Mandat d’entremise Vs mandat de représentation : quelles différences ?

Selon une décision rendue en janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Paris : « Le mandat donné à un agent immobilier est un mandat d’entremise consistant en la recherche de clients et la négociation, qui ne permet pas à ce dernier d’engager son mandant pour l’opération envisagée. » 

Autrement dit, le mandat confié à un agent immobilier est, par défaut, dit d’entremise. 

Ce document l'autorise à mettre en relation différentes parties, par exemple un vendeur et un acquéreur potentiel, ou un propriétaire et un locataire potentiel, sans lui permettre d’agir au nom du mandant, sauf clause expresse prévue au contrat.

Cependant, en pratique, la distinction entre mandat d’entremise et de représentation reste parfois floue pour les agents immobiliers. La confusion peut alors entraîner des conséquences financières et juridiques importantes, qui vont de la nullité du mandat à la perte de la commission, ou même à des sanctions disciplinaires. Il est donc essentiel de bien comprendre la différence entre ces deux types de mandats afin de sécuriser les contrats de votre agence immobilière. 

Comprendre les deux types de mandats immobiliers

Dans le secteur immobilier, le mandat est un document légal de premier ordre. Il encadre la mission de l’agent immobilier, de la nature de son intervention à l’étendue de ses pouvoirs, en passant par les conditions de sa rémunération. 

Mais les mandats d’entremise et de représentation ne confèrent pas les mêmes droits et obligations aux agents immobiliers. Découvrons ce qui les distingue pour mieux sécuriser la relation contractuelle avec les clients de votre agence. 

Le mandat d’entremise : un simple rôle d’intermédiaire pour l’agent immobilier 

Le mandat d’entremise est le plus fréquent dans les agences immobilières. 

Il s’agit d’un contrat grâce auquel un mandant confie à un mandataire une mission de mise en relation, sans pouvoir de signature. L’agent immobilier peut ainsi rechercher des clients potentiels, présenter le bien, informer les différentes parties et faciliter la négociation. 

Cependant, il ne représente pas juridiquement le mandant. 

Cela signifie qu’il n’a pas le droit de signer un compromis de vente ou un bail de location au nom de son client. Avec le mandat d’entremise, l’agent n’est ni plus ni moins qu’un intermédiaire. 

Le mandat de représentation : un niveau de pouvoir et de responsabilité supérieur

Le mandat de représentation, plus rare, confère à l’agent immobilier un véritable pouvoir d’agir au nom et pour le compte de son client. Dans ce cas, son rôle dépasse largement celui d’un simple intermédiaire.

Il peut ainsi signer une promesse de vente, conclure un bail locatif ou même négocier les conditions d’une transaction au nom du mandant. Le mandat de représentation implique une vraie responsabilité accrue par rapport au mandat d’entremise. 

Bon à savoir : Pour être valable, une clause explicite et écrite doit apparaître dans le contrat. À défaut, le mandat de représentation risque d’être requalifié en simple mandat d’entremise, ce qui peut avoir des conséquences lourdes en cas de litige.

Les conséquences d’un mandat immobilier inadéquat

Pour les agences immobilières, un mandat inadapté représente un risque juridique et économique, d’où l’importance de bien faire la distinction entre mandat d’entremise et de représentation. 

Le risque de nullité du mandat et de la perte de commission

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 impose un formalisme strict aux professionnels de l’immobilier. C’est pourquoi un mandat peut être déclaré nul par un juge s’il manque une mention obligatoire ou si le pouvoir de l’agent immobilier n’y a pas été clairement défini. 

Par exemple, si la clause de représentation n’apparaît pas dans le mandat, l’agent immobilier n’a pas le droit de conclure la vente ou de signer un bail de location au nom de son client. Ce dernier peut alors se retourner contre l’agence immobilière afin de faire invalider le mandat, l’empêchant ainsi de toucher sa commission.

Pour résumer, si un agent immobilier agit au-delà de ses pouvoirs, le contrat est considéré comme nul ou non-existant. Le professionnel perd alors son droit à commission. Cette situation est fréquente lorsque le mandat d’entremise est confondu avec le mandat de représentation : si l’agent immobilier négocie ou signe un document au nom de son client sans y être autorisé, le juge peut considérer que la mission a été exécutée en dehors du cadre légal. 

Les sanctions disciplinaires ou pénales pour l’agence immobilière

Hormis la perte de la commission, l’agence immobilière s’expose également à des sanctions en cas de mandat inadapté. 

Ainsi, la Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières (CNTGI) peut retirer sa carte professionnelle à un agent en cas d’irrégularités avérées dans la signature des mandats. 

Et sur le plan pénal, l’utilisation d’un mandat non conforme (selon la loi Hoguet) est assimilé à un exercice illégal de l’activité d’agent immobilier. Ce dernier risque ainsi une amende pouvant aller jusqu’à 7 500 €, ainsi qu’une peine d’emprisonnement en cas de récidive. 

Comment sécuriser ses mandats immobiliers ?

Bien connaître la différence entre mandat d’entremise et de représentation est la clé pour sécuriser la relation contractuelle avec ses clients. Voici nos recommandations pour éviter les litiges dans votre agence immobilière.

Respecter le formalisme imposé par la loi Hoguet

La loi Hoguet impose une rédaction rigoureuse du mandat, quelle que soit sa nature. 

Ainsi, une clause expresse doit impérativement apparaître dans le contrat si l’agent immobilier a le droit de signer un compromis ou d’accepter une offre de la part de son client. Ces conditions doivent impérativement être explicitées pour que le mandat puisse être considéré comme valide. 

En dehors de ce point, il faut aussi veiller à ce que les mentions obligatoires telles que décrites dans la loi Hoguet soient bien inscrites sur le contrat. 

Garantir la transparence et la traçabilité des échanges

Pour éviter les litiges liés au type de mandat, les différentes parties doivent signer un contrat écrit sur lequel le rôle et la responsabilité de chacun sont précisés. Là aussi, une mention claire sur le mandat est impérative pour éviter de laisser penser à un agent immobilier qu’il dispose d’un pouvoir de représentation, alors qu’il n’en est rien. 

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