance habitation, qui peut couvrir certains dégâts liés à l'humidité.