Comment garantir la conformité légale des contrats locatifs ?

Quand un propriétaire bailleur fait appel à une agence immobilière pour prendre en charge la gestion locative de son logement, celui-ci peut décider de lui confier la rédaction de ses documents juridiques et notamment du contrat de location. 

L’agence immobilière a alors la lourde tâche de garantir la conformité légale des contrats locatifs. 

Parmi toutes les obligations des agences immobilières, l’édition du bail de location est une mission de la plus haute importance : elle doit être réalisée en toute connaissance des dernières évolutions législatives.

En tant qu’agence immobilière, vous cherchez à assurer la conformité légale des baux locatifs de vos clients ? Voici les règles à respecter pour assurer la protection du propriétaire bailleur pendant toute la durée du bail de location.

Rédiger un contrat de location conforme aux exigences du décret du 29 mai 2015

Le décret du 29 mai 2015, en application de la loi du 06 juillet 1989, a instauré un contrat type pour le bail locatif. Rédiger un contrat de location conforme aux yeux de la loi pour éviter les risques locatifs est donc possible.

Quelles sont les mentions obligatoires ?

Votre agence immobilière est en charge de rédiger le contrat de location qui sera à la fois signé par le propriétaire bailleur et le locataire ? Attention à bien faire figurer les mentions obligatoires suivantes sur le document juridique : 

• L’identité du propriétaire bailleur ;
• L’identité du locataire ;
• La date de prise d’effet du bail ;
• La durée du contrat ;
• La destination du logement ;
• La description du logement, dont sa superficie habitable ;
• Le montant et les modalités de paiement du loyer.

Certains documents doivent également être annexés au bail de location. C’est notamment le cas du DPE, le diagnostic de performance énergétique. 

Attention aux clauses abusives

Si des clauses abusives apparaissent sur le contrat locatif, celui-ci sera considéré non-conforme. Une agence immobilière en charge de rédiger le bail de location ne devra donc pas faire apparaître les clauses suivantes : 

• Imposer au locataire le règlement du loyer par prélèvement automatique ;
• Imposer au locataire le règlement des frais d’envoi des quittances de loyer : 
• Restreindre au locataire la jouissance des lieux ;
• Intégrer la clause résolutoire dans un cas qui n’est pas prévu par la loi. 

Quelles sont les évolutions de la législation pour le bail de location en 2024 ?

Pour apporter aux propriétaires bailleurs qui font appel à votre agence immobilière la garantie de la conformité de leurs contrats locatifs, vous devez veiller à intégrer de nouvelles mentions obligatoires depuis le 1er janvier 2024.

De nouvelles mentions obligatoires depuis le 1er janvier 2024 pour un bail en conformité

L’article 5 du décret n°2023-796 du 18 août 2023 intègre de nouvelles mentions obligatoires qui doivent être appliquées pour les contrats de location nus et meublés : 

• Le numéro d’identification fiscal du logement depuis le 1er janvier 2024 : cela fait suite à la nouvelle obligation déclarative qui concerne les propriétaires de biens affectés à l’usage d’habitation. En effet, avant le 1er juillet de chaque année, ils sont obligés d’en déclarer la situation immobilière : pour un logement en location, le propriétaire doit ainsi indiquer l’identité des locataires. 
• La classe du diagnostic de performance énergétique à partir du 1er janvier 2025 : jusqu’à présent, il suffisait d’annexer le DPE, mais aujourd’hui, la classe de performance énergétique doit également apparaître directement sur le bail. 

La clause résolutoire obligatoire sur les contrats locatifs ? 

Enfin, la loi du 27 juillet 2023 impose d’ajouter une clause résolutoire de plein droit concernant le non-paiement du montant du loyer et des charges ainsi que du versement du dépôt de garantie. Attention, il existe toutefois des exceptions, d’où l’intérêt pour le propriétaire bailleur, de confier la rédaction du bail de location à des experts du droit immobilier. 

Les agences immobilières doivent-elles inciter les propriétaires à demander un constat de conformité locative ?

Depuis 2023, un commissaire de justice peut établir un constat de conformité locative pour garantir qu’un bien immobilier locatif est conforme à la loi. L’objectif de ce document est de limiter les risques locatifs et tout particulièrement les litiges entre locataire et bailleur suite à l’état des lieux.

Le constat de conformité locative est mis en place pour sécuriser le contrat de location. En effet, il atteste que le logement en location est bien conforme à la loi. 

Le processus pour obtenir un constat de conformité locative se déroule en 3 étapes : 

• Le commissaire de justice contrôle selon des critères stricts que le logement est bien conforme avant toute mise en location ;
• Il indique au propriétaire les travaux d’amélioration et toute autre réparation devant être menés avant la signature du bail ;
• Si des travaux de mise en conformité doivent être réalisés, il conseille le bailleur sur la réglementation et les aides en vigueur en France. 

Actuellement, le constat de conformité locative n’est pas obligatoire. Il est également coûteux : 350 à 400 € en moyenne selon les régions. En tant qu’agence immobilière, vous pouvez inciter les propriétaires bailleurs qui font appel à vos services de demander un constat de conformité locative pour sécuriser leur contrat de bail et ainsi éviter tout litige lors de l’état des lieux.