Expulsions locatives : un record historique visible sur le terrain

Chaque printemps, la fin de la trêve hivernale rebat les cartes du marché locatif. Et en 2026, le phénomène prend une ampleur inédite : les chiffres nationaux battent tous les records et de nombreux agents immobiliers en constatent déjà les effets concrets dans leur portefeuille de mandats.

Le 1er avril marque, année après année, la reprise des procédures d'expulsion suspendues pendant l'hiver. Et ce rendez-vous, déjà redouté par les propriétaires bailleurs, prend une tournure particulièrement tendue en 2026. En effet, après une année 2025 qui a déjà établi un record historique, les indicateurs disponibles dès les premières semaines post-trêve laissent présager une nouvelle année noire pour les impayés de loyer. Pour les agents immobiliers en charge de la gestion locative, ce contexte n'est pas une simple statistique nationale. Il se traduit très concrètement par une hausse des dossiers contentieux, des délais de procédure allongés et une pression accrue de la part de propriétaires inquiets pour la rentabilité de leur bien.

Un niveau d'expulsions jamais atteint en France

30 500 ménages expulsés en 2025, une hausse de 27 % en un an

Les derniers chiffres disponibles sont sans appel. Selon les données relayées par la presse à l'occasion de la fin de la trêve hivernale 2025-2026, plus de 30 500 foyers ont été expulsés de leur logement en France au cours de l'année 2025, contre environ 24 000 en 2024. Cette progression de 27 % en un an confirme une tendance déjà amorcée les années précédentes et porte le compteur à un niveau jamais enregistré jusqu'ici.

En amont de ces expulsions effectives, c'est l'ensemble de la chaîne contentieuse qui s'est tendue. Le dernier rapport de la Chambre nationale des commissaires de justice, publié en mars 2026, fait effectivement état de 175 000 commandements de payer signifiés en 2025 (soit la toute première étape d'une procédure pour impayés) et surtout d'un bond de 30,4 % des décisions de justice notifiées aux locataires défaillants, avec 59 200 cas recensés. Autant dire que ce chiffre à surveiller donne une indication assez fiable du volume de dossiers qui pourraient déboucher sur une expulsion dans les mois suivants.

Plusieurs facteurs qui se cumulent

Cette envolée ne s'explique pas par une cause unique.

Les observateurs du secteur pointent une combinaison de facteurs : un effet de rattrapage après les années Covid durant lesquelles les procédures avaient été gelées ou ralenties, une érosion continue du pouvoir d'achat des ménages, une crise du logement qui fragilise l'accès à un parc locatif déjà tendu, et surtout un cadre juridique qui s'est nettement durci depuis la loi Kasbarian-Bergé de 2023. Ce texte, aussi surnommé « loi anti-squat », impose en effet au locataire de démontrer devant le juge sa capacité à régulariser sa situation, faute de quoi la procédure d'expulsion peut s'enclencher plus rapidement qu'auparavant.

Du côté du gouvernement, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun assume cette ligne plus ferme, estimant nécessaire de « rétablir la confiance entre le propriétaire et le locataire » et de fluidifier les procédures en cas d'impayés caractérisés. Une position vivement contestée par les associations de défense des locataires, qui dénoncent un durcissement disproportionné à l'encontre des ménages les plus fragiles.

Quelles conséquences concrètes pour les agents immobiliers ?

Une charge de gestion locative alourdie

Pour les agences en charge de mandats de gestion, la multiplication des dossiers contentieux se traduit par un allongement du temps consacré au suivi des impayés : relances, mise en demeure, commandement de payer, audience, puis exécution de la décision. Chaque étape mobilise du temps et des compétences juridiques spécifiques, dans un contexte où les délais judiciaires eux-mêmes tendent à se raccourcir sous l'effet de la nouvelle législation.

Des propriétaires plus exigeants et plus inquiets

Les bailleurs, de leur côté, sont de plus en plus attentifs à la sécurisation de leurs loyers. Cette tendance renforce la demande pour des dispositifs de garantie locative, une sélection rigoureuse des dossiers de candidature et un accompagnement juridique réactif dès les premiers signes d'impayé. Les agents immobiliers ont ici un rôle de conseil déterminant à jouer, en amont de la signature du bail comme tout au long de la vie du contrat de location.

Un parc locatif sous tension

Enfin, ce contexte a des répercussions plus larges sur le marché, puisque l'impossibilité de récupérer rapidement un bien en cas d'impayé peut décourager certains propriétaires d'investir dans le locatif, réduisant d'autant l'offre disponible dans les zones déjà tendues. Un phénomène qui nourrit à son tour la crise du logement, dans un cercle qui se referme sur lui-même.

En bref, le record d'expulsions atteint en 2025, déjà dépassé sur les premières semaines de 2026, n'est plus une abstraction statistique. Il se traduit concrètement dans les portefeuilles de gestion locative. Pour les agents immobiliers, cette réalité impose une vigilance accrue sur le suivi des impayés, un conseil renforcé auprès des propriétaires et une anticipation des risques dès la constitution du dossier locataire, afin de sécuriser au mieux chaque mandat confié.